写字楼市场风云变幻 九龙仓布局从容制胜

本篇文章5929字，读完约15分钟

――办公室主持人邵永观分析全国实战布局

荒凉的

随着中国经济地位的稳步上升，越来越多的国际资本进入中国市场，其中房地产市场作为中国的支柱产业之一。

根据戴德梁行披露的最新数据，超过460亿美元(约2855亿元人民币)的全球房地产基金投资将进入中国房地产市场。

外资的目标首先指向一线城市的甲级写字楼，它们拥有巨大的空增值空间。然而，在目前情况下，一线城市的写字楼市场正进入新的巨大供给阶段。

2015年中国高端办公市场是喜是忧？主要项目应该去哪里？听一听码头中国房地产有限公司董事助理兼总经理邵永观的话，他是业内知名的高端写字楼司机，为码头集团打造了许多行业领先的标杆项目。

市场变数:冷静地应对它，对它的成功保持乐观

过去20年，邵永观跨越香港和内地，在这两个完全不同的市场积累了丰富的交易经验和深刻的见解。

这位高端写字楼推广人早在1994年就加入了九仓集团，从2003年开始，他一直负责著名的海港城市写字楼的租赁。2007年，他移居内地，负责九仓集团在内地所有投资物业的写字楼租赁业务及部分项目的经营管理。包括上海时代广场、上海惠德丰国际广场以及成都、无锡和苏州的国际金融中心。

在邵永观看来，上海一直是中国无可争议的一线城市，也一直拥有最好的投资环境。作为长江三角洲的龙头，上海的经济地位已经毋庸置疑很多年了。

“虽然2015年上海写字楼市场面临着大规模的新供应，但作为一线城市写字楼市场，上海写字楼市场仍有足够的后劲，并处于长期健康发展之中。尤其是在上海和北京(房地产)等超一线城市，外国公司只要在中国，就会在这里设立总部。”作为惠德丰国际广场的负责人，邵永观不仅对整体市场表示乐观，还总是强调对自己项目前景的“乐观”二字。

对于经济增长放缓可能引发的“/きだよきだよよきだよきだよききだよ”问题，邵永观认为，在the/ききき12这个大有可为的市场，空的购买率不会一直保持在高水平。就上海而言，空优质工程的安置率其实不高，大约在10%以内。

今年，上海甲级写字楼市场将达到供应高峰，并在2016年达到饱和。短期内不会有这样的集中供应。

“大量新项目进入市场不可避免地会带来如何消除它们的问题，但上海的发展前景却没有必要担心。cbd区域更加昂贵，核心区域成熟的甲级写字楼面临的压力相对较小。只要反应正确及时，空的入住率问题就可以降到最低。不过，如果个别业主持有一些新落成的大型项目，在未来两、三年内，他们可能会面对空楼价和租金的双重压力。”邵永官说道。

以惠德丰国际广场为例，作为浦西中央商务区的基准甲级写字楼，自开业以来已经成长了四年。特别是自2013年以来，年总租金收入已经连续三年上升。目前，惠德丰国际广场的入住率超过95%，平均租金高达365~465元/平方米/月。

当然，偶尔会有一些租户出于客观原因搬出市中心，这只是为更新企业腾出了更大的空扩张空间。邵永冠表示，惠德丰不会太在意一些租户短期内的一些“分散”搬迁行为，而是选择了从长远来看，始终关注整体市场的趋势，坚持自己的品牌运营定位，确保服务的领先优势。我相信如果你做好自己，你就可以避免受到大环境的影响。

邵永观认为，过去经济一直在增长，但现在放缓不一定是坏事，相反，它会促使企业思考。对于新项目，当然要考虑如何启动好，哪些综合措施有利于打开市场，增强去转型的动力；对于一个成功的项目，这也是一个分阶段恢复的好时机。

租赁状况:准确定位，领先服务

面对经济增长放缓和市场变数，邵永观一如既往地保持冷静。

他表示:“我们的租赁业务实际上是在与经济增长竞争，而不是竞争对手。目前的惠德丰国际广场务实进取。根据目前的市场情况和自身的租户结构，应针对不同的需求提出量身定制的策略组合。”

