日本成中国人新投资目的地： 公寓、酒店物业成首选

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不久前，互联网上的一条新闻“中国人推高了日本房价”引起了广泛关注。尽管近两年日本房价的快速上涨与中国买家关系不大，但日本确实正在成为中国投资者的新目的地。

与热衷于投资美、英、澳房地产的“土豪”相比，有意投资日本房地产的中国买家主要是中产阶级――日元贬值、购房门槛相对较低、租金回报较高，已成为吸引内地中产阶级梦想海外购房的重要因素。公寓、酒店和其他租金回报率高的房产类型已成为中国买家的首选。

罗涛

根据仲量联行的数据，2014年中国房地产的海外投资达到165亿美元，比2013年增长46%。今年，中国买家投资海外市场的热情仍在上升。继澳大利亚和美国之后，购房者的目标开始转向亚洲，日本成为中国投资者的新目的地。

根据为国内买家提供海外购房服务的juwai.com的统计，今年第二季度中国人购买日本房地产的意愿指数为2086，比第一季度上升了54%，而在2014年第二季度，该指数仅为100。

《中国商报》记者从各种采访中了解到，越来越多的北京和上海投资者开始通过不同渠道进入日本房地产市场。与澳大利亚和美国相比，日本已经是一个成熟的外国市场，日本市场较低的投资门槛和未来前景不断受到中国人的青睐。

去日本买栋房子

根据2015年发布的胡润报告，中国约有1.7万名超高净值个人，总资产约为31万亿元，平均资产为18.2亿元。这些超高净值个人中，超过80%有海外投资需求，而内部市场仍在增长。

《中国商报》记者了解到，北京一家房地产公司每月组织两次资产投资旅行团。这个为期三天的旅行团每次40人，前往日本东京和大阪，以便在海外寻找一个安全的投资目的地。在不久的将来，类似的上海投资游也将前往日本。

据SouFun.com统计，咨询日本房地产的中国人数量正在迅速增加，2015年上半年中国人购买日本房地产的交易额是2014年下半年的三倍。周一，日本大阪搜房网的南表示，中国买家的数量与去年同期相比增加了约20%。

“我每天都用微信和qq联系来自中国各地的潜在买家。达成购买意向后，买家将直接前来付款。目前的交易量是过去的三倍。”日本东京的房地产经纪人张延(化名)告诉《中国商报》记者。接受记者采访时，已经是晚上9点了，他带着一个中国买家去看房子。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)2015年第一季度日本海外房地产投资报告显示，今年1月至3月，海外投资者在日本房地产投资上的总支出为1580亿日元(约合127亿美元)，占日本房地产投资总额的14%。对此，世邦魏理仕认为，尽管日本房地产投资仍由国内投资者主导(86%)，但海外投资对日本房地产市场的影响正在扩大。

上述报告进一步指出，在日本，大东京地区(包括东京23个区在内的所有地区)是海外买家最青睐的房地产投资地区。从东京各地区来看，“中央五区”是最受欢迎的海外投资区。

值得注意的是，名古屋和大阪已经在房地产投资市场“崛起”。2015年第一季度，两地房地产投资总额同比增长48%，达到2260亿日元，与东京市场的差距逐渐缩小。

公寓和酒店成为首选

根据SouFun.com的统计，中国人最喜欢在日本投资的目标是50万至100万人民币的单身公寓。此外，大量客户在住宅方面投资了200万至500万元人民币。同时，也有少数客户购买土地进行投资，金额一般在500万元以上。

日本许多当地房地产业内人士告诉记者，单身公寓的兴起主要是由于东京的巨大需求。搜房网的数据显示，在过去的三年里，其人口增加了10多万，日本新的高科技企业和学生逐渐转移到东京，导致租赁市场的激烈扩张。20世纪90年代，日本面临着严重的老龄化问题，65岁人口比例一度上升到16.68%。

