矮矬穷变成高富帅 彩生活的社区O2O都做了什么？

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彩生活(01778.hk)已经上市一周年，这也是传统物业管理行业转型和巨大变化的一年。

一向被视为“短板丑陋”的物业管理行业，正在变成o2o社区的蓝色海洋，吸引了房地产市场前所未有的关注和参与，从最初对色彩生活模式的质疑，到中小型物业公司的转型，再到万科、中海等开发商推出的物业分割计划。

作为这一变化的发起者，色彩生活已经率先在一匹马身上下了赌注。根据最新数据，彩色人寿的签约管理面积已达到2.7亿平方米，超过世邦魏理仕，成为全球最大的住宅物业管理公司。彩色生活的目标是在2015年将该板块扩大到3.2亿平方米。

在一份新发布的研究报告中，邢正证券还表示，中国的房地产总存量面积已达到250亿平方米，而彩生活的市场份额仅为1%左右，公司的管理面积仍有/0/房的大幅增长。

扩张的目的是建立一个更大的社区o2o生态系统。盘子越多，空的利润空间就越大。

惠利证券(Huili Securities)分析师陈赓最近在调查蔡晟后表示，自2015年以来，蔡晟的物业管理和增值业务推广卓有成效，o2o业务已处于落地初期。

潘军在接受《中国商报》记者专访时透露，三年内，彩生活的增值服务收入将超过50%。

传统商业变成了“高富帅”

彩生活的资产转型从传统业务开始，它将一般不赚钱甚至亏损的传统业务转变为高利润业务。

由于利润来源单一、成本上升等问题，传统物业管理行业面临着全面亏损的困境。一些业内人士指出，该行业90%以上的房地产公司都在亏损。

相比之下，色彩生活在过去的几年里一直盈利并迅速发展。2011年至2013年，彩生活的收入分别为1.47亿元、1.97亿元和2.33亿元，复合年增长率为26.1%；净利润分别为2350万元、4490万元和4550万元，复合年增长率为39.2%。

2014年，增长更加明显。彩生活实现营业收入3.9亿元，同比增长67%；净利润1.5亿元，同比增长230.8%；毛利率达到79.6%，比上年增长18个百分点。

从收入结构来看，彩生活最大的主营业务仍然是传统的物业管理业务。2014年，彩生活物业管理服务收入约为2.36亿元，占总收入的60.7%。此外，物业管理服务的毛利率仍在上升，由58.3%上升至80.4%。

改变传统商业是色彩生活的第一步。在过去的十年里，彩生活致力于通过互联网、智能化、自动化、转型升级来改革传统的物业管理内容。因此，彩色生活的大部分业务都是基于互联网的，包括支付、投诉、维护、装饰和评估。

由于这一变化，彩色生活中的劳动力数量和成本都大大降低了。蔡晟业内人士告诉《中国商报》记者，整个物业管理行业的平均用工人数约为200人，而蔡晟只有109人，少了近一半。

人工成本占物业公司成本的一半。彩色人寿首席执行官唐表示，大多数房地产公司的人工成本占总成本的60%以上。此外，人工成本每年以15%左右的速度增长，这意味着物业公司的综合成本每年将增长10%左右。

出色的成本控制使色彩生活的利润提高了/0/房间，而薪酬制度是保持传统业务高毛利的又一利器。

薪酬制度是指彩生活与社区行业委员会签订合同，仅提取10%的物业费用作为薪酬计入收入，社区维护和材料费用由行业委员会承担。但是，在传统的承包制下，所有的物业费用都应该包含在收入中，而住宅的维护和材料费用应该由物业公司承担。不同的会计处理方法使得薪酬体系的毛利率显得更高。

彩生活董事长潘军告诉《中国商报》记者，彩生活管理的95%的物业区域采用薪酬制度，这也是提高员工积极性的一个重要环节。

在承包制下，年收入是确定的，年末余额是利润。房地产公司做得越少，利润就越多。在薪酬制度下，只有当业主的满意度达到一定水平时，物业公司才能获得全部薪酬。

“我们的主营业务(物业管理服务业务)是稳定的，能赚钱，并且有良好的客户体验。这是色彩生活大规模扩张的主要原因，因为面积增长相当于利润增长。”上述色彩生活的知情人说。

社区o2o生态系统

在“省钱”的同时，彩生活也在积极“开源”，主要途径是为社区提供增值服务。

彩生活并没有将自己定位为一家物业管理公司，而是一家社区运营服务提供商。它希望建立一个智能社区o2o生态系统，并建立一个社区服务平台，以形成公司与业主和第三方企业之间的互利关系。

