复地集团：转型大资管 | 起底隐贵房企

本篇文章2693字，读完约7分钟

[编者按]他们低调、神秘，有一个好家庭；他们顽强而有特色，不追求上市。乐居金融开始了“隐藏你的住房企业”系列，并挖掘了他们的水下冰山故事。本期聚焦于复地集团，首发系列42。

策划:陈海宝

协调人:王

作者:方辉

编辑:于戈

最近，由于首席执行官陈雪明的离职，复地集团重返公众视线。

早在1994年，他就涉足要塞的房地产业务，凭借综合实力和成长性，一度跻身国内房地产企业第一阵营。尤其是在上海这个大本营，它一度占据了“老大哥”的地位。

这家老牌房地产企业也是mainland China第二家在港上市的房地产企业。此后，该公司于2011年私有化并退市，耗资22亿元人民币。这一事件也被指责为创始人郭广昌收缩房地产业务的一个重要分水岭，复地在行业中的声音越来越弱。

房地产腾挪

至于复星集团，其母公司复星集团成立于1992年，先后投资了复星制药、复星、豫园商城、剑龙集团、南港联合、兆金矿业、海南矿业、永安保险、分众传媒、地中海俱乐部、福来福来、复星保诚人寿等。

复星在复杂的业务体系中，第一阶段的产业布局有复星，可以说在复星的发展轨迹中发挥了重要作用。

然而，复星集团私有化后，提出了“不是房地产金融，而是金融房地产”的口号，并建立了另一个房地产平台——复星地产。郭广昌赋予复星地产与复地集团不同的使命，那就是将自己定位为房地产领域的投资和管理平台。

该平台似乎没有明确的业务需求，但在内部运营方面仍有很大的权利。例如，2011年星昊资本收购的三个项目中最好的大连东港项目被复地“分配”给星昊运营。

此外，复星的产品线已经从单一的住宅项目转变为包括住宅、商业和工业地产在内的转型项目。其中，星昊资本专注于城市综合体，而复地专注于新城区的住宅开发项目和工业园区综合体。并参与房地产私募和资产管理。除了开发团队之外，复地还成立了一个投资集团，而旗下一系列房地产基金的投资也非常明确:复地的住宅项目。

自2013年以来，堡垒的完工面积一直在下降，而堡垒已经失去了以前的“专属优势”。中国的许多项目起步较慢，在公共征地场合很少见到堡垒。再加上销售业绩不佳，规模正在缩小是不争的事实。

从业绩排名来看，复地集团2011年退市年销售额为125亿元，在全国房地产企业中排名第32位。2018年，在Kerri发布的榜单上，复地集团的流量和权益金额排名第70位，复地集团与一线房地产企业的差距逐渐拉大。

房地产行业的业务增速明显低于行业平均水平，这也催生了郭广昌重组房地产业务的决心。

自2017年以来，复星已逐步将复地集团的房地产项目纳入另一家上市平台公司——豫园。根据公开信息，目前，复地一半以上的资产已经注入豫园股份。

轻、重分离

除了过时的行业排名之外，复地还一直广泛关注高层的频繁变动。在不到六年的时间里，复地集团经历了五次教练变更，包括魏凡、张华、王群斌和陈志华，直到现在的龚平。

一些业内人士评论道:“复星给人的印象是，这是资本玩家的风格，专业的房地产领袖并不直接隶属于复星。”与那些专注于房地产开发的品牌房地产企业相比，Forte在开发建设、规划设计、营销和投资推广等方面都没有一个强有力的自控系统。”

这一声明也已经过Forte的认证。“轻重分离后，整个中后台，尤其是大运营部门，承受着来自重(资)部的巨大压力。许多项目都测试了我们的系统运营能力以及整个中后台的管理能力。”复地集团的资深人士王纪平在工作会议上坦率地表示，该基金经营房地产项目。

在郭广昌“成为全球房地产投资集团”的愿景下，复星房地产部的开发和销售能力不断减弱，业务规模的扩大更多依赖于海外房地产收购。近年来，复星先后收购了伦敦劳埃德商会大厦、纽约曼哈顿大通曼哈顿广场、米兰布罗吉大厦和东京花旗银行中心等标志性建筑。

另外，从复星集团的企业介绍中，我们可以看到这样一句话:目前，复星已经初步形成了“保险、产业运营、投资、资本管理”四大引擎的发展模式，践行价值投资理念，推动复星朝着“以保险为核心、聚焦中国增长动力的世界级投资集团”的愿景稳步前进。

由此可见，房地产开发不再是复星的亮点。事实上，早在多年前，郭广昌就辞去了复地集团董事长一职，仅担任该公司的非执行董事，但复星国际仍是复地集团的最大股东。

巴菲特在中国的投资局

尽管复地在该行业的势头正在消退，但其创始人郭广昌在资本市场上很有名，曾被英国《金融时报》称为“中国自己的巴菲特”。

这位来自浙江东阳的农民的儿子在10岁之前学习不好。1977年高考复试后，他的父母给了郭广昌不用拔猪草就能认真学习的特权。20世纪80年代，他从一所省级重点中学考入复旦大学哲学系。

年轻时，郭广昌有一种不寻常的“狠劲”。为了出去看看，他从没走远，大学期间从上海骑到了北京和海南。尤其是在海南，他看到改革开放的力量使其成为投资热点，这也在郭广昌心中播下了创业的种子。

1992年，复旦大学哲学系的郭广昌、梁信军以3.8万元起家，创办了上海广信科技发展有限公司，通过市场调研赚到了第一桶金。次年，广信更名为复星，外界将其解读为“复旦之星”。

今年，郭广昌决定退出市场调研业务，带领团队专注于房地产销售和生物医药。很快，这两个业务方向取得了良好的效果。1998年7月，复星制药成为上海证券交易所的上市公司。重组后，复星工业上市，一次性融资3.5亿元。

在感受到资本市场的力量后，郭广昌开始思考和探索如何将产业和资本完美地结合起来。2007年7月，复星国际(00656.hk)在香港上市，筹资128亿港元，成为当年香港交易所第三大ipo。

目前，伏羲系统直接和间接控制的公司有100多家，投资范围涵盖生物制药、房地产、信息产业、商业流通、金融、钢铁、证券、银行、汽车等领域。截至2018年12月31日，复星国际总资产超过6388亿元人民币(约合931亿美元)，在2018年福布斯全球2000强上市公司中排名第416位。

复星国际和复星制药是复星集团旗下的两家上市公司，郭广昌个人持股比例分别为41.39%和18.39%。截至2018年1月18日，根据《福布斯》富豪榜的数据，郭广昌身价96亿美元，约合人民币617.76亿元，成为上海首富。在2018年中国富豪榜上排名第16，在2018年全球富豪榜上排名第173。

自成立以来，郭广昌将其利润来源描述为三个方面:工业利润、投资利润和资产管理收入。在郭广昌看来，复星的投资“混乱但不混乱”。“我们所有的投资都集中在两条主线上:第一是中国经济发展的不同阶段；第二，在这个不同的阶段，中国人需要生活方式的改善所带来的改善，而我们的神就是这两个。”