房地产迎多重利好 金九银十可期

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26日，北京住房公积金管理中心和广州住房公积金中心分别发出通知。自2015年8月26日起，公积金贷款利率进行了调整。五年以下(含五年)贷款利率由目前的3%下调至2.75%；五年期贷款利率已从目前的3.5%下调至3.25%。

据业内人士称，近年来房地产贷款利率降至新低。在股市大幅下跌的背景下，投资者将再次转向资本成本低、保值效果好的房地产，购房预期将明显上升。在诸多利好影响下，一、二线城市的“金九银十”楼市是可以预期的。

超额公积金贷款利率较低

央行宣布，从2015年8月26日起，将下调金融机构人民币存贷款基准利率，进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点，至1.75%；其他档次贷款和存款的基准利率以及个人住房公积金的存贷款利率将相应调整。据初步估计，此次RRR降息释放的资金总额约为7300亿元。

央行同时发布再次下调RRR利率的消息，即从2015年9月6日起，金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。

央行有关负责人表示，目前中国经济增长仍存在下行压力，稳增长、调结构、促改革、惠民生、防风险任务依然十分艰巨。全球金融市场近期也经历了大幅波动，需要更加灵活地运用货币政策工具，为经济结构调整和经济稳定健康发展创造良好的货币金融环境。此次下调存贷款基准利率的主要目的是继续发挥基准利率的导向作用，促进社会融资成本的降低，支持实体经济持续健康发展。存款准备金率下调主要是根据银行体系流动性变化提供长期流动性，以保持合理充裕的流动性，促进经济稳定健康发展。

值得一提的是，这是自去年11月以来的第五次降息，也是自今年5月以来的第二次“双降”。中原地产市场总监张大伟表示，虽然降低RRR利率和降息的政策并不完全针对房地产市场，但从目前的市场形势来看，房地产市场受益最直接。

“房地产市场与货币环境的变化密切相关。去年年底开始的降息周期后，降息幅度达到了5次，RRR降息幅度达到了4次，与2008年持平。目前，五年期(包括五年期)公积金贷款的利率已由现时的3%下调至2.75%，而五年期贷款的利率亦由现时的3.5%下调至3.25%，两者均创下2000年以来的新低。”张大伟说，在借款100万元20年后，利率已经下调了19.3万元。这显然会提高有购房意愿的购房者的积极性。

股票市场的转移和资产配置方向的暴跌已经改变

最近几个交易日，a股大幅下跌。在央行宣布双倍下跌后，它们仍跌破3000点。随着两市的大幅下跌，a股市值从6月15日的峰值69.57万亿元缩水至40.39万亿元。

一些业内人士指出，在股市反复大幅波动下，越来越多的投资者将转向投资更安全的房地产。

此前，中国家庭金融研究中心(China Family Finance Research and Research Center)发布的2015年第二季度中国家庭资产报告指出，在第二季度末的a股暴跌期间，有迹象表明，股市资金已经撤出，流向了房地产市场。

报告显示，自2014年以来，中国持股家庭的股市预期指数一直在持续上升，并在2015年第一季度达到142的最大值(当指数值大于100时，股市看涨，当指数值小于100时，股市看跌)。然而，在第二季度末，由于股市崩盘对国内投资者情绪的负面影响，该指数跌至111。

报告显示，截至2015年第一季度，持股家庭的房价预期指数均低于100，表明他们看好股票价格，看跌房价。然而，截至2015年第二季度，持股家庭的房价预期已升至111.8，而股市预期指数已降至110，持股家庭转而看好房价。股市和楼市之间的跷跷板效应是显而易见的。

中国家庭金融研究中心主任李赣表示，随着股市崩盘，2015年第二季度，有利可图的家庭持股比例首次下降，一些家庭开始警惕市场风险，减持意愿明显增强。“在6月15日至7月2日的第二季度调查中，大量家庭购买了新的商品房，而这一时期恰好是股市开始暴跌的时候”。

“随着股市的大幅波动和购房成本的下降，越来越多的家庭投资将转向房地产。”同一政策咨询研究部主任张宏伟认为，对于投资者来说，当股市基本面开始回归理性时，投资者会考虑调整资产配置结构。与不稳定因素较高的股市相比，它可能会增加房地产等实体投资的配置比例。

预先判断是好的。预计房地产市场的频繁交易将会攀升

事实上，除了进一步降低贷款利率，地方救助政策也正在出台。近日，山东省出台了《关于促进全省房地产市场稳定健康发展的意见》，从商业贷款、公积金贷款、营业税、所得税、契税等方面给予购房优惠。

对此，张大伟表示，当前中国经济形势依然十分严峻，房地产仍然是支撑中国经济的重要产业。因此，多管齐下政策的目的仍然是保持稳定增长。在这种情况下，这也是开发人员的一大优势。

易居研究院研究员朱光也认为，虽然房地产行业的资本状况有所改善，但受到整体金融环境的影响，融资成本仍然较高，融资渠道不畅。此外，商业银行对住房开发贷款的支持普遍较少，房地产企业更依赖自筹资金和销售回报作为其日常经营的主要资金来源。然而，降息将有助于降低融资成本，进一步缓解企业的财务压力。房企可以利用此次RRR降息的短期政策窗口效应，加大推动力度，积极增持，从而为企业的业务发展创造有利条件。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖认为，随着流动性的增加和融资成本的降低，将刺激8月份进入略显疲软的房地产市场，预计“金九银十”交易量将再次上升，房地产市场年交易量将达到三年来的新高。

张宏伟还认为，在短期内，房地产市场的交易量肯定会在短期内反弹，在未来几个月内，并没有悬念的“金九银十”。此前，国家统计局于2015年7月公布了70个大中城市的住宅销售价格变化。与上月相比，在70个大中城市中，有29个城市房价下跌，31个城市房价上涨。这是本轮下降以来，上升城市的数量首次超过下降城市的数量。

朱光还表示，市场分化将越来越明显。随着此次RRR降息，房地产市场的复苏将增加新的动力，尤其是在供需结构相对紧张的一线和一些二线城市。预计今年房地产市场将继续升温，价格上涨将加速；大多数二线城市和一些三线城市将加快去库存化进程，房价也将稳步上升；在大多数三、四线城市，由于长期的库存去库存周期，房价趋势将趋于稳定。