房地产税征收的难点与挑战

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党的十八届三中全会首次提出税收法定原则，改变了部门暂行规定中的税收惯例，房产税立法提上了议事日程。虽然房产税的开征时机是确定的，但房产税开征的法律依据、实施难点和可行方案仍需广泛讨论和严格论证。

过去，房地产税的征税对象仅限于城市商业地产，但未来的房地产税可能涉及所有房地产。要使其在调节财富分配和促进社会公平方面发挥更大的作用，还有许多问题需要澄清，制度设计方面也存在许多困难和挑战。因此，建议在推进房产税时，应充分考虑改革的关联性、整体性和系统性，以减少社会矛盾，采取审慎渐进的实施方式。一是积极推进房产税立法。第二，构建房地产税的基本框架。鉴于房产税的主要目的是调节财富分配，促进社会公平，应坚持“税基广、税种简、税率低、征管严”的原则设计房产税的基本框架。第三，完善房产税的基础设施建设。除立法外，还有许多基础设施有待完善:一是完善不动产登记制度。第二，完善房地产评估体系。三是建立信息披露和纠纷调解机制。切实保护纳税人的合法权益。

判例中需要澄清的问题

土地公有制会成为开征房产税的障碍吗？

房地产税作为财产税的一种，以每个人的财产和财产所得为征税对象。中国实行土地公有制和房地产私有制，将房地产合二为一开征房产税，导致“不交财产税”的呼声不绝于耳。那么开征房产税合理吗？

根据产权理论，所有权由占有权、使用权、收益权和处置权等一系列权利构成，可以分解为“权利束”。在上述权利下，土地抵押(以土地设立债务)、空物权和其他财产权可以根据社会需要进一步细分。根据中国《物权法》第135条，“建设用地使用权人依法享有占有、使用和收益国家所有的土地的权利”，人们在购买房地产时，享有占有、使用和收益与房地产相关的建设用地的权利。根据《物权法》第180条，“债务人有权处分的下列财产可以抵押:建筑物及其他土地附着物”和第182条“建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押”，人们在购买房地产时，将拥有由房地产所有权和土地使用权构成的财产，并可获得银行信贷，享受由此产生的抵押。此外，就经济和物质特征而言，房屋是土地的附属物，其价值主要取决于土地的稀缺性、供应的弹性、空的位置、周围环境和基础设施等。，而房子本身的价值会随着岁月的流失而受损或丧失。房地产与房地产价值的相关性使得房地产所有者从土地增值中获得资产增值收益，无论是自住、出售还是出租。在这种制度安排下，尽管财产所有人没有土地所有权，但他享有许多权利，如“占有、使用和收入”，这是私有财产的基本特征。显然，所有权的法律权威不是绝对的。即使国有土地的合法所有权没有改变，经济活动中的实际产权也发生了重大变化，“各种反顾客导向”的现象更加普遍。根据党的十八届四中全会关于依法治国的决定，如果《物权法》中“住宅建设用地使用权自动续期期满”的条款能够顺利实施，就相当于赋予了房地产所有者永久的土地使用权，这将进一步强化房地产的私有财产权，也是开征房产税的合理依据。

土地租赁和房地产税之间是否存在双重征税问题？

住房不仅是人类生活的必需品，也是一项重要的投资。人们在购房交易中一次性支付了70年的土地出让金，约占房价的50%。那么，在保留环节开征房产税是否有双重征税的嫌疑？

事实上，虽然土地出让金和房产税都是政府收入的一部分，但它们有不同的内涵和属性。

在现行的土地制度安排下，政府具有双重身份:它既是土地所有者的代表，又是国家公共事务和公共资源的管理者。政府作为土地所有者的代表，可以行使所有者的权利，向使用者索取租金收入——土地出让金。从经济上讲，它是土地使用者向所有者支付的租金，是国有土地所有权的经济实现形式。从法律角度看，土地出让金反映的不是简单的土地租赁关系，而是土地所有权人和使用者之间的用益物权关系。根据宪法规定，土地使用权是一种用益物权，享有占有、使用和收益的权利，而租赁权不具备上述权利，不能随意转让和处分租赁的房地产。总之，土地出让金反映了不同经济主体——所有者和使用者之间依法平等交换的经济关系，属于国民收入分配的初次分配范畴。

同时，政府作为社会经济的管理者，可以行使公共管理的行政权力，依法征收房产税，以保证政府行使公共管理职能，增加公共物品的供给，包括保护私有财产，以及通过税收调控弱化初次分配的不公平，从而维护社会的公平和谐发展。与土地出让金的平等自由交换不同，房地产税或税收是合法的、强制性的、无偿的，属于政府通过税收手段对国民收入进行二次分配的范畴。

