基金拿地+联合开发越秀地产 “轻资产”生意经获认可

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7月27日，越秀地产(00123，hk)宣布与绿地集团、平安(报价601318，咨询)子公司合作，共同开发位于广州海珠区的两块地块。

越秀地产表示，此次与绿地和平安联手，将有助于充分发挥公司和绿地的资源和品牌优势，整合平安的财务实力。

一位业内高管表示，在此前的“黄金十年”，房地产开发以资产为主，土地收购和开发由开发商自己完成，导致房企负债累累。过去，房价单边上涨，因此资产导向模式有利于住房企业获得更高的利润。然而，随着单方面上升的市场的消失，虽然房地产行业普遍保持稳定的波动，也将有一个下降的周期。一旦遭遇熊市，房企的风险将会很大，房企向轻资产转型将成为一种趋势。以联合开发、小盘股交易和房地产基金为代表的轻资产模式将成为主流。

在轻资产模式中，越秀地产无疑是行业先锋之一。早在2013年，越秀地产就频繁与投资基金合作，在广州和武汉赢得了许多优质地块。

Cree Research Center分析师朱一鸣表示，越秀地产的基金合作征地模式主要体现在初始征地阶段越秀投资占比相对较小，基金占比较大。一到两年后，越秀将选择是否回购。越秀地产之所以采用这种创新的轻资产合作模式，不是因为“资金短缺”，而是希望通过资源整合和优势互补来提高财务灵活性，在保持低负债率的同时获得高质量的土地项目。

至于有人质疑基金的土地收购模式的风险，一位房地产分析师认为，越秀地产与基金共同赢得的项目都是经济发达的一二线城市的优质项目，地块稀缺，销售风险不高。是否存在赎回风险取决于越秀地产的资金回笼。然而，近年来，越秀地产销售增长迅速，现金储备已达130亿元。赎回项目对现金流没有压力。

此外，越秀地产还加强了与大开发商的联合开发，通过强有力的合作抢占了更大的市场。以广州市萝岗区云浦项目为例，越秀地产于2013年11月引入保利地产(报价600048，咨询)作为项目合作伙伴，并于今年6月12日宣布将以24.5亿元人民币从投资基金中赎回部分项目股权，充分展示了轻资产模式。

得益于轻资产模式，越秀地产成为业绩增长最快的中型房地产企业之一。根据嘉里发布的百强房地产企业销售排名，越秀地产去年年底排名第30位，但今年年中已飙升至第24位，距离前20名仅一步之遥。

资本市场也充分肯定了越秀地产的发展模式，包括惠誉等国际评级机构，保持了公司的投资级信用评级。根据交通银行国际的最新研究报告，越秀地产拥有良好的负债水平、低成本融资优势和快速的利润增长前景，并保持公司的“长期买入”评级。