2015下半年楼市预测 限购有望放宽

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2015年过半已经过去。目前，有不同的市场观点。有人说，许多因素，如繁荣的需要和土地的不可再生性，将不可避免地导致房价的持续上涨。也有人说房价下跌是不可避免的现象，而空房价的上涨已经消失，房地产泡沫严重。本报采访了业内专业人士，整理了他们对下半年楼市的预判，希望能帮你买房。

预测1:公积金政策可能会进一步放宽

叶巍我爱我家(博客、微博)集团副总裁胡景晖分析说:今年上半年，在经济运行数据没有公布的情况下，央行同时下调了RRR利率和降息。直接原因无疑是过去两周的股市崩盘，但这种“双降”无疑将有利于房地产市场，上游住房开发融资和下游抵押贷款都将受益。在新常态经济环境下，RRR降息和降息将成为下半年的新常态。

与此同时，在抵押贷款方面，商业贷款特别是公积金贷款政策将进一步放宽，特别是对自住改善型购房需求的支持将进一步加强，改善型购房需求的振兴将加快房地产流通效率，消化大中型住宅存量。

预测2:交易环节的税费将再次降低

“330新政”的“五比二”营业税免税期可以说是今年上半年通过降低交易环节税费刺激房地产交易活跃的一项重大举措。受330新政影响，尤其是需要“一卖一买”的改善性购房需求受益最大，这刺激了许多改善性需求的提前释放，支持了房地产市场的复苏。然而，交易中的税收征收仍然是五年。

胡景晖预测，在下半年，为了刺激改善住房购买需求继续进入市场，除了金融政策，在交易环节的税费预计将进一步降低。例如，只对住房免税可以从五种改为两种，进一步降低交易成本。

预测3:购买限制规模有望放宽

事实上，从去年下半年开始，除了一线城市，全国各大城市的限购政策已经基本取消。至于一线城市的限购，

中原地产首席分析师张大伟表示，完全取消的可能性非常小，尤其是在上海(房地产)和深圳(房地产)，这两个地方的交易量在今年上半年有所回升，房价大幅上涨。不过，胡景晖表示，尽管一线城市不太可能完全取消限购，但限购规模仍可适度放宽。比如:放开豪宅购买限制；北京市非居住人口(房地产)购房限制期，在房价相对稳定但购房限制门槛最高的中国，可以适当放宽，从5年放宽到2-3年。

对于上半年库存压力大、楼市低迷的三、四线城市，除了开发商只需降价促销外，还将陆续出台住房补贴、户籍等一系列政策，以吸收库存，缓解楼市风险。

预测4:交易量将超过上半年

根据叶巍我爱我家市场研究所的统计，2015年，中国各大城市的房价走势呈现出更加明显的分化:一线城市北京、深圳的新房和二手房均价稳步上涨，供应紧张。位于中国两大证券交易中心的深圳和上海的房价大幅上涨，交易量也大幅增加。

胡景晖表示，下半年财税等市场环境无疑将进一步宽松，这有利于改善和首次购房者住房需求的持续释放，支持下半年楼市持续回暖。预计下半年一、二线重点城市的交易量将超过上半年水平，2015年全年的交易量无疑将超过去年全年水平。

预测5:房价不可能大幅上涨

目前，在利好调控政策的市场背景下，北京楼市已经走出低谷，整个市场进入上升周期。随着5月、6月和7月楼市的持续高速供应，市场成交量不断增加，提价项目将继续增加，北京新屋市场整体价格水平也将开始进入回暖期。

由于各地房地产市场调控实行“逐市政策”，且市场环境差异较大，未来房价分化趋势也更加明显。在一线城市购房需求充足的支撑下，房价上涨是不可避免的，特别是在交易量大、库存压力低的城市，但往年不会有大幅度上涨；重点二线城市的房价，随着市场环境的进一步宽松，购房需求持续增加，更多城市的房价将“止跌企稳”；在库存压力较大的二、三线城市，房价将进一步下跌。

预测6:第一套商业贷款利率可能会继续下调

6月27日，中国人民银行发布通知，决定从6月28日起将存贷款基准利率下调0.25个百分点，并实施定向RRR减息。降息后，五年以上贷款的基准利率为5.4%。加上目前首套住房贷款的最低利率为15%，首套住房贷款利率为4.59%，接近历史最低水平。根据第一套连锁住宅交易加权平均利率，6月份平均利率为4.99%，为近年来最低水平，预计未来将继续下降。

链家地产市场研究部李巧玲认为，6月27日央行降息和RRR降息的针对性很大程度上受到股市波动的影响，但在当前宏观经济压力仍然相对较大的情况下，货币宽松政策可能成为常态，不能排除未来出台类似政策的可能性。降息和下调存款准备金率对楼市和购房者都相当有利，因此可以预测，未来空房市将进一步上涨。

预测7:许多银行将继续提供18%的折扣

从以往的实践来看，每年都是银行贷款略微收紧，各银行的优惠利率开始逐渐消失的阶段。今年，在央行几轮降息的背景下，北京各银行的优惠利率并没有消失，但幅度进一步扩大。超过一半的银行利率仍然保持18%或10%的折扣。贾伟安捷市场营销经理吴昊(音译)认为，银行之所以能保持优惠利率，主要是因为今年银行的内部额度相对充足，所以整体放贷速度相对较快，这对买家非常有利。

预测8:改善住房购买成为主要消费者

从330新政开始，中央政府支持市场的政策开始从支持首次购房者转向支持购买两套住房的改善型购房者。受此影响，积压的改善住房购买需求已经释放。据统计，超过60%的通过我对家庭的爱来买卖二手房的家庭是需要买卖二手房的改良型购房者。

房地产市场政策转向增加对改善购房需求的支持。一方面，改善购房需求的进入有利于中、大户型、中、高总价的高品质新房的销售，缓解新房库存压力；另一方面，改善购房的需求在改善过程中释放出大量高质量的二手房，而释放出来的小户型满足了首次购房者的需求，而释放出来的中户型满足了部分地区置换家庭的需求。

朱英杰