在成都3年未拿地 港资房企谨慎扩张

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国家商报(博客、微博)记者杜玉乐蔡雅珍

经常在春溪路购物的成都市民可以看到挂在“季华”的黄色超大销售电话华亭”，但《全国商报》记者注意到，在城市的核心区域的房地产已经悄悄地删除了“华智”的品牌。几天前，一家港资房地产公司中国房地产将成都的三个项目，包括其大都市华亭，全部出售给恒大地产。

对于正在升温的房地产市场，并非每个人都对市场前景持乐观态度。自7月份以来，新鸿基地产和新世界地产等港资房地产企业相继出售了自己的房产。在成都，港资房地产企业已经三年没有收购土地了。这背后隐藏着什么样的投资逻辑？

三年不要在成都买地

2004年10月底，李嘉诚以超过21亿元的价格赢得了成都国际城南部数千英亩的土地，自称是城南之王。《国家商报》记者注意到，2007年至2010年间，和记黄埔、九仓、新鸿基和中国房地产等港资房地产企业都在成都获得了所需的土地。

目前，自2012年11月九仓在华盛顿赢得112亩土地以来，已经过去了三年，但成都主要国有住房企业尚未支付新的土地。今年以来，成都港资房地产企业纷纷通过资产或股权并购寻求套现机会，其中中国房地产和中宇地产率先打开了这一大门。

除成都外，尽管中国一线城市的房地产市场已经率先回暖，但仍无法阻止港资房地产企业的套现步伐。最近，李嘉诚的子公司长实地产计划以200亿元人民币的价格转让给上海浦东世纪大厦，出售的单价超过每平方米7万元人民币。据有关机构统计，李嘉诚两年内在内地兑现了数千亿元人民币。

瑞安罗康瑞跟随李嘉诚的套现步伐，以66.86亿元人民币出售了位于上海黄浦区高端商业区的企业世界一期和二期的两栋办公楼，新鸿基地产以18.6亿港元出售了广东佛山最大的旧装修项目30%的股权。

新城控股高级副总裁欧阳杰表示:“港资房地产企业进入内地，基本上都是经历过房地产周期性波动的精英企业。与内地房地产企业相比，扩张更加谨慎，安全性更加重要，现金流更加充裕。现在，这些精英住宅企业纷纷缩减在内地的投资规模，选择直接盈利，以降低投资风险。”

港资房企更注重利润

对于正在升温的房地产市场，并非每个人都对市场前景持乐观态度。自7月份以来，新鸿基地产和新世界地产等港资房地产企业相继出售了自己的房产。这背后隐藏着什么样的投资逻辑？

从新鸿基地产历年的年报可以看出，新鸿基地产在香港的土地储备一直比较稳定，大多维持在4000万~ 5000万平方英尺，但近年来在内地投资的比例明显增加，现在大多维持在8300万平方英尺左右。

九仓在内地的土地储备保持在1.1亿至1.3亿平方英尺之间，变化不大。去年，九仓的房地产销售额达到215亿元，达到目标的94%，并表示销售面积超过目标，但由于市场上的诸多不利因素，平均销售价格有所回落，因此继续采取“宁亏不滥”的审慎态度。

一位长期研究港资住宅企业的业内人士解释说:“从过去几年的经验来看，港资企业不够灵活。这不仅取决于他们作为“老店”的价值观，还取决于他们缓慢的盈利战略选择。从这个角度来看，他们可能不愿意作出具体而灵活的调整，而是更多地从避免经济危机的风险和着眼于企业的长期生存出发。”

从横向来看，九仓去年的房地产开发收入为155.39亿港元，几个内地项目的毛利同比下降，利润仅为17.62亿港元。然而，投资物业收入增加20%，至133.97亿港元，利润增加18%，至108.96亿港元，其中内地增幅显著，这意味着投资物业比出售物业更有利可图。

新鸿基地产2014/15财年中期报告显示，物业销售收入为95.86亿港元，但同期总租金收入超过物业销售收入，达到96.35亿港元，内地贡献19.8亿港元，表明对内地投资物业带来的业绩贡献和增长率持乐观态度。

在欧阳杰看来，一方面，这是港资房企对内地市场的判断；另一方面，与内地房地产企业“无规模、无地位”的模式不同，港资房地产上市企业更注重利润，因为这直接影响公司的股价和市值，进而影响企业的信用评级和融资成本。