李宇嘉：楼市下行给房企带来整合转型机会

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李玉佳

虽然股市整体走势低迷，但由于一线城市房地产市场的繁荣、万科销售业绩的分化以及保险资本的增加，相关领先地产股的回弹力仍然很强。

尽管房地产市场正在走下坡路，但大型房企在疲软市场中的优势却凸显出来。再加上持续的政策刺激和货币宽松，大型房企的中期业绩普遍好于预期。房地产领导者的估价优势一方面在于销售业绩，另一方面房地产领导者的积极转变提高了估价中心。

自2013年底以来，保险基金增持了领先的房地产企业。这不仅是一种金融投资的“逢低吸纳”行为，也是对未来房地产市场结构性投资机会的把握。

用保险资金投资房地产是国际惯例。作为长期投资基金，保险基金投资策略的首要考虑是稳定性和安全性。因为房地产，尤其是商业房地产的收入是稳定的，所以将房地产加入到股票、债券和黄金的投资组合中是一种常见的平衡策略。

另外，出于办公使用的目的，特别是在老龄化带来商业保险新机遇的背景下，保险公司需要突破上下游养老(养老保险和养老地产)的链条，投资房地产是大势所趋。

金融投资是近年来国内保险基金增持主要房地产股票的主要目的。房地产市场的整体低迷也为行业整合和转型带来了机遇。

事实上，近年来，行业的整体发展更有利于领先的房地产企业。一方面，增量机会有限，这提高了房地产行业的进入门槛和运营要求。大多数房企被淘汰是不可避免的，这给资金、资源、品牌和运营实力较强的领先房企带来了机遇。因此，产业整合将成为一大趋势。

另一方面，一线城市是未来房地产市场风险的“安全缓冲”和机会选择的“安全地带”。近日，一线城市房价率先上涨，表明这些城市在聚集人口、资源、促进产业转型方面具有无可比拟的优势，并将成为未来增量超额利润的来源。

然而，在一线城市建设高地价的经济适用房或公共项目是正常的，只有领先的房地产企业有能力经营和管理。因此，近年来，一线城市的土地基本上被领先的房地产企业抢走，或者被联合征地分割。就连长期扎根于三、四线城市的典型代表碧桂园也于7月11日宣布正式成立一线城市事业部，并高调回归一线城市。

与此同时，在政策方面，国家和地方政府开始青睐领先的房地产企业。除了主要房地产企业以bot和ppp模式建设的大型公共设施外，最明显的是融资政策。为了分散风险，银行信贷将淡出，直接融资将成为未来住宅企业的主要融资渠道。无论是房地产信托投资基金，还是近期发行的公司债券或中期票据，信用评级较高的领先房地产企业无疑将是融资的主体，这不仅有助于领先房地产企业获得较低成本的资金，也有助于获得类似保险基金的长期资金。

笔者认为，领先的房地产企业在探索行业和企业转型时，也将获得突破和利润第一，这将大大提高其估值水平。目前，我国已经积累了大量存量农户，为现有存量农户提供物业管理、社区养老、社区金融等o2o增量服务，将成为未来住宅企业的利润主体。

今年以来，龙头房地产企业的转型非常活跃。万达已经规划了商业、金融、文化和电子商务四大新支柱，目标是通过向业主或家庭推广增值服务，向资产密集型转变。6月底，万科董事会批准了万科房地产的市场化扩张、分拆上市和引入业务合作伙伴。与此同时，它加快了社区教育、社区家居改善和社区生物环境保护以及分拆上市的发展。此外，碧桂园和中海地产宣布分拆物业管理业务上市，保利全面实施养老和旅游地产转型。

因此，笔者认为，龙头房地产企业保险资本的增加不仅在于逢低吸纳，还在于窥探未来房地产企业做强做大、率先转型的机遇。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)