说白了，就是搭建一个色彩生活的平台，充分整合社区资源，提升业主体验；同时，充分挖掘业主的需求，引入第三方企业，业主通过色彩生活平台购买第三方企业的产品和服务，色彩生活从中获得一定的佣金。

彩云是上述生态圈的主要载体。2013年，蔡芷纭正式启动。经过多次反复和更新，它目前涉及电子支付、电子维护、电子融资、电子租赁、电子投诉、社区电子商务和其他部门。

2014年，彩生活增值服务实现收入6530万元，同比增长46.3%，占总收入的16.8%。

潘军表示，目前最好的增值服务是电子金融。该业务主要是与彩生活的母公司幻想曲合作，连接幻想曲的p2p产品，推出1元投资的艾迪宝产品和可扣除物业费和停车费的彩富生活计划。

例如，财富人寿5号预付一年，抵消12个月，年化收入为5.5%。根据财富人寿提供的数据，自推出以来，财富人寿计划已从业主处收到约8700万元的预付款。

"社区金融以熟人关系为基础，具有较强的粘性和发展空空间."潘军说道。

据了解，今年色彩生活将重点建设和完善平台、生态圈和应用场景，并开辟核心服务。

电子维修是彩生活最近大力推广的一项业务，即将物业的公共区域维修和有偿维修外包给易大师。目前，易大师在深圳有3000名维修工人。彩生活正计划将这一业务扩展到华东地区。

社区电子商务也在稳步发展。去年年底，第一家与SF合作的SF黑客商店正式开业。业主可以通过实体店体验商品，并在蔡芷纭下订单。该店日均营业额达到5000元，业务规模已进入中国SF黑客店铺前十名。

潘军表示:“现在很多电子商务平台都在讨论与我们合作，今年一些电子商务应用将陆续上线。但是我们和淘宝不同。淘宝是卖家的责任，作为社区运营服务提供商，我们在选择业务时会更加谨慎。我们需要让用户更加信任我们，增加用户粘性。”

至于如何增加用户粘性，除了改善基本的物业服务外，色彩生活也准备在邻里关系上做文章。例如，离线活动，如亲子旅游、运动会和合唱团，都是由色彩生活客户经理计划和组织的。

按照潘军的设想，增值服务将成为未来彩生活最大的主营业务。，三年内，彩生活增值服务收入将超过50%”

通往未来的道路

通过并购和整个委员会，色彩生活的管理面积去年增加了一倍多，从2013年底的9100万平方米增加到2014年底的2亿平方米。

今年2月，彩生活以3.3亿元人民币收购了开元国际的全部权益，这是国内物业管理行业历史上最大的一桩并购案。开元国际覆盖深圳、北京和上海等10多个城市，涉及130多个房地产项目。

色彩生活的目标是今年将其管理面积扩大到3.2亿平方米，并已完成2.7亿平方米。到2020年，色彩生活计划将覆盖超过10亿平方米的住宅区。

唐在今年的业绩发布会上透露了扩张策略:在尚未进入和想进入的一、二线城市，先收购一、两个标杆项目，形成品牌效应，获得当地房地产公司的信任；在已经进入的城市，他们将以整个委员会的形式扩大。

业界对色彩生活的评价褒贬不一。许多物业公司开始频繁光顾色彩生活。他们意识到转变和变化迫在眉睫，并认识到色彩生活模式。然而，一些中小型房地产公司也感受到了来自色彩生活的压力。他们想改变，但他们不想被收购。

为此，彩生活的母公司华园园专门成立了一家名为解放区的公司，这是一个不同于彩生活的社区o2o平台。它不走收购路线，而是以联盟的形式为中小型房地产公司提供一整套解决方案。

潘军透露，解放区一、二线城市和三、四、五线城市的300户以下社区是色彩生活的补充。自去年年底成立以来，解放区已与30家房地产公司签订了合同。

根据幻想曲年的探索过程，社区服务通常可以分为四个阶段。第一阶段是转变观念，变管理为服务；第二阶段是互联网和智能转型，所有企业都以电子商务为导向，创建智能社区；第三阶段是将社区服务提供商转变为产品和服务平台，开发社区o2o；最后一个阶段，以社区服务平台为基础，构建以社区和家庭为场景的商业生态系统。

潘军直言不讳地告诉记者，他的同行们仍沉浸在模仿色彩人生逆转的故事中，而战略布局的第四阶段已经在幻想曲年展开。潘军称这一战略为“社区加”计划，将全面推进幻想曲年的产业协同，通过四大社区服务运营平台构建幻想曲年的社区商业生态系统，实现轻资产的全面转型，使幻想曲年的市值在三至五年内达到1000亿。