据了解，不同行业的优质租户，如丰田通商、轩尼诗人才管理、艾奕康、东芝、恩佰健建筑、lg化学、盛智律师事务所、康德纳斯特、蔻驰、吴佳、莱波尼、华尔卡、鲍莉塑料等。，选择了惠德丰国际广场的办公室。

在所有租户中，16家公司租用了整层楼，2家公司分别租用了两层楼，1家制药公司和1家设计和建筑公司租用了全部三层楼约6400平方米的办公面积。

吸引他们进入惠德丰国际广场的主要原因是优越的市场定位、便捷的交通、宽敞的楼层/房间和国际标准的物业管理。

"然而，建造办公楼不仅仅是买卖."邵永冠说:“惠德丰的合作伙伴都是高质量的租户，所以他们相互认可，非常重视自己的品牌效应。”在市场的大起大落中，大家各抒己见，同舟共济，这符合九仓与这些优质企业长期稳定合作的共识。”

在惠德丰国际广场，外资企业和全层租户占80%以上。对于这些强大的企业来说，租金不是第一位的；办公楼的形象、定位和圈圈影响是他们综合考虑的因素。一流企业也非常重视人才的吸收，注重为员工提供良好的工作条件。因此，一流的办公环境、周到的服务、便捷的交通和配套的商业设施是不可或缺的。

作为开发商和管理运营商，惠德丰的管理层清楚地了解市场需求，也清楚地了解自己的优势。惠德丰根据不同的客户群体提出不同的支持思路，并及时与租户沟通，制定合理、可持续的租赁计划，同时不断优化服务标准，保持服务领先地位。

租户及其员工在惠德丰享受一流的服务标准时，往往会有不愿“凑合”的心理因素。如果你现在出去比较，可能会有相当大的差距。“坚持做你自己，让客户以同样的价格享受满意的增值服务”是惠德丰的一贯理念，也是稳定现有租户的最佳方式。

惠德丰对新客户的租赁也有很好的想法，并采取逐案租赁的政策。为每个独立租户开出正确的药方，关注租户业务的发展稳定性。

惠德丰注重自身的品牌价值以及租户的品牌价值。如果新租户的品牌在市场上占有一席之地，其声誉得到认可，并具有可持续的业务增长和发展潜力，那么惠德丰将通过独立的案例分析评估租赁策略，给予租金优惠，并制定可持续的租赁计划，帮助租户共同创造商业价值。

对此，邵永观解释说:“面对这样的市场环境，激烈的竞争是不可避免的。租金的涨跌是正常的商业生态。此外，写字楼租金是由市场决定的，很难一概而论，应该根据正常的商业生态进行调整，租金底线也不是铁板一块。”

正是由于经营和服务方式的不断创新，诚信共生的合作意识，优越的地理位置，高端的定位，先进的硬件和无与伦比的优质服务，以及配套的租户引进策略，惠德丰国际广场一直受到租户的信赖和信赖。

未来发展:理性反应和顺势创新

未来十年很可能是办公市场的“黄金十年”，也是转型升级的十年。

随着中国经济结构的调整和转型，写字楼市场将经历租户产业结构调整和内生增长的自然过程，同时面临一系列的变化。

目前，随着金融、消费、医疗、专业服务、技术创新和文化创意等第三产业的扩张，中国写字楼市场的租户产业结构发生了显著变化。

对于商业写字楼来说，如何适应租户动态的行业需求，随时应对可能发生的变化，将是长期发展的需要。

然而，适应并不意味着盲目。成熟的企业和项目重视这一趋势，但它们不受外部世界的引导。

面对当前炙手可热的短租式办公模式和“创业潮”带来的金融租户的迅速崛起，惠德丰表现出了相当理性的态度和应对。

事实上，九仓管理层一直关注“创业潮”给市场带来的变化。根据过去各地办公建筑的运营经验，惠德丰在建筑规划的早期就意识到了服务式办公的重要性。大厦内的腾飞蒙诺商务中心是大厦的第一批客户，也是集团在中国的第一个据点。

