招商系地产重组：将成A股第一大房企

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国家商报(博客、微博)记者瞿

随着招商局地产(000024，股份it) (000024，sz)重组计划的浮出水面，将会有另一家巨型房地产企业在a股上市。

根据最近公布的重组计划，新的招商局蛇口将定位为“中国优秀的城市综合开发与运营服务商”，房地产开发将不再成为核心业务，而是被三大业务所取代:园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营。

交易完成后，招商局蛇口的总股本将达到80.37亿股。按照每股23.6元的发行价，总市值将达到1897亿元，超过万科和绿地，成为最大的a股房地产企业。

东方证券房地产业首席分析师朱进在接受《商业日报》采访时表示，此次招商局蛇口注入的土地资源质量相对较高，新的邮轮业和自由贸易区的建设是新的亮点。此外，员工持股计划的完成有利于激发招商地产的活力。但是，由于注入项目开发周期长，最早需要2017年才能实现盈利。

利用重组加速转型

重组合并完成后，招商局蛇口将增加150亿元的配套融资和优质资源，如原招商局蛇口的土地储备和房地产项目。

截至2015年上半年，招商局蛇口总土地使用权面积为510.55万平方米，其中近90%分布在蛇口地区和前海地区，这意味着新的上市平台——招商局蛇口在规模和实力上都将明显强于原上市平台——招商局地产。

在房地产转型的浪潮下，重组后的招商局蛇口改变了以往以“房地产开发经营”为主业的定位，转型为“中国优秀的城市综合开发经营服务商”。

招商局蛇口的主营业务包括“园区开发经营业务、社区开发经营业务、邮轮产业建设经营业务”。公司业务延伸至房地产的上下游，覆盖区域综合开发平台、商住二次开发和城市升级平台、资产管理运营和服务的整个产业链。

相比之下，房地产开发涵盖在“社区开发经营业务”中，强调了招商地产原本没有突出的社区和物业管理的概念。

此外，招商局蛇口还将拓展“健康地产开发”、“健康产业管理运营”、“智慧社区服务平台”，产品布局将聚焦“精品住宅开发与社区运营、健康地产、海外置业等领域”。

柯睿研究中心的分析师朱一鸣告诉《国家商报》，对于招商局蛇口来说，虽然工业园区开发等业务的回报期很长，但从长远来看，它将增长更多，并将成为新的利润增长点。“作为蛇口保税区的“大地主”，蛇口招商局的优势不言而喻，发展的想象空间更大。”

盈利能力将迅速提高

对于盈利能力的短期下降，重组方案表明，由于招商局蛇口未上市的主要资产是蛇口、前海、太子湾的土地资源，开发后利润尚未释放，释放需要一定的开发周期才能完成。重组合并后，随着两家公司协同优势的显现，特别是相关土地资源的逐步开发释放效益，被合并公司的盈利能力将迅速提高，股东每股收益将逐步增加。

记者就上述问题采访了招商地产董事会秘书刘宁，但截至发稿时，对方尚未回应。

交易完成后，按照每股23.6元的发行价，招商局蛇口的总市值将达到1897亿元。

截至9月21日，《商业日报》记者注意到，a股地产股市值排名前三位的是绿地控股(600，606股)(1744亿元)、万科(1456亿元)、保利地产(600，048股)(884亿元)，这意味着如果招商局蛇口恢复交易，股价可以维持在23.6元。

广东证券投资银行驻香港董事黄立冲表示，招商局蛇口重组合并的发行价相对较高。根据公司2015年净利润62.4亿元的预测，市盈率为30倍，而万科和保利目前的市盈率不到10倍。

为了在重组期间保持股价稳定，招商局集团表示，如果自招商局蛇口上市之日起三个交易日中任何一个交易日a股收盘价低于23.6元/股，招商局集团将在三个交易日内投资不超过30亿元增持，并使用实金“护航”股价。