日本的酒店也逐渐流行起来。据公开信息，2014年，日本最大的酒店交易清单是在胡里科。，该公司收购了东京湾吴斌酒店俱乐部度假村的703间客房，这是东京迪士尼度假区公认的酒店，总价值约350亿日元。此外，绿橡管理公司去年6月购买了复兴冲绳度假酒店的377个房间和一个较小的酒店，这两处房产的总价值为125亿日元。

然而，也有意见认为酒店不适合投资，因为日本旅游业目前不太发达，尤其是福岛核电站核泄漏后，中国游客减少了对日本的访问。

尽管如此，许多国内买家仍持乐观态度，而日本酒店房地产相对较高的回报率也是主要原因。据SouFun.com对《中国商报》记者的报道，2014年日本酒店房地产的回报率已升至10.4%。在过去的三年里，日本酒店单人房的回报率每年增长10%左右，领先于美国、英国、澳大利亚和新加坡等主要市场。此外，日本的酒店费用低于其他主要经济体。平均每日消费为123美元，而新加坡和法国分别达到236美元和220美元。

事实上，亚洲国家日本和韩国一直受到中国机构和个人投资者的青睐，包括选择投资韩国济州岛房地产的格林兰集团和联合房地产。

“越来越多的国内开发商将面临市场下行，亚洲将成为国内开发商投资海外的新地方。”联合地产首席执行官许仰东认为。

赚钱的机会和风险

《中国商报》记者采访了国内和日本的行业和买家，了解到日元贬值促使许多中国人在日本买房。目前，日元处于最低汇率，人民币贬值的预期也在上升，所以现在是在日本买房的最佳时机。

据SouFun.com介绍，东京六个中心区的公寓价格不断上涨，与去年相比上涨了13.4%，70平方米公寓的平均要价达到6492万日元(约合330万元人民币)。作为日本的政治和经济中心——千代田区(日本国会、最高法院和中央省政府所在地)，70平方米公寓的平均要价接近9000万日元(约456万人民币)。

正是因为日本东京的房价不断上涨，而大都市中心区的住房供应非常有限，所以业内人士预计，到2016年，东京中心区的房价将进一步上涨。

一些日本房地产投资顾问也表示，日本租赁市场成熟，人口密度高，房屋入住率一直保持在90%以上，因此投资日本房地产后的租金回报率相当可观，高达10%左右，而中国的房屋租金回报率只有2%~3%左右。

尽管前景如此美好，但东京的房价仍低于世界其他主要城市。一些媒体报道称，2013年，中国买家在日本东京投资购买了一套近400万元人民币的房子，目前的估值为420万元人民币，月收入约为9300元人民币。然而，当时1元人民币可以兑换14日元，现在已经接近20日元，日元贬值了大约40%。如果按照这种方式计算，中国买家不会进行反补偿。

此外，由于对日本房地产项目和当地法律缺乏了解，中国投资者可能面临各种风险。例如，日本的租赁政策保护租户的利益，租户不主动迁出，房东不能赶走租户。据媒体报道，在日本，有房主因为房客没有搬走而未能出售房屋的案例。

台湾新沂大厦东京分公司总经理Kennyho曾经说过，一些开发商只愿意把不超过20%的房子卖给外国人，而日本人自己也不喜欢周围有太多的外国人。

其他风险包括房屋的高折旧率、地震等自然灾害的高发生率，以及房地产的各种税收和保险。还有媒体报道称，由于日本的高住房拥有率和严重的老龄化问题，2020年奥运会后，住房过剩问题将变得更加严重，这将降低投资性房地产的利用率。

然而，野村证券认为，东京的房地产价格低廉，投资回报相对较高。与房地产投资将受到限制的新加坡或香港不同，东京有大量的房地产投资机会。

1-3月，海外投资者在日本房地产投资上的总支出为127亿美元，占日本房地产投资总额的14%

2015年上半年中国人购买日本房地产的交易额是2014年下半年的三倍

中国买家喜欢50万到100万人民币的单身公寓，其次是200万到500万人民币的房子

日本酒店房地产2014年的回报率已升至10.4%。在过去的三年里，日本酒店单人房的回头率每年增长约10%

资料来源:该报组织