城市群效应下 逃离北上广恐停留在嘴上

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◎每个评论员叶檀

在目前的经济指标中，房地产的因素没有得到适当的反映。如果将房地产作为城市化进程中的主导发展指标，可能有助于保持一种更加平和的心态。

目前，中国一线城市群正成为中高收入人群的追逐之地，而一些三、四线城市群则出现了人口流失、经济低迷、房价下跌等现象。人口流动和城市化的过程形成了一个新的特大城市群，但根据流入地区的不同特点，房地产市场的情况却大不相同。

人口主要流入东部地区。据《观察家》网今年10月27日发表的文章《逃离北上广到传奇:上海五年流入500多万人》，2009年上海常住人口为1921万，2014年底为2425万。北京排在第二位，五年内流入396万人，天津排在第三位，五年内流入288万人，广州、东莞和深圳分别排在第四、第五和第六位，分别流入275万人、199万人和186万人。考虑到许多居住半年以上的人没有登记，流入人口应该比官方统计的多。

在这35个城市中，13个城市的人口流入量超过100万，8个城市位于京津冀、珠江三角洲和长江三角洲。这与房地产价格稳定的地理分布基本一致。2014年国内生产总值表明，经济已经进入转型期，房地产已经从一线城市逐步恢复到核心城市，而不是全面恢复。

根据国家统计局11月发布的70个大中城市的房价指数，与去年同期相比，有21个城市房价上涨，其中深圳排名第一，其次是上海、北京和广州。前十名还包括南京、厦门、杭州、武汉、宁波和郑州，包括主要的二线核心城市。同比下降的城市有49个，前10名城市都在三、四线城市，其中下降幅度最大的三个城市是湛江、锦州和丹东，分别为5.6%、5.3%和5.0%。

在城市化进程中，将会出现非常大的城市群。中央财经领导小组办公室副主任杨伟民最近介绍说，“十三五”期间，中国将加快发展一批中心城市，承担国家职能，形成新的经济发展增长点。珠江三角洲、长江三角洲和京津冀发展趋于饱和，新的中心城市将重点培育和发展东北、中原、成渝等几大城市群，改造几个珠江三角洲、长江三角洲和京津冀，形成新的经济增长节点。

北京和上海被天津和苏州等区域性核心城市包围，更多的卫星城市通过轨道交通连接起来。数百万人聚集在燕郊和昆山。大循环中的人口首先是资源聚集的地方，然后是卫星城，然后是当地的核心城市，最后是其他地区。从中国目前的发展状况来看，所谓逃离北上广，大多是口惠而实不至。

所有城市的房地产限制都可能被取消。12月18日召开的中央经济工作会议指出，将努力解决产能过剩和房地产库存问题，促进房地产开发商的整合，并鼓励改变营销策略。与此同时，将鼓励房地产开发商降低房价，取消对房地产市场过时的限制，这将有助于农村居民在城市定居和购买自己的房子。据保守估计，未来对房地产市场的所有限制都将被取消，除非是大城市。

无论当地居民如何安置，城市如何均衡发展，市场化的规律都不会改变。无论机会和资源在哪里，人口都会集中，特别是有消费能力的群体会聚集在那里。

在一些有人口流入的大城市，房地产保持稳定，没有爆炸性增长。这要么是由于缺乏高消费和购买力的人，要么是与大量的房地产库存有关。其他城市是由于整个地区的外流。例如，长春有16万人口流入，但整个东北地区是人口流出的地方。长春的人口流入不是全国范围的流动，而是周边人口流入当地大城市的过程，这不足以消化巨大的存量。

中国的城市群正在孵化，高质量的城市群吸收人口和更多的公共资源，普通城市可能成为区域中心，中小城市正在被吸收，这是一个巨大的重组和分化过程。