张敬伟：房地产税的“假想敌”和真问题

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张经伟

据7月27日《中国商报》(博客、微博)报道，预计未来将通过划定“免税区”来确定房产税的起征点。也就是说，免税区内的个人或家庭免交房地产税。“免税区”将根据当地住房情况指定，而不是一刀切。

此前有报道称，房产税的主要税种可能会合并为房产税和城市土地使用税，这将在市场恢复后进行推广，具体税率可能由地方政府在中央政府确定的税率范围内确定。

如何设计和何时开征房产税，一直是舆论界讨论的焦点。然而，在上海和重庆以前的试点项目中，征收的税款微不足道，更多地区的后续做法将会丢失。最新消息显示，房产税尚未形成一个成熟的文本，因此很难在两年内出台。

但是，应该指出的是，房产税试点项目中存在“虚拟敌人”。

2011年在上海和重庆启动的房产税试点是试点征收的房产税，因为当时楼市过热，试点希望控制房价，抑制房价泡沫。飞行员的长期停滞表明效果并不令人满意。

在过去的四年里，中国的房地产市场发生了巨大的变化，而诸如限制本地购房等措施并没有发挥很大的作用。但是，在经济周期下，房地产市场出现了库存过剩的局面。新政府深化改革和重组也停止了圈地烧钱。

目前，经济低迷的巨大压力已经促使许多地方重新开始用房地产刺激经济平稳增长的思路。这是自去年以来取消许多购买限制的主要原因。当然，也可以理解为行政权力放松了房地产市场，使市场配置发挥了主导作用。在中央层面，一些旨在减少库存和按需启动的优惠政策也已出台。

如果说沪渝房产税试点的“假想敌”是房地产市场，那么重点是宏观“调控”；现在，房地产市场政策旨在为稳定增长提供帮助。房地产市场刺激经济增长的主要引擎作用并不明显——尽管与当年相比，房地产价格没有太大下降，但整个房地产市场在这一经济周期中变得疲软。除了“鬼城”风险、巨额库存和累积的巨额地方债务，只有中国房地产市场的一线城市仍相对“热”，而三、四线城市已经筋疲力尽。

更重要的是，被市场和民众所谈论的房产税也出现了新的舆论导向，甚至是道德导向。在反腐败的巨大压力下，人们更愿意将任何与房地产市场相关的政策联系起来，无论是财政税收设计还是监管层面的技术更新，如房地产信息网络化，如不动产权利的统一登记等。从民意到基本民意，人们更愿意将其视为过渡正义，向腐败亮出利剑。

客观地说，这忽略了房地产税设计的实质问题。然而，舆论所触及的“虚拟敌人”不容忽视:在房地产市场虚拟热的时代，舆论最大的诉求是降低房价；在反腐败时代，房地产市场是权力不正当利益和资本寻租的来源之一。开征房产税为不当利益付出代价是很自然的，这反映了公众对市场秩序混乱的不满和对腐败及资本分配不当的愤怒。

如果房地产税设计得当，它可以真正控制房地产市场，遏制腐败。然而，房地产税收设计的实际问题并不是那么肤浅，而是一个复杂的系统工程。总之，房产税的设计是我国财税体制改革的核心内容之一，因此有必要兼顾市场公平和多维利益博弈，以利国家和稳定市场而不引起舆论波动。

有必要澄清财产税和房产税的概念。简而言之，如果一所房子是按原值征税的，它就是财产税，如果是评估的，它就是房地产税，评估的价值包括土地价格。

房产税是为了加强对房地产市场的调控，通过缴纳税费来抑制投资投机性房地产的投机行为，而房产税不是为了调控。根据顶层设计，上海和重庆应扩大房产税试点，目标是取消房产税征收，建立房产税征收体系。

就公众而言，他们对复杂的税收不感兴趣，而是关心自己的切身利益。此外，经过十多年的房地产市场，大多数中国人都有自己的房子，有些人甚至有两三套房。他们最担心的是，未来房产税的征收是否会导致他们的财富流失，并对他们拥有的合法房产造成不安全。

正因为如此，如何设计这一税种需要征求各方的公众意见，以实现各方利益的平衡。

必须指出，财税体制改革不是要凸显民族主义的金融效用，而是要理顺市场公平，实现社会公正，平衡社会财富。