旧城改造 不是建一座新城那么简单

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面对一线和二线核心城市的土地变得越来越便宜的现实，承受着越来越大压力的开发商正试图改造老城区。老城区迎来了换鸟笼的时代，充满了无数商机。

旧制改革与一般的房地产开发项目大不相同。项目的开发周期、运营的复杂性和利益关系都表明了其对企业的高要求。据《中国商报》记者介绍，招商局、华润、保利、华侨城、万科、凯撒、瑞安房地产等房地产企业都从旧房改造项目中受益。这似乎鼓励越来越多的企业加入旧改革的行列，希望从旧的城市改革中找到真正的钱。

一些业内人士告诉《中国商报》记者，核心地段的土地在减少，开发商的征地成本在增加，在这种背景下，旧城改造将会受到更多开发商的追捧。

重新设计开发模型？

目前主要有两种旧的改革模式，一种是以市场为导向的旧改革模式，主要在深圳(房地产)地区采用；另一种是政府主导的旧改革模式，在深圳以外的大部分地区采用。

《中国商报》记者从多次采访中了解到，由于很多老项目位置好，如果土地拍卖公开进行，可能会吸引很多竞标者，从而推高地价。因此，通过旧模式可以节约土地收购成本。此外，这种旧的改革模式通过谈判在最大程度上满足了所有利益攸关方的需求。对于政府而言，如果原业主自行变更或合作改造，土地可以不经招标拍卖协议出让，这意味着旧改造中的项目不需要先完成国家征用、储备、招标拍卖出让程序，而是可以由权利人自主协商批准后实施，再确定开发主体，大大降低了旧改造的时间要求。对于原来的业主来说，他们都希望升级他们的生活设施，改善他们的生活环境。一般来说，只要拆迁补偿等利益得到满足，他们就不会被排除在外。

根据克里的研究，旧的改革模式将在未来得到改进和升级，政府主导和市场主导的旧改革都可能存在，而公私合作的旧改革模式可能成为未来的发展趋势。

在融资方面，如果政府在旧楼翻新工程的初期缺乏资金，可以与发展商合作成立一个公私合营的项目公司，偿还地价，或成立一个市区重建基金，专门投资旧楼翻新工程。该基金将滚动发展，利润将留作以后发展之用。对于一些市场吸引力低的项目，也可以从基金中给开发商一些补贴。在分工方面，公共部门就社区规划、拆迁政策和补偿安置方案做出决策，并监督规划、拆迁和居民安置的实施。而开发商主要参与规划设计、开发建设、融资等专业环节。Ppp模式使政府能够借助开发商的专业能力转变公共部门的职能，提高公共部门在旧城改造领域的专业化程度，而开发商则利用政府的力量快速推进旧城改造的实施，获得合理的收益。

双刃剑

上述旧的改革模式使旧的改革业务迅速扩大，但也存在许多问题。由于开发商可以直接面对许多权利主体，他们最终能否成为更新实施主体，取决于哪个开发商是第一个完成业主意愿征集并签署补偿协议的。这样，企业往往在项目建立之前就开始激烈的“杀戮”甚至无序竞争。2012年，深圳“南苑新村”旧房改造项目曾吸引了凯撒、万科、卓悦、HNA、金鹿等开发商的竞争，尤其是凯撒和万科。项目最终停止了，两个开发者都输了。

此外，由于旧房改造项目涉及原业主、政府、企业、社区等多方利益相关者。在拆迁改造项目中，往往涉及到原业主的补偿利益，因此很难与业主协商，可能会遇到所谓的“钉子户”，使得项目难以推进。因此，旧项目的操作更加复杂。除了平衡各种权利主体的利益。

近年来，开发商在旧城改造中一直在破坏文物，这不可避免地使开发商面临困难。由于旧房改造项目涉及前期沟通、项目立项、规划、拆迁、建设、融资等诸多环节。，从拆迁到业主搬迁需要近两年的时间，这不算前期准备工作。一些旧的改造项目持续了十多年，最终没有被改造成。对于做前期拆迁等所有工作的开发商来说，无疑他们对资金和开发能力有很高的要求。

商业升级

瑞易德战略咨询部高级总监侯认为，通过增加旧城改造中的配套业务，可以提升整个地区的房地产价值。

例如，上海新天地(房地产)就是这样一个例子，它通过改造原有的配套业务，提高了整个板块的商业价值。

中国商报记者了解到，在当前的城市化进程中，根据项目的不同特点，国内旧城改造项目大致可以分为五类:城市核心区、历史文化区、混合居住区、城市边缘区和产业集群。值得注意的是混合居住区旧城改造项目，该项目通常位于城市的中圈，靠近主城区，人口密集，潜在消费者众多，商业氛围浓厚，对外交通便利。这样的项目可以通过旧的改革迅速反映城市的价值。

“混合居住旧区改造项目的集中商业不同于城市核心区、商业区和新区，有其独特的dna。由于旧改项目的混合住宅大多位于老城区，辐射人口多，因此有必要规划一定量的日常消费和能满足家庭消费的业态，如大型超市、餐厅和儿童休闲娱乐业态，因为日常消费是最具重复性的，所以这部分消费者必须牢牢锁定。”侯告诉记者。

瑞易德董事索山认为，商业可以承载更丰富的内容和更多样的形式，是体现城市活力的最佳载体。然而，商业可以创造更多的公众接触机会，而空比其他地产更具粘性。在旧城改造中的人口变化过程中，商业更有利于新旧人口的融合，增强了改造后区域的稳定性。此外，商业、办公和居住功能的整合使区域功能形成一个闭环，可以有效地催熟区域，并在区域功能转换后快速带动与其他城市板块和功能的整合，提升区域价值。