“金九银十”楼市涨价机会不大

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当资金链紧张时，住房企业可以提高价格，但也可以降低价格，以加快资金回流，渡过眼前的困难。目前，房地产市场确实正在回暖，价格上涨也可能吓跑房地产市场的需求，使房地产企业陷入更大的困境。

价格上涨也可能吓跑房地产市场的需求，导致房地产企业陷入更大的困难。费/图据市场调查，房企资金回笼普遍放缓，资金链越来越紧张。随着房地产市场的逐步复苏，大多数房地产企业可能会通过提价来追逐年利润。

据2015年房地产上市企业年中报告统计，上半年142家房地产上市企业负债总额接近3.4万亿元(人民币，下同)，同比增长约13%。同时，这些上市房地产企业的平均负债率为76.8%，是近年来的最高点。超过40%的房地产企业已经越过了70%的红线。根据中原地产的数据，截至本月8日，共有138家房企发布了半年度报告，存货总值为2.48万亿元，同比增长12%。有多达16家房地产企业的库存增加了50%以上，占所有企业的11%。绿地、万科、保利和招商局的库存已经超过1000亿元。

决定房地产市场价格的是供求关系。目前，三、四线城市的房地产市场肯定供过于求。除了地方政府帮助“收集和建设经济适用房”，即使房地产供应商的价格下降，很难解决库存问题。

在北方，广州和深圳以及一些一线城市，由于近几年限购，积累的住房需求已经相当大。随着通货膨胀系数的积累，上述城市的商品房仍然是家庭资产保值增值的有效产品，从而增加了购买改良型和投资型商品房的人数。目前房地产市场的复苏和房价的上涨实际上反映了上述城市对商品房需求的增加。

然而，尽管房地产市场的价格是由供求关系决定的，但在供求双方都存在许多问题，这就决定了交易筹码价格上的供求之间的妥协。

对于开发商来说，目前资金链紧张，融资环境不佳。70%是房地产企业负债率的警戒线。目前，22.54%的房地产企业资产负债率超过80%，20.42%在70%至80%之间，20.4%在60%至70%之间。很难从二级市场获得所需的资金，而银行、信托和委托贷款等金融渠道太穷，无法满足富人的需求。银行贷款的基准利率几乎不可能给予房地产企业。信托和委托贷款的利率至少在10%以上。然而，住房企业的平均利润率已经从2013年和2014年的11.97%和10%下降到现在的9.1%。住房企业的资金来源基本上处于危险之中。

对于房地产企业来说，提价当然是摆脱企业短期资金短缺的最好办法。但这取决于需求方之间的关系。目前，需求大于过去几年，但这是基于几个因素。最重要的因素是，如果通货膨胀预期过高，货币流通量过大，货币政策过于宽松，股票市场极不稳定，那么私人资本就会加速流入房地产市场。

最近，中国总理李克强在达沃斯论坛上表示:“我们没有过度使用人民币，也没有实施大规模的强力刺激。”那么购房者就没有必要急于进入房地产市场。再等一会儿，房价可能会下跌。

当资金链紧张时，住房企业可以提高价格，但也可以降低价格，以加快资金回流，渡过眼前的困难。目前，房地产市场确实正在回暖，价格上涨也可能吓跑房地产市场的需求，使房地产企业陷入更大的困境。

毕竟，房地产企业很难承受房价下跌的痛苦。房地产企业的平均利润率接近制造业企业，但房地产企业的利润率过去在20%至50%之间(2010年)。所谓平均利润率不仅是行业平均水平，也是几年来的平均水平。因此，价格下降是合理的。与此同时，北京和一些一线城市的房价仍然包含很多泡沫，因为这些城市的平均房价与人均收入之间的差距仍然太大。

因此，只要宏观调控政策不超过货币政策，不搞大规模的强刺激，即使“金九银十”，房地产市场提高价格的机会可能不会太大。