Jumpstart是一家为创业企业提供服务式办公室的公司。在惠德丰国际广场住了几年后，租赁情况非常令人满意。当几家外国公司开始在中国拓展业务时，他们选择从那里开始。

邵永观表示，尽管公司非常关注“大众创业和创新”，但如果没有分析，公司不会急于投资。“我们注重坚持不懈，倾向于在市场需求和我们自身优势之间建立合理的联系，同时进行定期调整。因此，在短期内，惠德丰不会因为创业的浪潮而急于成立一个团队来独自经营服务式办公室，而是一定会与大厦内的租户合作，创造商业价值。例如，jumpstart发现最近小型初创企业的市场需求有所增加，需要租用更多的区域来拓展业务，因此惠德丰将尽最大努力进行合作。租户业务的增长意味着我们自身的发展也是理想的，这是一个双赢的局面。"

此外，惠德丰国际广场的下一阶段目标是提供一个更具服务性、功能性、实用性和孵化性的综合甲级办公运营平台。也就是说，在得到市场认可的管家式服务的基础上，对功能进行升级，为更多的新兴行业和专业服务行业创造最合适的办公空间。

在提升服务功能的过程中，惠德丰还将与大厦内的租户进行深入沟通，了解他们的实际需求，逐步优化，逐步推出成熟、扎实的解决方案。

对于快速成长的金融租户，惠德丰也有自己的理性选择和客观态度。

邵永观说:“金融租户如雨后春笋般涌现，成为甲级写字楼市场不可忽视的力量。我们当然欢迎游客，但目前这些租户不是惠德丰国际广场的主要租户。我们一直支持健康的商业环境，大楼里的租户类型也一直保持平衡。我们不会过分依赖某一类型，也不会刻意与浦东的写字楼直接竞争。此外，为了保证大厦租户的质量，惠德丰将仔细检查一些新客户的业务数据、公司的成立期限、业务范围、稳定性和运营方式等。，作为重要的考虑标准，并仔细筛选以避免风险。”

对于租户行业的“集聚现象”，邵永观表示，市场决定去向，不能人为地强迫，但写字楼仍然可以起到“支撑”的作用。同时，每个项目都要立足于自己的商业区，因地制宜打造自己的品牌特色，充分发挥核心竞争力。

例如，惠德丰国际广场位于上海静安寺商业区，靠近南京西路主要时尚品牌的旗舰店。由于时尚品牌喜欢将总部设在旗舰店旁边，以便于管理，各种时尚品牌的总部办公室自然会聚集在惠德丰的主楼，有近10名顾客，占地14000平方米。它还吸引了康德纳斯特出版集团，该集团以出版最精美和最有影响力的期刊而闻名；随后，北院裙楼1至4层迎来了世界著名时尚生活品牌“圣殿”大中华区第一家10科索科莫旗舰店。在这里，时尚品牌自然形成一个圈，在惠德丰营造出一个具有独特个性的高尚商业生态环境。

码头地图:东西联亨

惠德丰国际广场作为九仓集团在内地的旗舰项目，也成为集团在内地扩张的典范。

目前，九仓集团已在无锡、成都、重庆(房地产)、长沙(房地产)和苏州建立了五个国际金融中心，其中无锡和成都项目已经完成。

“经验告诉我们，办公室市场需要时间来成熟。例如，上海的甲级写字楼市场至少需要15年才能成熟。对于新完成的项目，我们将借鉴以往的成功案例和实践经验，结合当地的经济环境和特点，努力把握目前的成熟期。”邵永观介绍说，除了空先进的办公用房和配套设施，以及无与伦比的景观等硬件条件外，还需要培养一支具有国际专业素质的物业管理团队，以满足租户和市场的长期需求。

无锡国际金融中心，总高339米，是无锡市最高的建筑，也是当地备受关注的高端商业地产项目。该项目量大，办公楼于2014年第四季度开始吸引投资，并取得了良好的开端。到目前为止，共有12，396平方米的建筑面积被租出，17家企业入驻。

