地产板块刷新多项纪录 “恒大系”上市集群加速快跑

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张新晨

2015年，恒大地产(03333.hk)正以实际行动向外界证明其多元化战略的正确性。

日前，集团披露的数据显示，上半年房地产合同销售额约为871.1亿元，完成全年合同销售额1500亿元目标的58.1%，是上半年房地产企业销售业绩最高的一年。

与此同时，公司旗下的几个多元化的足球和文化产业相继登陆新三板，完成了初步的资本化运营。加上此前通过新媒体(00136.hk)在香港上市的健康产业，以及腾讯进入香港上市公司吉祥物(00136.hk)，本集团已拥有五个境内外上市平台。

种种迹象表明，恒大地产正在向多元化控股集团转型，同时不断巩固和拓展其主要房地产业务，一个升级的企业帝国已经形成。

房地产业务几乎等同于万科

7月6日下午，恒大地产集团有限公司宣布，2015年6月集团签约销售额约为247.5亿元，签约销售面积为286.2万平方米，平均签约销售价格为每平方米8645元。

从月销售额来看，恒大6月份的合同销售额实现了量和价的增长，并在5月份之后创造了月销售额和月销售面积的新纪录。

公告显示，2015年6月恒大的签约销售额、销售面积和平均销售价格分别比2014年同期增长88.8%、82.3%和3.6%，比2015年5月分别增长48.2%、21.0%和22.4%，销量和价格涨幅持平。

恒大还透露，247.5亿元的销售业绩中，近50%来自新项目。据了解，恒大在6月份新开了10个项目，合同销售额约为103.4亿元人民币，其中7个项目是今年上半年收购并开业的。

截至6月底，恒大地产累计签约销售额约为871.1亿元，完成年销售目标1500亿元的58.1%；累计合同销售面积约1137.8万平方米，平均销售价格约7656元/平方米；累计合同销售额、面积和平均价格较2014年同期分别增长25.7%、16.1%和8.2%。

值得特别关注的是，6月份万科和恒大的销售额均超过200亿，两者持平，万科和恒大的销售额分别为251亿和248亿，形成了“万恒争霸”的格局。从另一个核心指标——销售面积来看，恒大已经超越万科:半年销售面积1137.8万平方米，万科902.6万平方米，恒大的领先优势在不断扩大。数据显示，恒大自2011年首次突破1000万平方米以来，一直引领这一指标。

恒大表示，上半年公司累计销售额创下集团半年销售业绩新高，集团对2015年超额完成1500亿合同销售目标充满信心。

对于上半年集团房地产业务的表现，有分析师评论称，总体而言，上半年房地产市场与下半年相比相对平稳，房地产企业的表现普遍下滑，恒达(房地产)连续几个月突破100亿元，连续两个月创下月度新高。 甚至在6月份创造了第一个“200亿元月”，反映出恒大的高性价比的急需产品满足了市场需求，其销售策略紧跟市场节奏，推货时间与市场复苏很匹配。

本集团敏锐地捕捉到房地产市场回暖的信号，在第二季度增加了去库存，并果断地逢低买入土地市场，为后续发展准备充足的资源。

资本市场经常受到冲击

随着恒大企业规模的不断扩大，恒大地产在资本结构和财务风险方面的调控也呈现出积极趋势。

7月7日晚，恒大地产宣布，其获批的200亿元国内债券中的第二批150亿元已成功发行。这是该公司在6月中旬发行50亿英镑国内债券后，第二次使用这种低成本融资方式。恒大地产第二批债券分为四年期和七年期，其中七年期82亿元债券利率为6.98%，四年期68亿元债券利率为5.30%，创下恒大有史以来最低债券利率纪录。

根据公告，恒大发行150亿元债券的收益主要用于偿还企业债务和补充一般营运资金。恒大认为，资金使用计划有利于调整和优化集团债务结构，进一步丰富资本状况。

恒大此次发债150亿元，不仅创下民营企业纪录，也是房地产企业单笔最大的内债发行。“以前能够实现如此规模发债的企业，基本上都是大型金融机构，如中央企业或银行，如中央企业巨头中石油和中石化，它们以前发行过200亿元的债券。”上述知情人士表示。

