易宪容：三、四线城市楼市去库存 不是把房子卖出去

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对于中国房地产市场来说，目前最热门的话题应该是“去库存化”。

在许多学者看来，中国近期经济放缓的最关键因素之一是房地产投资的萎缩，其背后的直接原因是房地产市场的高库存。

正因为如此，今年的中央经济工作会议在一个难得的空间里对房地产市场的去库存化政策做了更多的规定，并将“去库存化”作为2016年经济工作的“五大任务”之一。

根据国家统计局的定义，房地产“存量”的含义应相对明确:即商品房待售面积，即报告期末已完成待售或出租的商品房建筑面积中尚未出售或出租的部分，包括前几年和本期已完成的住房面积。

也就是说，房地产的“存量”并不像有些人认为的那样，概括为“十三五”规划中的新建住房，也不包括房地产开发商已经收购但尚未开发的住房，也不包括尚未进入商品房市场的经济适用房和已经改造成棚户区的拆迁住房。

如果住房市场的“库存”是这样定义的，那么一级城市和一些人口流入量大的二级城市基本上不用担心去库存化，因为这些城市的房地产市场不仅回到了市场的正常水平，而且商品房价格也有所上涨，这刺激了投资者涌入市场。

基于此，对于这些城市的房地产市场来说，去库存化的任务应该区别对待，至少不能再采取各种优惠政策来鼓励住房投资者。事实上，这些城市的房地产市场价格已经太高，新进入的农民工和大多数住房消费者基本上负担不起进入这些市场。

因此，对于一线城市和一些二线城市来说，房地产市场去库存化的实质是优惠政策不能形成错误的激励机制，使大量的投资或投机需求再次涌入市场，但这些城市应根据市场规律自行调整和恢复。

房地产市场的实际库存过剩出现在三、四线城市和一些二线城市。目前，“去库存化”的任务主要针对这些城市。

对于这部分市场而言，让农民在城市购买、让房地产开发商降价、让投资者购买租金等优惠政策将在一定程度上发挥作用，但效果不能高估。由于这些城市的主要问题是缺乏工业支持和就业机会少，农民自愿搬到这些城市购买住房并不容易。

对于投资者来说，这些城市的房价已经下跌了近两年，因此他们很难有意愿投资于这个市场。此外，对于房地产开发商来说，降价促销并不容易，因为这些城市大多数地方的房价都不高。

更重要的是，这些城市房地产市场的严重过剩不仅在于现有可供出售和出租的存量房屋难以消化，还在于另外两个需要解决的问题。

首先，这些城市中的许多新城镇有可能成为“空城”和“死城”。即使房地产开发商已经出售了他们的房子，如果他们接管了投资性住房需求，买家很难出售或出租他们。空的入住率相当惊人。

第二，这些城市住房市场的去库存化不仅在于目前如何出售过多的住房，还在于如何切断住房存量增加的根源。可以说，如果不能做到这一点，即使目前的住房存量被消化，新的股票将再次出现。

因此，对于目前三、四线城市和一些二线城市的房地产市场来说，去库存化的核心是切断住房市场快速扩张的根源。这些根源包括许多地方的土地融资和对gdp的过度追求，以及少数官员的寻租和寻租。

因此，这些城市的房地产去库存化不仅仅是出售现有住房那么简单，还需要一系列的制度改革。