浙江广厦悔棋：房地产 不玩了！

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《时代周刊》记者杨静

在距杭州(房地产)中心约20公里的余杭星桥开发区，矗立着一座以法国巴黎埃菲尔铁塔为模型的铁塔，比例为1: 3。这座塔的位置是被称为“东方巴黎天堂城”的广厦天都城。这是浙江广厦(600052，古坝)(600052.sh)名誉董事长楼仲甫的一个重要战场。

1999年4月，该计划占地6579亩，计划容纳10万居民。它一问世，就成为浙江省最大的城市综合开发项目，并以第一个卫星城建设示范项目的名义被建设部批准。当时，广厦天都的名气如火如荼，铁塔和大量的法国建筑一度成为余杭的标志性建筑。

然而，历史的车轮正在磨出不同的痕迹。经过15年的发展，广厦天都只完成了一半左右的规划建设，只有十分之一左右的居民住在里面，这就把投入巨资开发的浙江广厦拖进了泥潭，成为后者退出房地产的催化剂之一。

2015年8月17日，浙江广厦宣布要用三年时间退出房地产行业，转向影视文化产业。就在14年前的2001年11月，作为中国建筑(601668，古巴)行业的第一家上市公司，顶枪也宣布将实现公司主营业务从建筑向房地产的战略转型。

退出房地产被外界视为浙江广厦的又一重大变化。去年年底，娄仲甫被中央纪委带走协助调查，至今未归，这一度被视为浙江广厦倒塌的标志。

《人民日报》旗下的《中国经济周刊》发表的《娄仲甫的红与黑》报道透露，30年来，娄仲甫建立了庞大的政商关系网络，他的政治资源也从东阳市延伸到金华市，从金华市延伸到浙江省，从浙江省延伸到省外，直至达到更高层次的“朋友”。

在浙江广厦的官方网站上，仍有一句楼仲甫的名言:“你来到广厦，你一生都要爬山，你必须爬上心中更高的山，这使你不断向上爬，这样你抬头就能看到前进的方向。”放在现在，广厦的下一座山在哪里？

坠入天都城

曾经弥漫在这里的法国浪漫和理想主义气息，是房主张梦(化名)选择在天都城买房的关键。她仍然清楚地记得2007年12月22日圣诞节前铁塔的照明仪式。“那天晚上，塔的三个部分不断变化的灯光和塔顶旋转的照明灯照亮了空".的整个夜晚

灯塔的光芒终究被黑夜吞没了。2010年，搬进新家后不久，张梦开始经历巨大的心理落差:

今年，毗邻天都城的临平新城正式启动了一场轰轰烈烈的城市建设运动。迅速崛起的高密度房地产和数百万平方米的新兴商业区正迅速包围着面积超过十倍的老临平镇中心。隔壁的天都市是一片萧条景象。

"广厦就是天空，天空就是广厦."浙江广厦的老领导娄仲甫曾评论说，天都的成败与广厦的命运有关。

自2000年立项、2001年开工以来，天都城走过了整整15年的城市建设之路。2005年，天都城庞大的城市建设计划一度停滞不前，资金注入不到原计划的10%。当时，天都城项目获得的土地不到2000亩。

当时，广厦天都城集团董事长兼总经理何勇向媒体抱怨说，天都城确实遇到了土地、资金等瓶颈，最大的瓶颈是缺乏政府部门的支持。以企业为主体的建设性详细规划不能与城市总体规划有效衔接，不能明确开发建设过程中和建设后企业与政府的权责，严重制约了天都市的开发建设。

浙江广厦几乎将自己所有的资金和融资都投入到了天都城项目中，但到目前为止，天都城只开发了约一半的地块，其中商业综合体尚未启动，只有约十分之一的规划居民居住在其中，这甚至使其有了“鬼城”之称。