6月16日，恒大宣布计划在中国发行总规模不超过200亿元的债券，由中国最权威的评级机构——中国程心、大公国际、联合评级(United Rating)进行评级，并给予标的和债券最高aaa信用评级。“能够获得aaa评级的公司非常少，几乎所有公司都是中央企业巨头。当恒通地产获得三个aaa评级时，它创造了一个中国企业的案例。”一位资深评级人士表示。

6月18日，恒大以5.38%的利率成功发行第一批50亿元国内债券，多次超额认购，不仅创下了当时最低的债券利率纪录，也为红筹公司在国内发行债券开了先例。第二批150亿元国内债券也受到市场欢迎，超额认购4倍于50亿元基本发行规模，利率创下新低。

有分析师指出，长期以来，海外融资成本优于国内资金使用成本，而中国的贷款环境紧张也使得大型房企更倾向于海外融资。然而，随着中期票据、公司债券等国内融资渠道的开放，国内融资优势开始逐渐显现。

不久前，香港上市房地产企业高管宣布，将提高国内融资比例，使境内外融资比例调整到5: 5的合理水平。恒大抓住时机实现大规模低成本融资，无疑对优化集团财务结构、降低融资成本起到了很大作用。

恒大地产集团今年以来的一系列资本运作表明，公司正在不断优化市值管理。7月8日，在股市剧烈动荡后，该集团宣布将回购约3.74亿股股票，总价值约为14.75亿港元，占已发行股票的2.39%。第二天，该公司再次斥资约1.5亿港元回购了3498.7万股股票。

据业内人士分析，在沪港资本市场波动的背景下，恒大以实际行动显示了对公司发展和增长潜力的信心。更重要的是，此举表明恒大在保持股价稳定、提升公司价值方面表现出了较强的控制能力。最近，资本圈内流传着一句金玉良言——“恒大决心不让小股东失望，一定要对得起他们！”根据很多媒体的猜测，这应该是徐佳音自己说的。

“恒达系”上市集群形成

7月2日，恒大地产宣布其广州恒大淘宝足球俱乐部有限公司和恒大文化产业集团有限公司已向全国中小企业股份转让系统(以下简称“新三板”)提交上市申请，双方于7月1日收到了中标通知书。

恒大足球的上市是中国乃至亚洲足球发展史上的里程碑事件。这将为中国足球登陆资本市场，打造亚洲足球俱乐部的第一家上市公司，成为“亚洲足球的第一股”开创先例。同时，恒大文化的上市也将为集团打造文化产业最大、最广泛、最具实力的上市公司开辟新的局面。

广州恒大淘宝足球俱乐部是目前中国最成功、最有影响力的职业足球俱乐部，运营着亚洲顶级职业足球队及相应的后备队伍和梯队。2013年，他赢得了亚足联冠军联赛，并被评为“亚洲最佳俱乐部”；2014年，它连续四次获得中超联赛冠军，创造了中国足球纪录；近5年来，它已经在亚足联冠军联赛、超级联赛、足总杯和超级杯中获得了8次冠军。

恒大文化是恒大集团的下属产业集团，规划文化产业的整个产业链，创新、运营、管理和发展文化产业，整合电影、音乐、影视、经纪、发行和动漫，覆盖整个文化产业链的上、中、下游，建立中国唯一领先的“专业化+产业化”运营体系，打造规模最大、业务最广、实力最强的大型综合文化产业集团。

恒大足球和恒大文化均从恒大地产分拆上市。作为独立上市公司，他们实现独立经营，自负盈亏，有利于恒大地产专注核心业务，提高盈利能力；恒大实现了新产业一个一个拆分上市的承诺，降低了负债水平，加快了资本化进程。

自从恒大实施多元化经营以来，徐家印就公开表示将对其新产业进行拆分并逐一上市。此后，恒大在资本市场频频出手，健康产业率先通过新媒体在香港上市，加入腾讯在香港上市的吉祥物公司，并分拆足球和文化产业上市。至此，恒大将拥有包括旗舰企业恒大地产在内的五家上市公司。

“恒大的雄心远非上述行业。预计其快速发展的行业如谷物、石油和奶制品也将快速进入市场，并拥有独立的资本平台。届时，恒大庞大的上市航母集群将更加成型。”一位长期关注恒大的分析师表示。