超50家上市房企批量转型瘦身、分拆、跨界

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2015年已经过去了一半以上，房地产市场也呈现出各种各样的人在起起落落。从互联网+到+保险、+金融、+医疗，再到大消费、大金融的布局，房企正把触角伸向各行各业，甚至放弃了房地产业。然而，我们发现，一些主流房企仍在以创造价值为出发点进行多路径转型，“去房地产化”并不是唯一的出路。本期《房地产周刊》以“转型创造价值”为主题，探讨主流房企转型、试错的方向和可行性，从而展现房企转型热背后的冷现实。

江苏的一家物业管理公司，原本一年只有一两百万的利润，在过去的两年里开始了代客户养花的生意，利润迅速扩大了四五倍。通过这项不显眼的业务，公司掌握了大量的客户数据，下一步就是利用这些数据联系3A医院开展社区医疗服务。他们也希望进入更多有较强苗圃培育能力的社区，并在形成一定规模后搭建一个面向社区的电子商务平台。

这家物业管理企业的故事是房企转型浪潮的一个缩影。截至目前，已有50多家上市房地产企业宣布转型。

在转型模式上，所有的房企也是“胸怀宽广”，瘦身、分拆和跨境展示了它们的神奇力量。根据万达发布的数据，万达百货已经开设了86家店铺，而去年底只有99家。店铺数量在半年内减少了13家，但收入同比增长了17%；今年上半年，碧桂园、中海和其他房地产公司宣布，它们计划剥离业务，独立上市。碧桂园计划剥离酒店业务，中海地产宣布剥离物业管理业务；外界更关注的是房企的跨境转型，如恒大地产对矿泉水、粮油的扩张，万达将注意力转向马德里竞技、桐城旅游等企业，绿地集团参与了上海农村商业银行和东方证券(报价600958，咨询)等。

房地产业内部转型与深度培育

公众对房企转型的理解通常只停留在房地产以外的跨境领域。众所周知，房企的转型绝非易事。

根据凯瑞的研究报告，住宅企业的转型路径包括五个方向:发展模式、产品战略、营销战略、管理战略和经营战略。

面对日益复杂的市场环境，许多房地产企业已经从原来的“单兵作战”发展模式转变为合作开发。上半年，碧桂园与中铁(报价601390，咨询)、万科、万达等合作。，这被认为是强有力合作的典型案例。

除了在项目开发方面加强合作，这也是转向区域综合开发的方向之一。区域综合开发一般是指住房企业根据城市总体建设规划，在区域内建设基础设施和公共设施，涉及住房、道路、管网建设等方面。向区域综合开发转型可以提高企业的征地能力，抓住机遇推进区域布局。同时，由于区域综合开发涉及面广，无疑为企业提供了新的利润增长点空，促进了住宅企业的多元化利润。此外，还可以深化与政府的合作，为企业的后续发展提供积累。

地铁投资绿地就是一个典型的例子。通过投资地铁，绿地可以通过轨道交通获得更多优质地块，并参与城市基础设施建设。但是，这种方法对房地产企业的财务实力要求较高。地铁、高速公路等基础设施要求房企在前期投入大量资金，投资回收期较长。

另外，开发商可以通过从重资产到轻资产的转变来实现开发模式的转变。

然而，与发展方式的转变相比，住宅企业在产品转型方面做得更多。例如，从大规模开发到小型化。此前，以大规模开发著称的碧桂园已开始转向小规模开发。碧桂园于今年4月收购了上海嘉定区徐航镇的地块，总面积只有62400平方米。

因此，克里判断碧桂园的产品正在向小型化转变。碧桂园还在今年6月的一个论坛上表示，一线城市的产品将不会像过去那样遵循市场策略。

此外，公寓布局的调整也是今年开发商转型的一个趋势。以曾经擅长开发奢侈品的绿城为例。在今年新进入的五大项目中，即李涛冯春、江南巷、刘阳县、柳巷花园和桃园镇，刘阳县推出了40平方米和70平方米的公寓，而李涛冯春只有83平方米的小公寓。

在市场营销中，开发商选择找出买家，分析客户需求，投放广告，并通过大数据收集完成准确的定价和销售。以中海地产大数据营销系统为例，在深圳中海九号大厦和济南中海华山龙城项目的营销中，大数据用于客户识别，每个环节都有很高的客户转换率。

很难称之为跨境转型

与上述开发商内生转型模式相比，该行业更关注房地产企业在房地产业务之外开展的其他业务，如物业管理、社区o2o、家装、金融、健康养老、能源、农业、文化娱乐等。

根据嘉里研究，从产业转型的角度来看，这些业务大多是未来的发展趋势，或者是企业结合自身优势发展起来的外围产业，实际上是对主营业务的补充。

事实上，房地产行业多年的发展已经催生了一个巨大的上下游产业链，但长期以来，开发商对这块蛋糕并不感兴趣。没有移动互联网技术的快速发展，社区o2o可能不会很快普及？

社区o2o具有爆炸性，但初始投资较高，企业很难找到有效的盈利模式；至于家装行业，市场大，但利润低，与房地产周期密切相关；社区医疗也是一项大投资，难以引进优质医疗服务；社区金融服务大多是小规模的金融管理，规模较大，但难以聚集。

根据《国家商报》的一项调查，每个开发商都有自己的业务转型方向，但他们非常谨慎。目前，他们大多将转型业务视为“试验田”，并不急于推广。一家房地产企业的品牌经理告诉记者，目前该企业在这方面做了很大的努力，有些项目似乎取得了成效，但在对外介绍时却非常低调，因为他们觉得还存在很多不确定性。

房企对转型如此敬畏的原因，与许多房企上次转型失败有关。从2010年到2013年，一些企业试图转型，许多“主营业务+房地产”的企业，如九桂酒、重庆路桥(报价600106，咨询)、郭栋建设(报价600321，咨询)和广汇有限公司，逐渐剥离了他们的房地产业务。其他“房地产+x”企业，如华侨城、万通地产(报价600246，咨询)、世茂股份(报价600823，咨询)、冠城大同(报价600067，咨询)等。，已经转化为房地产产业链或金融和矿业的相关领域。

然而，转型的结果并不乐观。旅游地产和养老地产仍处于探索阶段，盈利能力强、可重复性强的代表性项目很少；在行业认识不足、缺乏专业管理团队、下游市场低迷、环保升级、海外M&A风险估计不足的前提下，大多数矿用房企业的矿产业务仍难以贡献利润；虽然经济适用房业务在一定程度上对冲了政策风险，但回笼资金的压力却难以避免；相对而言，转型金融业的企业通过股权投资获得了良好的投资回报。