2.5万亿存货压顶 上市房企去化压力仍大

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高库存仍然是房地产行业的一个痛点。上半年，在存量超过1000亿元的四家房地产企业中，万科、招商局和保利，只有一家房地产企业的存量下降了2%，其余都有不同程度的增加。由于整体处于去库存化渠道，大部分房屋企业在上半年“增加收入而不增加利润”。

我们的记者张晓玲

实习记者郑凯婷深圳(房地产)报道

在许多优惠政策的帮助下，今年房地产市场明显复苏。

但市场仍笼罩在高库存的阴影中。据中原地产研究中心统计，截至9月7日，已发布半年度报告的138家房企总库存高达2.47万亿元。

山东、辽宁和其他地方已经出台了刺激政策来帮助减少库存。但是，对于三线、四线供过于求的城市来说，刺激效果并不大。

在一线城市，库存逐月减少，近期土地拍卖价格频繁，城市之间的差异非常大。未来，深圳、北京(房地产)和上海(房地产)等一线城市的房价会大幅上涨吗？

库存仍同比增长

今年上半年，受3月30日新政、降息和RRR降息等利好政策影响，全国房地产市场出现大规模复苏。根据中国指数研究所8月份发布的“100个城市价格指数”报告，经过连续10个月的同比下降，100个城市的价格终于在9月份开始下降，并上升了0.15%；8月份，全国100个城市(新建)住宅均价为10787元/平方米，比上个月上涨0.95%，比上个月上涨0.41个百分点。

然而，高库存仍然是房地产行业的痛点。据中原地产研究中心统计，上半年存货总额为2.47万亿元，同比增长12%，去年同期为22024.96亿元。然而，这仍不包括前期借壳上市的绿地数据。如果加上绿地存量，总存量将高达2.8万亿元。

上半年，在存量超过1000亿元的四家房地产企业中，万科、招商局和保利，只有一家房地产企业的存量下降了2%，其余都有不同程度的增加。

此外，在200-1000亿元的27家房企中，只有金地、滨江、世茂(600823，股票栏)的股票有所下降，其他房企的股票仍在上涨。

根据国家统计局的数据，7月底，商品房销售面积为6.6259亿平方米，比6月底增加521万平方米。其中，住宅销售面积增加221万平方米，结束了5月和6月份的下降，办公楼销售面积也增加了98万平方米，商业营业用房销售面积增加了136万平方米。总体库存压力进一步加大。

在这方面，中原地产首席分析师张大伟认为，从一、二线城市的角度来看，忽视国内整体市场的做法可能有失偏颇。虽然一、二线城市的市场明显回暖，但三、四线城市的市场仍处于调整过程中，三、四线房地产市场的真实现状是以价换量。

张大伟还指出，虽然一、二级房地产市场相对乐观，但它们已经有太多的豪宅项目，这将“拖累”一、二级房地产市场房企的去转型速度。

由于整体上处于去库存化的渠道中，大部分的房企在上半年都是“有增无减”，而空房地产行业的利润一直在不断的收窄。

到目前为止，大多数房企都发布了半年度报告。包括万科等基准企业在内的125家房企的营业收入总额为3989亿元，而净利润总额仅为364.5亿元，净利润率仅为9.1%。

房价不再飙升？

尽管房地产市场很热，但库存却很严峻。地方政府意识到房地产市场存在的主要问题，并出台政策帮助房地产企业消化其股票。

最近，辽宁、山东等省市相继出台了《关于促进商品房销售的通知》和《山东省房地产业转型升级实施方案》，针对地方房地产过剩和投资放缓等问题提出了相应的措施和建议。

库存比中国东北的辽宁省更严重。根据国家统计局的数据，1-7月，辽宁房地产的建筑面积为2.76亿平方米，投资额为2579.4亿元，分别下降了-21.1%和-25.2%，降幅居全国之首。即便如此，辽宁的房地产投资额是黑龙江和吉林总和的三倍。

今年8月，辽宁省政府出台了7项新措施来稳定房地产市场。这是辽宁六个月内的第三次新政。其中，明确提出不进行统一的安置房建设，全面推行货币安置。此外，在一年内出售旧房和购买新房且价格高于旧房的居民缴纳的个人所得税，将在辽宁各城市通过具体的激励政策实施。

新政还指出，有必要加快住房公积金的发放，以支持住房消费。适度减少土地供应，稳定住房供应。沈阳房地产开发研究会秘书长齐希京认为，这项政策的核心问题是解决库存问题。

另一个大的库存问题是山东省。省统计局的数据显示，今年上半年，山东省房地产开发投资为2654.1亿元，仅增长1.6%。根据该计划，截至去年年底，山东商品房库存为1.6亿平方米，去库存期长达27.3个月。

为此，山东出台了新政，并提出了明确的去工业化和投资目标。该计划还要求地方政府使用利息补贴和补贴来促进创新产业的股票使用，并加快去工业化进程。与此同时，政府也可能购买或租赁长期滞销的商业和写字楼。

到2020年，山东房地产年投资将达到6000亿元左右，商品房销售面积将达到1亿平方米左右，物业管理面积年均增长7%左右。到2017年，房地产业增加值应占地区生产总值的4.5%左右；到2020年，房地产业的增加值将占地区国内生产总值的5%左右。

张大伟认为，新政的不断出台确实提高了买家进入市场的热情。此外，新政还将刺激基本面良好的一、二级房地产市场持续复苏。然而，对供应过剩城市的提振作用有限，因此去库存化对三、四线房地产市场来说仍是一个难题。

中国房地产协会副会长任志强表示，根据7月份公布的70个大中城市房价数据，36个城市环比上涨，但只有4个城市同比上涨。因为还有6亿多的股票，而消化的股票仍然是第一，房价不会飙升。

然而，在深圳、北京和上海，今年的价格上涨仍然非常明显，尤其是在深圳。对此，克尔研究指出，库存相对较低的一线城市，如北京，不得不面临一系列生态问题，如融资成本上升、土地竞争激烈、城市人口增长放缓、产业布局不平衡等。，而未来城市房地产的价格涨幅将继续收窄。

就住房企业而言，张大伟认为，在未来更高的内外部融资成本和激烈的土地竞争中，更多的非专业住房企业将会消失。同时，由于核心盈利能力的下降和财务风险的增加，住宅企业之间的竞争也将加剧。未来，住宅企业可持续发展的关键在于战略转型和增加新的利润点。(编辑罗琦琦)