据《时代周刊》2014年浙江广厦年报统计，天都城项目共有9栋建筑，其中1栋已竣工，2栋新建，6栋在建，库存情况不容乐观。其中，已竣工的天都温莎花园项目未售面积17661平方米，未售率接近30%。在建的天都爵士花园、天都蓝调公寓和天都紫云公寓的剩余销售面积分别为34，846、35，047和41，163平方米，未稀释率分别约为25%、22%和30%。

此外，天都市尚好亭、苏荷花园、宾果公寓、乔峰大厦、艾利别墅二期等仍有5栋建筑未取得预售许可证。这些项目的总建筑面积高达726，249平方米。

“浙江广厦的财务成本很难计量，因为早期没有发现天都城的征地记录。”据浙江中原战略投资部相关分析，与10年前高调亮相相比，目前天都城正艰难脱手。

事实上，近年来，天都城的价格并没有上升，而是下降了。蓝调公寓和紫云公寓的价格从2013年初的8000元/平方米下降到7000元/平方米，而爵士花园目前的价格在2012年10月仍停留在7000元/平方米的水平。杭州消息人士张强(化名)告诉《时代周刊》记者，天都城项目将打折出售。

2015年8月22日，《时代周刊》记者来到天都城项目现场，地标性建筑塔楼已经生锈，下面杂草丛生，腰都是杂草。被称为天都市最繁华的香榭丽舍大街，这家关门的商店被厚厚的一层灰烬覆盖着。在建设用地的施工现场，只有几个零星的工人在工作，大型起重机也在停止工作。

“住在这里需要勇气。”张梦告诉《泰晤士周刊》记者，经过15年的发展，天都城仍与原计划配套，没有地铁站等配套设施的消息。目前，浙江广厦退出房地产的消息已经传出，张梦等一大批天都城业主陷入了焦虑之中。他们担心开发商会说好配套设施，从现在开始会放弃。

《泰晤士报》记者来到天都城售楼处，相关负责人告知:“天都城内部建设项目将移交给浙江广厦子公司继续运营，不会影响项目建设进程。”另一方拒绝对降价销售发表评论。

广厦滑铁卢

在深不见底的天都城项目中，浙江广厦陷入了“继续开发，垂死挣扎，不开发，等死”的两难境地，甚至错过了2003年开始的房地产黄金十年，难以再次崛起。

娄仲甫此前承认，天都城的城市建设计划对广厦的最大影响是，在资金方面，“原本计划返还的资金没有返还，连锁反应必然混乱。”

事实上，当首都的宏伟计划还在脚手架上的时候，娄仲甫面临的考验就已经发酵了。

在2003年至2006年期间，浙江广厦遭受了金融压力，银行贷款额从40多亿元飙升至80多亿元。随着银行贷款的收紧，浙江广厦转向了高成本的民间借贷基金，最高时达到了近10亿元。从2006年到2008年，浙江广厦走在资本链断裂的边缘。

近年来，低迷的房地产市场也促使浙江广厦摆脱了房地产负担。根据近年来的财务报告数据，浙江广厦的业绩在2009年达到43.9亿元的最高收入后，接下来几年持续下滑。从2012年到2014年，浙江广厦的收入分别为15.2亿元、19.2亿元和17.6亿元，还不到高峰期的一半。主营业务房地产净利润严重下滑，一度亏损。2014年房地产销售收入15.75亿元，同比下降1.48%，2015年第一季度净利润亏损7461万元。

除了天都市，《时代周刊》记者发现，浙江广厦在杭州主城区几乎没有开发项目，零星开发的个别建筑远离主城区。多年来，浙江广厦很少占用土地。《时代周刊》记者从浙江省国土资源厅网站上发现，浙江广厦最近一次征地是在2012年，是一片商业用地。

对于浙江广厦退出房地产，可能不能仅仅用利润下降来解释。楼中富的变化可能直接加速浙江广厦与房地产的告别。

2014年12月31日，娄仲甫被纪委带走协助调查。据《中国经济周刊》报道，2014年12月27日中午，娄仲甫从广州(房地产)飞往杭州的航班在萧山机场降落。空一世拉上头等舱的窗帘，让经济舱的乘客等5分钟。娄仲甫被中央纪律检查委员会的工作人员从廊桥下带走。

