盛夏里寒意阵阵 7月百强房企销售环比大降近3成

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在一系列房地产调控政策的影响下，全国房地产市场进入了继“小阳春”之后的退热阶段。

市场在7月份加速转冷。据统计，7月份前100家房地产企业的销售规模环比下降近30%，1-7月份的累计业绩增长率约为4%，明显低于2018年35%的同比增长率。

受悲观的销售形势和持续收紧的融资影响，房屋企业在征地时往往会持谨慎态度。许多房企决定暂停征地，专注于“促进销售和收回资金”。此外，房企计划在第三季度开始全面降价促销。

中央政治局会议重申“不要投机炒房”，并首次明确“不要把房地产作为刺激经济的短期手段”。在下半年为房地产监管定下基调后，央行再次“点名”房地产，称其占用了太多信贷资源，并要求收紧和规范房地产融资。与此同时，当地房地产市场的监管力度不断加大，许多热点城市的抵押贷款利率有上升趋势。

在房地产调控全面收紧后，下半年房地产将如何发展？

据业内人士透露，随着房地产调控政策的严格执行和信贷政策的适度收紧，短期内房地产市场调整的警报已经响起。鉴于7月份房地产市场加速降温，供求压力进一步加大，8月份市场可能会继续走软。下半年，房企面临内部销售压力、外部融资受限、债券集中赎回等多重风险。房企应采取防范措施，做好财务安排，进一步防范现金流风险。

百强住宅企业增速明显放缓

据嘉里研究中心统计，由于上半年末企业业绩冲刺的影响，7月份房地产百强企业月销售规模环比下降29%，略高于去年同期。其中，前50家房地产企业的交易额环比下降27%，前3家房地产企业环比下降23%，表现出明显的季节性因素。

值得注意的是，从1月到7月，据可比统计，前100名房地产企业的累计业绩同比增长约4%，而2018年前100名房地产企业的累计销售业绩同比增长35%，行业整体规模增速较2018年明显放缓。

据嘉里研究中心(Kerry Research Center)称，从表面上看，7月份的房地产市场似乎有淡季不淡的错觉，重点监测城市的累计成交量环比下降11%，仍同比增长2%。主要受备案延误的影响，6月底房企业绩下滑，大量已出售和未登记的房屋被推迟到7月份进行集中备案。事实上，7月份房地产市场正在加速转冷，市场观望情绪越来越强烈。随着前期市场需求积压的释放，“小阳春”市场自3月份以来骤然停止，后续的居者有其屋需求明显低迷，一些城市甚至开始出现需求断层的极端现象。

一些房屋公司暂停了土地收购，并提议降价促销

受市场增长明显放缓和销售形势不容乐观的影响，部分房企决定暂停征地，集中精力“促销回款”。

7月26日，R&F地产发布了一份内部文件，明确表示原则上将在2019年下半年暂停土地收购。

事实上，不仅R&F地产，还有一家大型房地产公司宣布将暂停土地收购。此外，一家1000亿美元的房地产公司计划在第三季度降价。

看来，销售压力不仅仅是中小房企，还有上千亿的房企。

《证券时报》记者还了解到，“京津冀”地区的一些房地产企业也面临着较大的销售压力。北京某行业最近组织了一次房地产去库存撮合会议，旨在解决企业的住房销售困难。据了解，当代购房者，蓝光集团和其他房地产企业都出席了会议。

随着销售困难和融资紧缩，越来越多的房地产企业开始谨慎收购土地。根据嘉里研究中心的最新数据，7月份土地市场的交易量和价格都有所下降，地价也连续三个月下降。前100家房地产企业中有近60%的投资放缓，每月征地量远低于上半年的平均值。在大型房企中，龙湖和世茂7月份增速明显放缓，单个月的土地收购量较6月份下降了70%以上，表明了他们的谨慎态度。今年上半年获得相对积极土地的卓越地产和鸿阳地产，也打算在今年下半年初放缓投资，仅在一个月内新增2至3块土地。

房地产调控全方位收紧

自7月份以来，各种房地产紧缩政策被大力推行。除了监管部门收紧住房融资之外，上周，苏州、洛阳、呼和浩特、大连、合肥等房价和地价波动较大的城市相继加大了对房地产市场的监管力度，开封被暂停解除限售令，大连等热点城市的抵押贷款利率再次出现上升趋势。

7月30日，中共中央政治局会议重申“不要投机炒房”，并首次明确“不要把房地产作为刺激经济的短期手段”，为下半年的房地产调控定下了基调。随后，央行再次"点名"房地产，称其占用了太多的信贷资源，并要求收紧和规范房地产融资。

据中原房地产研究中心统计，7月份房地产调控已超过40次。

8月1日，更有传言称，当地一个交易中心表示，工业、农业、中国、建设和外汇五大银行都将上调抵押贷款利率，第一家上调10%，第二家上调15%。

尽管这一传言尚未得到证实，但克里研究中心认为，抵押贷款利率将在短期内重启上调操作。据易居代理项目合作银行介绍，在32个重点一、二线城市中，苏州、厦门、合肥、济南和福州经历了阶段性贷款暂停的情况。此外，住房融资的收紧将正常化。目前，虽然大部分银行的开发贷款业务没有停滞，但开发贷款的审批权限不可避免地会移交给总行。

8月份，市场极有可能继续走弱

在房地产调控全面收紧后，房地产市场的未来走势备受关注。

嘉里研究中心认为，在房地产调控政策的严格执行和信贷政策的适度收紧下，房地产市场调整的警报在短期内已经敲响，市场下行的转折点已经到来。鉴于7月份房地产市场加速降温，供需压力进一步加大，8月份市场将继续走软。随着9月份企业供应量的增加，特别是第四季度以后，前100家房地产企业的整体销售额可能会有一定程度的增长，但快速增长的可能性不大。

至于土地市场，克里研究中心认为，收紧融资就像是从底层拉工资，对土地市场的影响将是“致命的”。鉴于7月是下半年土地投资阶段性低点，2018年叠加土地市场拐点从7月开始，预计下半年土地市场将继续相对低迷。

业内人士认为，“促进销售、筹集资金、确保现金流”将是今年下半年房企的重中之重。面对资金、库存和销售的压力，房企可能会主动降价促销，开发投资将迎来一个拐点。

中国指数研究院还认为，下半年，房企将面临内部销售压力、外部融资受限、债券集中赎回等多重风险。房企应提前计划，做好资金安排，进一步防范现金流风险。从长远来看，房地产行业的发展环境是稳定的，短期思维不再适合房地产行业。未来，住宅企业应培育内部实力，加强资本管控，防范现金流风险，不断提高投资决策、产品创新和运营管理能力，以优质的产品和服务实现高质量发展。