万科：坚决“不囤地不捂盘” 不因人民币汇率波动放弃境外融资

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特约记者朱丽娜从香港报道

随着房地产行业进入"白银时代"，曾经著名的房地产老板们正计划转型。

作为中国房地产行业的领军人物，万科股份有限公司(02202.hk)总裁于亮去年年底发布了万科下一个十年规划，将全面布局消费体验地产和工业地产。在8月17日于香港举行的中期业绩会议上，集团五大非房地产行业的规划图首次出现。

董事会秘书谭华杰在会上表示:“万科五大事业部的转型将在今年内完成，包括物业服务、物流地产、教育营、万科(出租公寓)和海外业务。”余良以物业服务为例指出，凭借万科地产在行业中的声誉，劳动密集型行业被科技手段控制和扩张。“物业的最大价值，除了安全和清洁之外，就是通过物业管理实现物业资产的保值增值。”

截至去年年底，万科地产的签约面积达到1亿平方米。根据集团发展规划，今年是万科物业服务的基准年。新增托管项目6000万平方米，启动物业市场化，引入合作伙伴机制，2018年形成托管及对外项目5亿多平方米。

对于外界关注的万科物流地产上市计划，他表示目前还没有明确的上市时间表。

坚持“不蹲”

“尽管一线城市的房地产市场很热，但整个行业仍处于去库存化的过程中。显然，我们的环境在资金和融资工具方面有了明显的改善，融资环境也比较宽松，但行业的整体库存仍然很高。因此，整个新建筑行业仍处于历史低点，这是市场自身的调整，以实现供需平衡。”于亮说道。

数据显示，今年上半年中国新增住宅建设下降了17.3%，而同期住宅投资增长率仅为2.8%，为10年来的最低水平。

“在这种市场环境下，我们的一贯战略保持不变，销售放在首位，销售更多的建筑，而不是忽视市场。”他说。

他接着说，“毫无疑问，房地产市场正在复苏，但过程非常缓慢。在自发的市场调控过程中，开发商的征地热情下降，慢慢消化库存需要时间。全年房价将有一位数的增长。"

“复苏将增加销量，但可能不会提高毛利润水平。这是房地产行业从黄金时代到白银时代的主要特征之一。我们目前的毛利率约为21%，将来会稳定在这个水平。但我们通过精细化管理提高净利润水平。”他说。

8月16日晚，万科发布2015年中期报告，上半年实现营业收入502.7亿元，同比增长22.72%；上市公司股东应占净利润48.5亿元，同比增长0.77%。销售额方面，上半年万科实现销售额1099.6亿元，同期结算毛利率为21%，与去年基本持平。

据万科统计，今年上半年，全国14个主要城市住宅(包括商业和住宅)的土地供应和交易面积较去年同期分别下降了36.9%和50.9%，但土地市场却出现了“量少价高”的现象。例如，第二季度，14个主要城市的平均土地储备价格同比飙升42.5%，而此前的土地价格与房价之比高达60%。

同时，他指出，目前整体土地市场供大于求，除一线城市外，80%的土地不能出售。“每个人都想要好的地方，每个人都想避开不好的地方，这使得获得土地越来越困难。我希望市场会在一段时间后回归理性。一些房地产公司已经撤出，因为它们的利润不再有吸引力，这给我们提供了一些批量获得土地的机会。”

今年上半年，万科增加股本土地储备约508万平方米，主要分布在广州(房地产)、深圳(房地产)、上海(房地产)、北京(房地产)、成都等地区，平均底价为3984元/平方米。谭华杰表示，目前集团规划的项目建筑面积为3678万平方米，能够满足两年以上的发展需求，处于合理水平。

海外外币负债占23%，所有资产都进行了对冲

关于近期人民币贬值，市场普遍关注近年来积极向海外借钱的内地房地产开发商。于亮表示，公司对每种外币都有相应的套期保值，基本没有敞口头寸，因此人民币贬值对公司影响不大。

他透露，万科目前有25%的负债来自海外，其中只有23%是海外外币负债，海外人民币贷款约占3%；“无论是美元还是其他外币负债，我们都有相应的资产对冲，基本上没有敞口头寸。”

但他指出，海外融资不会因为人民币汇率的短期波动而放弃。“建立更加稳定和多样化的融资渠道是我们的基本任务之一。国内政策有时会发生变化，在改变之前很难利用海外融资渠道，因此国内和国外融资安排将采取平衡战略；不过，在考虑发行外债时，我们将使用套期保值机制。”

与此同时，该公司执行副总裁王文锦向《21世纪经济报道》记者透露:“目前，我们的海外资产和离岸ndf(不可交割远期外汇交易)规模大于整体外债规模，基本上对冲了汇率波动的风险。”

截至今年6月底，万科的净负债率为16.5%，高于去年5.4%的历史低点。“这仍是业内最低水平，我们需要在未来充分利用杠杆作用。”谭华杰说道。

在海外扩张方面，万科在美国、香港和新加坡赢得了10个项目，并于今年上半年在伦敦成立了本地化团队，负责英国和欧洲的发展机遇。

于亮表示，公司未来海外业务拓展的重点仍是美国和香港。由于伦敦是世界主要的金融中心，万科也应该在当地设立据点来尝试。除了与合作伙伴合作和自主开发齐头并进的香港市场外，万科还将与其他海外项目的合作伙伴合作，采用本地化的国际业务团队，主要针对海外本地客户。

“我们的海外融资主要投资于海外项目，而不是将人民币跨境运往海外市场。这是资产和负债的对冲。”他指出。

今年上半年，公司收购了纽约曼哈顿西42街办公楼项目，占地23000平方米，万科拥有96%的权益。与此同时，7月初，万科地产(香港)的子公司惠恩中标位于新界屯门第56区的屯门住宅区，面积约27，000平方米，中标价格为38.22亿港元。(编辑李关允)