年报榜评选体系阐释

本篇文章2438字，读完约6分钟

[通过对企业年报客观数据的专业分析，我们可以从客观全面的角度解读房地产企业不同维度的特征，满足您从不同角度了解企业的需求]

2007年，世邦魏理仕发布了《中国房地产公司价值排行榜》，从沪深a股上市的房地产公司、在香港上市的中国房地产公司和在香港上市的香港房地产公司中选出最全面的企业。经过迄今为止的8届评选，这份名单已经在业界形成了广泛的影响。2015年，基于上述沪深a股和港股排名，以及中资和港资企业排名，世邦魏理仕发布了2015年房地产企业“年报数据排名”。年报清单与价值清单在两个方面存在显著差异:第一，在排名范围上，价值清单分别按照沪深a股、港股和港股进行排名，而年报清单对上述三类企业进行统一排名。整个市场的统一排名有助于观察者看到整个市场的全貌。随着上述三类企业业务重叠的增加，统一排名具有重要的借鉴意义。其次，在排名维度上，价值列表是基于各种因素的综合排名，而年报列表则是基于规模、稳定性和效率三个维度，从上市公司年报中选取九个财务数据分别进行排名，方便投资者和研究者从不同维度客观观察和评价房地产企业。《首届金融房地产企业年报》的发布，有力地呼应了中国房地产业的新发展趋势。通过对企业年报客观数据的专业分析，我们可以从客观全面的角度解读房地产企业不同维度的特征，满足您从不同角度了解企业的需求。

一、选择背景

1.内地和香港的房地产企业在很多方面趋同:从地域、产品和价值链的角度来看，它们逐渐趋同。从区域上看，随着中国房地产企业国际化的不断深入和港资房地产企业在内地经营规模的不断扩大，内地与香港企业之间的业务地理交汇日益扩大，呈现出内地+香港+海外的区域布局模式。在产品方面，国内房地产企业响应房地产市场新常态，从单一的住宅开发转变为商业地产、办公地产、酒店地产等多种地产类型，而香港企业也依靠庞大的内地市场增加了销售型地产的比重，产品结构相似。在价值链方面，为了应对商业地产、文化旅游地产等新领域，内地企业普遍在开发和销售环节的基础上，加强了对物业管理环节的重视，逐步与成熟市场中具有丰富物业运营经验的港资房地产企业在价值链模式上进行融合。此外，两地企业在业务模式、融资渠道、人才队伍等方面也呈现出趋同趋势，这使得我们的市场整合排名显得比较合适。

2.房地产经营模式越来越多样化:受消费需求升级、产业环境转型、新技术出现和金融创新层出不穷的影响，内地和香港的房地产企业经营模式越来越多样化。例如，内地企业从住宅开发转向综合开发，不同的企业在转型过程中经历了不同的转型路径，形成了以绿色地产、商业地产、工业地产、文化旅游地产、医疗保健地产、智能家居等要素为核心的不同商业模式。与此同时，价值链中新环节的兴起，如物业服务和资产运营，也从传统的“房地产开发企业”延伸出“房地产企业”的概念，并可能在未来的新领域产生巨型企业。轻资产、合作开发和房地产投资信托基金等金融创新重组和优化了传统房地产企业的业务中心和业务环节。对于香港房地产企业来说，通过金融创新实现资产重组和增值，通过进入内地和海外市场实现品牌输出，以及不同企业在经营实践中不同的业务创新尝试，也使得不同的企业在发展过程中表现出不同的经营模式。

二、选择目的

《第一届金融地产年报排行榜》致力于满足同时关注内地和香港房地产企业的读者，希望将两类企业放在一起进行选择和分析，得出有价值和创新的结论。1.年报清单帮助投资者比较两地上市公司，优化投资组合。如今，内地居民投资香港资本市场和香港居民投资内地资本市场比以往任何时候都更加方便。随着沪港通于2014年4月10日正式获批，沪港证券市场的交易所互联机制进一步成熟，沪港投资者通过本地证券公司或券商在规定范围内直接买卖对方交易所上市的股票。资本市场的互联大大增加了投资者对两地企业横向比较和了解的需求。首个财务年报列表可以直观地展示两地房地产企业在基本面不同维度上的不同特征，方便不同偏好的投资者对两地企业进行综合分析，从而优化投资组合。2.年度报告列表有助于开发人员在更大范围内进行分析和比较，并优化业务策略。中国房地产业和企业正处于转型的关键时期，香港成熟房地产企业的经验值得借鉴。然而，目前房地产企业的排名大多局限于发展模式和战略相似的内地房地产企业，无法实现相互比较和学习的功能。通过对香港和Mainland China的房地产企业进行综合排名，从业者可以直观地看到更多意想不到的、合理的结果，从而刺激房地产企业寻找转型方向和灵感。

第三，选择对象

选取香港和内地在沪深a股和香港上市的大型房地产企业，从规模、盈利能力和运营效率三个维度确定9个单项财务指标，统一排序，并在9个指标中各选出10家业绩最突出的房地产企业。

第四，选拔制度

在选择选择对象时，我们参考了gics行业分类标准和中国证监会行业分类标准，并适当参考了行业专家的意见，确定了本次选择要包括的上市房地产企业的范围。在确定初步候选名单时，为了保证名单在年报名单中的影响力和可信度，我们以企业规模为核心筛选指标，编制了资产规模排名前50名候选企业的房地产企业领导人名单，作为进一步多维选择和分析的基础。在确定选择维度和指标时，我们根据房地产企业发展和经营的关键成功因素，确定了三个关键维度:规模、稳定性和效率。规模维度包括资产规模、销售规模、利润规模和潜在规模四个子维度，由总资产、销售额、净利润和土地储备四个财务指标表示。稳定性维度包括短期偿付能力和长期偿付能力，这两个维度由两个指标表示，即流动比率和资产负债率。效率维度包括三个子维度:利润效率、经营效率和资本使用效率，由三个指标来表示，即净利润率、资产周转率和基本每股收益。就选择使用的基础数据源而言，我们直接从相关企业发布的财务年报中选择相关数据，直接使用，不做任何二次处理，形成最准确、最客观的排名。就所使用的货币单位而言，均以人民币计算，而以港元披露的货币单位则以1: 1.25的汇率统一兑换成人民币。

制图/张怡筠