房地产投资年内或触底回升

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我们的记者李超

近日，有关部门出台文件，放宽房地产市场外资准入门槛，调整第二套住房公积金贷款首付比例，成为业内关注的焦点。分析师认为，当交易旺季临近时，相关政策将支持购房需求，政策将有助于“金九银十”的旺季，这将增强房地产的短期配置价值。另一方面，房地产的长期下滑削弱了政策的边际效应，投资项目改善的时间可能晚于预期。预计今年房地产投资仍将触底，房地产投资机会将更加突出结构性和区域性特征。

融资成本趋于下降

财富证券(fortune securities)分析师刘群表示，随着中国宏观经济的转型升级，作为整体经济引擎的房地产业将逐渐回归其原有属性，转向住宅产品；同时，随着国家财税体制改革、房地产税收立法和房地产统一登记平台建设的推进，促进房地产业稳定健康发展的机制将进一步完善。考虑到房地产业的发展现状、未来增长率以及空的情况，整个房地产业将走向落后的市场，过去的发展模式难以再现，新的模式需要探索和培育。

齐鲁证券(Qilu Securities)分析师罗认为，从7月份的固定资产投资数据来看，投资周期尚未开始，销售情况已再次发生变化。周都商品房销量下降，房地产企业征地热情下降。随着销售量的下降，去库存的速度明显放慢。如果我们想保持房地产市场的早期增长，我们需要新的政策来进一步刺激它。

平安证券分析师认为，当行业交易旺季即将到来时，住房购买政策再次加码，以稳定住房需求。结合以往降息带来的实际购房成本降低，在全国房价尚未全面上涨的情况下，将支撑购房需求。与此同时，开发商也将在第四季度进入土地购买高峰期。在经济下行压力加大的背景下，稳定房地产投资对宏观经济具有重要意义。货币政策重新强调宽松方向，这有助于降低房地产开发商的融资成本。同时，再融资窗口的打开，使得上市房地产企业在并购中拥有更多的资本优势。

招商证券(600999)分析师赵可认为，房地产政策不是孤立的，而是整个反周期政策的一部分。目前，经济预期依然悲观，这将进一步凸显房地产的支柱作用。该政策有助于在“金九银十”的旺季加强房地产的短期配置价值。从中期来看，经济复苏仍在意料之中。水泥和钢铁生产以及未来发电的实际产出恢复，加上之前的减产，将改善产出缺口，这不仅会使通胀回落，还会增强本币的稳定性，从而有利于房地产业。

重点城市库存拐点出现

兴业证券(601377，Guba)分析师闫昌明认为，在人民币汇率下行、经济形势疲软和持续宽松的货币政策这三大因素中，货币政策是决定房地产基本面的最重要核心因素。从资产配置的角度来看，在货币宽松周期内，房地产在居民资产配置中的比重将会增加。从长期来看，中国房地产的长期并没有达到顶峰。利率自由化与金融自由化相结合将继续增加抵押贷款占银行贷款总额的比例。

罗认为，由于人口红利的消退和城市化进程的实施，房地产的长期下滑削弱了政策的边际效应，投资项目改善的时间可能略晚于预期。最近推出的新政将加快这一进程，预计房地产投资仍将在今年见底。同时，政策层频繁推出支持市场的新政策，刺激了短期需求，透支了长期需求。

长江证券(Guba，000783)分析师刘军认为，从近期的行业基本面来看，7、8月份的销售有所降温，重点城市的绝对库存已经开始下降，库存拐点已经出现，价格回升已经从一线城市延伸到二线城市。央行的降息和RRR的降息将再次大大有利于资本，而新的低抵押贷款利率将进一步刺激住房需求的释放。此外，降息和RRR降息适逢开发商在“金九银十”前大举出手的关键时刻，9月和10月的销量有望创下新高。同时，高房价和高库存仍然是行业的桎梏。需求方流动性宽松的好处最终会转移到供给方，这将导致房价上涨和供给扩张。