鼓励购租并举 住房租赁专业化存在瓶颈

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很多人都有租房的经历，要么是经过亲友介绍，要么是付了中介费去找中介机构。与此同时，面对诸如房东提价或收回房子而不出租的问题，往往没有很多办法。未来，租房者可能会有更多的选择。

中央经济工作会议在21日闭幕，会议提出主要方向应该是建立租购并举的住房制度，将公共租赁住房扩大到非户籍人口。要发展房屋租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买存量商品房，成为租赁市场的房屋提供者，鼓励发展以房屋租赁为主营业务的专业化企业。

最近，中央政府多次提到房地产库存问题，其重要性可见一斑。随着相关政策的逐步实施，越来越多的农民工将融入城市生活，享受公共租赁住房将不再受户籍限制，更多的房屋将走向市场，更多的城市将取消限购政策。“购租并举”的制度让“居者有其屋”的梦想不远了。

今年1月，住房和城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》)，提出三年内基本形成渠道多样、总量平衡、结构合理、服务规范、体系健全的住房租赁市场。

当然，专业房屋租赁市场的发展还存在许多瓶颈。中原地产首席市场分析师张大伟分析了《中国商报》。中国租赁需求强劲的地区位于一线和二线城市。这些城市没有过多的库存，房价也很高。存量商品房出租的回报率很低，所以开发商更愿意直接出售而不是出租。

广州一家专业房屋租赁企业的一位人士告诉本报，目前一线城市和二线核心城市的房屋销售情况良好，因此开发商大多观望租赁市场，很少有人真正做得到。“此外，开发商很难做租赁市场，因为他们的财务压力也很大，这是最重要的选择出售资金迅速。”

这位人士说，大多数专业租赁企业不会购买开发商库存的商品房，因为购买成本太高。“专业租赁公司通常倾向于以轻资产模式运营。当规模扩大时，它们都是长期租赁住房的短期租赁模式，而且大部分都是在长期租赁旧房产之后才租赁的。”

张大伟说，专业化的房屋租赁企业主要依靠改变房屋和房间的设计，成为集体租房和集体租房。例如，自去年以来，一系列的公寓，如蘑菇公寓，有客一家公寓，有+公寓，清客公寓和魔方公寓如雨后春笋般涌现。此外，顺威资本、萨夫兰亚洲和爱普罗金融集团等各种资本也纷纷涌入。

许多分散式公寓采用“n+1”模式(一套三居室房屋转租给四个人，一个客厅分开)，但政府此前已将其确定为集体租赁。由于许多集中公寓都是工业用地，因此需要批准文件来改变物业性质。例如，上海蘑菇公寓被迫拆除其改造后的房屋，因为在收楼阶段没有明确定位，被认定为“集体租房”。

因此，鼓励住房租赁模式的发展意义重大。据《经济日报》报道，中国房地产估价师和房地产经纪人协会副会长兼秘书长柴强在接受采访时说，房屋租赁机构的商业模式现在也存在，业内对这种模式是支持还是禁止一直存在争议。目前，住房租赁制度模式得到了支持，因为只要引导得当，它将对规范住房租赁行为、满足承租人需求、稳定租赁市场具有积极意义。

他认为，房屋租赁制度模式整合了松散的租赁房屋，进行了更加集约化的管理，这将有助于租赁关系更加稳定，保证出租人和承租人的权益。