在回应《时代周刊》记者时，浙江广厦董事会办公室的工作人员表示，外界不会对有关该公司退出房地产行业的原因的各种猜测置评，所有进展都将取决于公告。

对于退出房地产，浙江广厦在最近的公告中给出了一个“两条腿走路”的方案:对于存量项目，加快项目去转型，在后期项目清算后取消项目公司；对于尚未关闭的项目、在建项目和待建项目，通过包括但不限于市场价格转让和资产置换等方式出售给控股股东及其关联方或非关联方第三方。此外，还有其他符合上市公司法律法规的方式。

为了完成这个退出计划，浙江广厦给出的时间表是在3年之内。其转型的第一步是影视文化产业，据说该产业在空有很强的盈利能力和发展空间，符合上市公司新的产业方向。

根据2014年年报，房地产销售占浙江广厦总收入的88.88%，但其毛利率仅为21.24%。相反，虽然影视收入仅占集团收入的1.11%，但毛利率为56.58%，在所有收入毛利率中排名第一。

资本故事会议

涉足影视业，也不排除考虑楼家族的传承。

娄仲甫是浙江商界的传奇人物，曾被视为浙江第一代企业家的楷模。他的人生轨迹包括以下关键词:起步早，起点低，个性强，热爱政治和商业关系。他喜欢制定规则，相信规则，坚定不移地执行规则，从而维护广厦王国的秩序。

一年前，楼中富策划了“影视酒店”的关联交易。2014年6月18日，浙江广厦宣布，公司计划将浙江蓝天白云会展中心96.43%的股权和杭州华侨酒店90%的股权置换为陆盈盈、陆刚平持有的东阳福田影视100%的股权，正式涉足影视行业。在这方面，市场指责浙江广厦“廉价出售资产”。值得一提的是，虽然福田影视在2009年刚刚成立，但浙江广厦早在1995年就进入了影视行业。

据《泰晤士报》记者调查，浙江广厦上市已有18年，其董事长更换了8人，包括娄仲甫、娄江月、((房地产)、杜、娄明、。在过去的4年里，主席平均每年更换一次。

2002年，娄仲甫退休时，28岁的长子娄明首次出任浙江广厦控股董事长，次子娄江月出任浙江广厦董事长。2006年，娄明将董事长的职位还给娄仲甫，并成为广厦建设的专职董事长。2010年，娄江月辞去浙江广厦控股董事长职务，成为广厦控股副董事长。同年，娄明募资广厦控股，再次出任董事长和副董事长。到目前为止，娄明基本上接管了家族企业。

娄仲甫把分权问题概括为许多家族基金会的症结所在。此前，娄仲甫曾将浙江省证券监督管理局原局长王介绍给广厦控股，并赋予其总裁的重任，但并未让其二儿子娄江岳承担责任，这一度被媒体解读为“善意”。

“现在，娄仲甫本人被纪委带走协助调查。长子娄明必须坐在镇上，宣布他转向电影和电视行业，也是为了稳定公司。”不愿透露姓名的浙江本地分析师李海(化名)告诉《时代周刊》记者，娄明的妻子陆盈盈目前是华新影视有限公司的董事长..

经过近几年的积累，浙江广厦在影视领域并没有取得什么成绩。据公开信息显示，广厦投资2014年制作的《妻子的秘密》创下了湖南卫视同期首播收视热记录和首个在线点击率。收购福田影视后，浙江广厦投资三部电影和九部电视剧，总长度超过400集。

娄仲甫痴迷于数字“4”。2014年11月，娄仲甫高调向媒体宣布:“我想四代都富起来。”在中国谁敢说这句话，只有我敢。”然而，娄(音译)家族的传承能持续多久仍是个未知数。