荣盛发展：调结构应对小城市房价下跌 多渠道缓解资金压力

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2015年第一季度，京津冀理念带动下的荣盛发展(002146，古坝)业绩波动，公司通过结构调整应对三、四线城市房价下跌。尽管该公司表示已通过各种渠道改善了困境，但能否如预期那样改善业绩仍有待观察

《投资者新闻》记者坤坤

受京津冀理念驱动的荣盛房地产开发有限公司(以下简称“荣盛发展”)能否再次成长？

2015年第一季度，公司业绩波动，管理层预测上半年的结算收入和利润较去年同期有一定程度的下降，公司能否完成2015年的销售任务？公司将如何抓住京津冀一体化政策下的机遇，带动相关项目区房地产市场的发展？

为了帮助投资者更好地了解公司目前的经营状况，8月4日，《投资者新闻》记者就上述问题致函公司秘书长陈金海，并得到了详细回复。

结构调整要应对三、四线房价的下降

2015年第一季度，公司业绩自上市以来首次出现下滑:营业收入同比下降5.6%，归属于母公司股东的净利润同比下降20.6%。公司管理层估计，由于可设定项目的减少，上半年的最高净利润将下降30%。2014年，公司营业收入和净利润的增长率也有所下降。

对于业绩波动，公司表示:“房地产行业是一个周期性行业，由于政策的限制和行业本身的发展规律，以及公司自身发展阶段、项目布局和结算的影响，收入和业绩出现一定程度的波动是正常的。经过多年的高速增长，公司受到了行业、区域市场、竞争格局和管理规模等因素的影响。自2014年以来，业绩增长率有所下降，这是公司发展过程中的一个阶段性现象。”

与此同时，该公司也表示有信心恢复业绩增长。“从今年的销售情况来看，在经历了第一季度的低迷之后，公司项目所在的大部分地区的销售情况都有了明显的改善，尤其是在公司项目较多的南京、廊坊和漳州。业绩良好，为公司完成2015年销售任务奠定了基础。”

目前，该公司的房地产项目大多位于三、四线城市。根据公司去年年报中的2015年开工和竣工计划，公司在沈阳等二线城市有17个项目，在三、四线城市有46个项目(京津冀地区有18个项目，京津冀地区以外有28个项目)。

根据中国指数研究院的数据，2015年上半年，一线城市的房价上涨了5.17%；二线城市下降了0.75%；三线城市下降了1.25%。目前，近30个房地产项目位于京津冀地区以外的三、四线城市，房价仍处于下行区间。该公司如何应对这些地区房价下跌的风险？

对此，荣盛发展回应称:“自2014年初以来，由于一些三线城市的供需失衡，市场销售形势有所下降，销售速度有所下降。一些企业采取以价换量的策略来促销，给当地市场的销售价格带来了压力。然而，作为许多项目城市的第一品牌，公司拥有良好的市场形象、产品质量和客户认可。该公司的产品有一定的市场溢价。因此，上述价格调整对公司在一些三线城市的销售和利润影响不大。”

“此外，近年来，公司加大了城市结构调整的力度，更多的项目向二线或准二线城市倾斜，减少了三线城市的数量和项目量，缓解了三线城市的不利影响。”据荣盛发展的相关人士介绍，“此外，公司通过调整产品结构，提高改善需求的比例，拓展了商业综合体领域。通过上述措施的综合作用，公司可以更好地应对价格压力。”

债券发行将缓解下半年的金融压力

2015年第一季度，荣盛业务发展产生的净现金流为-31.1亿元，几乎是2014年底-166亿元的两倍。库存现金占一年内到期的长短期负债的34%，仍有77亿元应付账款主要是项目资金。公司第一季度是否面临更大的短期财务压力？未来它将如何缓解？

荣盛发展公司秘书长陈金海表示:“公司有完善的资本管理流程，在确保公司现金流和运营安全的前提下，合理运用财务杠杆。实践证明，无论过去几年市场和行业如何波动，公司的资本安排和现金流都没有出现。”

“目前，公司59亿元的公司债券已经全部发行，票面利率远低于公司以前的平均融资成本，这对改善公司的财务结构、降低公司的财务成本有积极的作用。公司的非公开发行也获得了中国证监会的批准文件。通过使用资本市场融资工具，公司的财务实力和债务结构将会大大改善。”

除了借贷和融资，陈金海还说，“对于公司来说，最重要的资金来源是销售回报。我们将抓住当前市场复苏的有利形势，增加销售和支付，创造更好的现金流和资产负债表。”

目前，公司最大的吸引力在于京津冀的布局。2015年初，公司斥资22.4亿元获得了河北省廊坊开发区70万平方米的土地使用权，廊坊项目的比重将明显提高。在首都周边的其他地区，如沧州和秦皇岛，也有开发荣盛的项目。公司如何抓住京津冀一体化政策下的市场机遇，带动相关项目区房地产市场的发展？

公司回复说:“公司总部设在河北省廊坊市，多年来在廊坊和河北的很多城市都有很深的栽培。自2014年初以来，公司做出了以京津冀为重点的战略决策，加大了在廊坊等河北地区拓展项目的力度和速度。公司希望通过上述策略的调整和努力，京津冀地区的项目数量、质量和产品类型将越来越丰富，适应京津冀协调发展下的客户需求，抓住京津冀一体化的机遇，进一步发展。”尽管该公司可以自由应对各种问题，但效果仍有待下半年检验。■