系统设计中的挑战

房产税是一项系统工程，涉及数千家万户的存量财富。对如此巨额的财富征税，尤其重要的是对征税对象、范围、税基和税率的顶层设计要科学、公平。

征税对象和范围

从理论上讲，房地产税的对象是土地、建筑物和其他地上附着物。在国外，房产税的顺利实施是建立在住房私有化和产权明晰的基础上的。然而，在中国，只有在住房改革后的最近二十年，城市居民才广泛拥有房地产。根据国家统计局的报告，“十一五”期间城镇居民收入和支出“持续增长，生活质量显著提高”，到2010年底，我国城镇居民家庭自有住房率高达89.3%，但只有38%的家庭拥有商品房，其余11.2%的家庭拥有原私房，40.1%的家庭在房改后拥有私房。这些数据表明，虽然城市居民的住房拥有率相对较高，但住房的商业化程度仍然相对较低。住房大致可分为:中央财产、军事财产、单位财产和私人财产；按照获取和交易的方式，可以进一步细分；原私房、房改房、商品房、经济适用房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等。面对如此多的产权类型，在中国实施国外即期房屋征收的做法似乎比较困难。然而，只有商品房或居民自己的房屋被征税，许多非商品房被排除在外。一些单位的产权房、限价房甚至经济适用房也缺乏大面积、高质量的住房、高中及其他收入群体，其拥有、使用和收益权不亚于商品房。在中国住房从福利到商品的转变中，人们获得房地产的机会和财富是完全不同的。如果房产税的征税对象不明确，征税范围狭窄(计税户比例过低)，将不会纠正房地产的不公平分配，反而会加大居民财富与消费的差距。

此外，房产税的征收范围也是有争议的。中国实行城乡土地和住房双重制度。农村集体所有的土地使用权不得转让、让与或者出租用于非农业建设，进入城市的农用地只能由地方政府征用和征收；农村住房不能随意买卖，这实际上剥夺了农民从房地产升值中获得资产收益的权利。从这个意义上说，房地产税仅限于城镇，不包括农村地区，这似乎是合理的。然而，土地产权的门槛并不能阻止城镇和特色农村地区的致富步伐。由于城市化、城乡一体化和土地市场化，富裕地区农村农民的收入和房地产价值不断增加。虽然有些商业地产以各种形式存在，如“小产权房”、“画家村”、“生态屋”、“温室别墅”和“文化创意产业基地”，但它们可以获得大量的财产收入。在城乡土地高度市场化的地区，国有建设用地和集体建设用地难以区分，而是相互渗透、相互补充。那么，如果大规模土地上的农村房地产免税，征税范围过窄，税基过小，就难以体现税收的效益原则和公平原则，也会产生避税空，从而诱发寻租和寻租行为。

税基和税率

所谓税基，是指计算税收的基础或标准。有各种各样的主张，如原始价值、租金、成交量和市场价值。现行房产税是以房屋的应税残值为基础，即房屋原值一次性扣除10%-30%，或以租金收入为计税依据。房地产的剩余价值反映了房地产的历史成本，但不能反映房地产的动态市场价值，尤其是公共基础设施改善带来的房地产增值。即使是同一地点同一质量的房子，10年前购买的价格也会与今天购买的价格大相径庭。租金收入是所有出租房地产的人的收入，可以是货币收入，也可以是实际收入，因此找不到证据。此外，租金反映了住房租赁市场的变化和经营状况。有些房地产很贵，但由于使用价值低，租金收入很少。租金收入的隐蔽性和不确定性会增加偷税漏税，降低从租金中征税的可行性。

征收是指人均住房面积或家庭住房单元数。按照住房面积计税，如设定人均住房建筑面积超过30平方米开始征收，以5-10平方米为一档，可分为多个纳税等级和不同税率。根据房屋单元数量，如第一套免、第二套征等。问题是住房的市场价值不能通过单位的大小或数量来反映。住房面积小，长期失修，但位置优越的学区的房价翻了一番。住房面积大并不意味着价值高。由于区位特征(在城市的空房间中)、建筑特征(房屋朝向、楼层、公寓类型、质量等)的不同，相同面积的房屋价格会有很大的不同。)和邻里特征(周围环境、教育、医疗和交通设施)。免除第一套房并使用第二套房作为门槛合理吗？每个家庭第一套房的面积和价值会有很大差异；拥有两套住房并不意味着家庭人均住房面积大、价值高。例如，一个家庭为父母买两栋小房子来养老并不罕见。二手房交易中的高额营业税导致了虚假离婚案件的频繁发生。人们还希望在保留环节重复这种避税行为吗？显然，简单地评估金额是有偏见的。