目前，无锡甲级写字楼市场正从之前的萌芽中逐渐走向成熟。以前，无锡高端写字楼很少，企业选择面窄，高端需求无法满足。随着城市的发展，无锡开始有了超甲级写字楼的概念，企业对标志性写字楼的认知度有所提高，需求也有所增加。

在邵永观看来，无锡市场上仍有少数具有优越地位和实力背景的建筑，建筑与核心竞争力的差距将更加明显。与此同时，在更强劲的需求驱动下，整体租金下降速度放缓，一些旧项目也将面临租户迁出的可能，这也将促使客户在众多建筑中优先考虑最新的写字楼。无锡郭进中心在激烈的竞争中依然抢眼，在租金表现和入住率方面都有持续稳定的上升趋势。

无锡郭进中心与上海惠德丰国际广场一样，具有“标志性建筑”、“交通便利”和“国际环保认证金奖”的优势。该项目地理位置优越，拥有无锡的“城市客厅”太湖广场和京杭大运河无锡段的开放水景。即使因为它靠近无锡博物馆和图书馆，它也增加了丰富的文化氛围。除了项目自身的商业设施外，该项目靠近两家五星级酒店和周边高端住宅小区，具有很大的发展和增值潜力。

经验丰富的邵永观已经计划用成熟、扎实的成功案例来推动新项目的联动发展。由于无锡离上海很近，九仓把一些需要扩大公司规模的上海客户带到无锡，向他们介绍无锡未来的发展方向以及选择无锡郭进中心开设办事处的优势。同时，让客户实地考察经济环境和发展前景，体验无锡国际金融中心国际先进的办公空厅和一流的服务水平。在一步一步地相互了解并深入沟通之后，双方将一起讨论一个可持续的租赁计划。

与华东潜在市场不同，成都国际金融中心由九仓率先布局，已成为集团在西部的标杆项目。

在年初的新闻发布会上，成都国际金融中心发布了惊人的租赁数据:自2014年1月1号办公楼正式入驻以来，过去一年已完成租赁面积5万多平方米，入住率接近40%，是同类写字楼的两倍。

近日，成都国际金融中心再次迎来令人振奋的租赁数据:3号办公楼的租赁面积超过2万平方米，由运营商沪宁商业管理有限公司租用，专门提供服务式办公，以满足成都中小创业企业进入甲级办公楼的巨大需求。

成都作为中国西部开发中最重要的经济、交通和通讯枢纽，已成为中国最有价值的城市之一。正是因为认识到这个市场的巨大潜力，成都的写字楼市场在过去的一年里经历了井喷，竞争异常激烈。

成都国际金融中心在成都拥有两栋高248米、高50层、最高的双子座超甲级写字楼，已经突破市场。在过去的连续两个季度中，它在成都的写字楼成交量中排名第一，也是单笔交易量最大的写字楼。

由于商业区不可替代的地理优势和为人民服务的创新精神，成都国际金融中心的租户现在包括财富500强公司和著名公司，如ANZ银行集团、四川(房地产)大冢制药有限公司、富勒投资公司、古德曼、恒生银行、仲量联行、金德伍德、史赛克、台湾第一银行、毕马威企业咨询(中国)有限公司等。，以及一些投资金融公司和领先的本地企业

谈到成都国际金融中心在西部市场的成功，邵永观认为，作为标志性的写字楼，我们必须始终强调从租户的角度出发，要超越商业环境，紧跟经济形势，把握趋势，帮助租户，为他们创造商机，从而实现“合作共赢”的核心竞争力。

“每个城市在高速建设期间都有竞争，我们已经习惯了。“城市最高建筑”的名片确实能吸引大家族的注意力，但真正促使企业选择码头下的郭进中心的关键是品牌和物业管理的质量。我们坚持创造财产价值，坚信能够创造价值的财产迟早会赚钱。无论是在成熟的上海市场、稳步发展的西部市场还是成熟的东部市场，随着经济的增长，每个人都可以享受到未来经济增长的成果。”正是带着这样的信念，邵永观带领他的国家队一起展望明天。