那么对普通住宅和豪华住宅征税可行吗？北京和上海分别对普通住宅和豪华住宅征收1%和3%的契税。上海对普通住宅的定义是:五层以上(含五层)的多层住宅、五层以下的旧式公寓、新式里弄、旧式里弄等。；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格比同级别土地上房屋平均成交价格低1.44倍，位于内环路以内的低于450万元/套，位于内环路和外环路之间的低于310万元/套，位于外环路以外的低于230万元/套。北京市普通住房设定如下:住宅小区容积率在1.0以上(含1.0)，单栋建筑面积在140平方米以下(含140平方米)，实际成交价格比该地区平均成交单价或住房总价低1.2倍。五环路单价为39600元/平方米，总价为465万元；五环和六环之间的单价为31680元/平方米，总价为374.4万元；六环路外单价为23760元/平方米，总价为280万元。普通住宅和豪华住宅的划分似乎考虑了三个因素:面积、位置和市场价格，但也存在一些问题:第一，普通住宅和非普通住宅划分依据的合理性？郊区的豪宅、面积超过200平方米、总价300万元的别墅，还是市中心的总价400万元的房子？哪个占地面积更大，质量更好？第二，两个齿轮的简单划分过于粗略，仅适用于交易环节的一次性契税，而不适用于年复一年保留环节的房产税。当同一档次的住房面积、单价和总价相差很大时，承担同样的税负显然是不合理的。

根据市场价值征税是一种国际惯例，因为住房的物理特征和经济价值最终将反映在住房价格中，而且每个人都将获得相同的价格和税收。这可以保证房产税的横向公平，但不能解决纵向公平问题。这表现在:首先，它是用房价与收入的比率或房价与财富的比率来衡量的。由于人们收入和财富差距的客观存在，房价占低收入家庭收入和财富的比重相对较高，而高收入家庭的收入和财富比重相对较低，按市值计算的税率可能较低。第二，基于市场价值的税收往往掩盖了持有房地产净资产的税收负担不同于一些负债家庭的税收负担；第三，税收负担与收入流不匹配。房地产税是对财富存量的征税，而税收负担往往与当前收入不匹配。高收入工作和低收入退休很难承受过重的税收负担。因此，如何平衡房产税的横向和纵向公平性，既要保护中低收入家庭的基本住房消费权，又要适当调整高收入家庭的住房消费和投资，从而达到缩小贫富差距和消费差距的目的，都需要在税基或税率的设计中加以考虑。

在税率方面，国外房地产税大多采用比例税率，税率范围为0.3%-3%。在美国，60%的县家庭的房地产税率低于1%，37%的家庭的税率为1-2%，只有2%的家庭的税率高于3%。每个家庭平均每年的税收负担是1000美元。显然，作为衡量税收负担的标准，税率越高，税收就越多。正如供应方经济学家拉弗指出的那样，过高的税率将抑制经济活动，导致税源萎缩。我国房产税尚处于起步阶段，税收法定和预算管理制度不完善，依法纳税观念淡薄。要调整贫富差距，我们应该选择一个公平合理的最优税率，而不是简单地考虑财政收入。“量力而行”是保证房产税推广的关键。

房地产税与相关税种的整合

目前，我国房地产相关税收包括营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、城市维护建设税、房产税、契税、印花税和个人所得税。税收种类繁多，交叉征税和税率不合理的问题十分突出。第一，在开发过程中，随着土地有偿使用制度的建立，企业通过租赁方式取得土地使用权，支付了巨额的租赁费，并不得不缴纳以租金为基础的城市土地使用税，有双重征税的嫌疑。第二，在交易环节，购房不满5年的卖方应根据交易全额缴纳5.5%的营业税，并根据交易价格扣除房屋原值及相关税费后的余额缴纳20%的个人所得税，而国外只对出售房屋后18个月内未购买新房的净收入征收资本利得税。在房屋去库存化、父母养老等改善需求上升的背景下，人们不会产生“财产转移收入”，只会付出更多。判断投机和个人收入是否仅由多年的房屋买卖产生是不科学的，这不利于促进需求的释放。第三，在保留环节，对房屋租赁收入征收营业税和财产税。租赁住房一直是中国住房市场的短板，供应不足且不规范，无法满足城市化进程中大规模流动人口的住房需求。然而，政府新建的公共租赁住房不能满足多样化的市场需求，政府“快做大事”往往会加剧资源错配、腐败、高成本、低效率等问题。外国政府通过税收减免和低息贷款等优惠政策鼓励私人资本进入住房租赁市场。因此，在保留环节开征房产税，不仅仅是为了增加税收和税收负担，也是为了通过减征来改变开发、交易和保留环节存在的重税和税收负担不合理的问题。