碧桂园物业图谋百亿收入 城市布局“先天不足”急需弥补

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国家商报(博客、微博)记者瞿

今年年初，60岁的碧桂园董事局主席杨国强拜访了小米雷军，这促使他为20年历史的碧桂园设定了一个新目标:拥抱互联网，服务社区掘金。

自彩生活在香港分拆上市并受到投资者追捧后，物业服务成为大型房地产企业眼中的热点。万科和中海地产已经计划分拆并上市房地产行业。拥有200万业主的碧桂园在2013年12月发布了一份报告，称未来五年碧桂园物业服务的收入目标是100亿元。《全国商报》记者了解到，碧桂园也在考虑拆分地产界。

对于物业管理收入不足10亿元的碧桂园来说，实现100亿元的目标有哪些途径？如何克服二、三线城市人口密度不足等先天障碍？

掘金社区服务

根据2014年年报，碧桂园的物业管理业务涵盖205个项目，管理面积约7149万平方米，服务业主35.4万人。虽然公司的物业管理面积不到蔡晟的2亿平方米，万科管理的1.03亿平方米，但高于中海地产的4550万平方米。在管理规模上，它在行业中名列前茅。但是碧桂园的物业管理收入只有9.64亿元，是万科物业的1/2，也低于中海地产，距离100亿元的目标还很远。

碧桂园物业服务有限公司总经理李长江表示，物业管理70%的利润应该来自物业服务费以外的服务。如何发展社区服务是关键。

为此，碧桂园在今年年初确立了以社区为核心，构建了全生命产业链的资源整合平台，即整合资源，提供业主所需的各种服务，满足业主不同生命阶段的主导需求。

每个生命阶段的主要需求是什么？李长江向《国家商报》记者解释说，根据目前的情况，不同年龄的人会有一些主要需求，如年轻时出国旅游和留学，中年时投资理财，老年时养老。

碧桂园相关负责人告诉记者，目前，公司已经整合了内外部资源，为社区业主提供房屋代管维修、家政卫生、养老医疗、网上订购、网上购物、生鲜配送、洗衣洗车、房屋租赁、停车位销售等服务。在未来，将有一系列的服务，如出国留学，保险和财务管理，特殊牛奶供应，家庭保健，生活护理，家庭代理和临终关怀。

据上述人士透露，自去年以来，碧桂园地产一直致力于研发o2o业务平台，以实现线下业务向网上业务的分流。

今年4月，碧桂园的“电子家园”应用在顺德碧桂园社区推出。该手机软件涵盖了物业服务和社区业务的功能，成为碧桂园在社区o2o领域的首次探索。

根据李长江的设想，未来三年，o2o平台业务将实现营业收入超过1亿元人民币。

向外界输出物业服务是碧桂园地产实现数十亿收入的另一种方式。

继万科地产高调宣布出口“瑞服务”后，记者了解到碧桂园物业服务有限公司今年成立了市场开发部，负责碧桂园物业的项目外包。碧桂园地产目前正在与顺德一些非碧桂园项目进行合作谈判，预计今年内将实现物业服务出口。

项目集中在二线和三线城市

碧桂园在社区领域的雄心是毋庸置疑的，但要在广阔的物业服务市场中分得一杯羹并不容易。

一位房地产高管在接受《国家商报》采访时表示，碧桂园项目集中在二、三线城市，远离市中心，人口密度低，居住率低，这给公司的物业服务收入带来很大障碍。

2014年，万科的物业管理收入为每平方米19.3元，主要分布在一、二线城市的中海地产，每平方米的物业管理收入高达35元。相比之下，碧桂园去年的物业管理收入仅为每平方米13.5元。

碧桂园联席总裁吴建斌在3月初的业绩会议上表示，碧桂园正在建设社区经济。如果社区文化、社区金融和社区保险能够相继实施，社区将会做得更好。

“一线城市的社区业主消费能力更强，对o2o等新消费模式的接受度更高。进入一线城市不仅有助于拓展碧桂园的社区地图，未来的房地产公司也可以利用这一点在更多一线城市进行非碧桂园项目。出口物业服务。”上述房地产高管告诉《国家商报》记者。

据了解，今年4月成为碧桂园第二大股东的中国平安(601318)最看重前者的社区资源，中国平安正在推进其社区金融业务。

但到目前为止，双方在社区领域还没有实质性的合作。

朱一鸣认为，平安已经掌握了一批老年客户或计划提前养老的客户，双方可以在原有经验的基础上探索合适的社区养老服务模式。此外，平安拥有丰富的保险理财产品资源，如果能在碧桂园的大业主中获得渗透销售，双方都可以从中获利。

近日，一款名为“凤凰宝”的理财产品在碧桂园物业服务中心悄然推出。这种理财产品的投资门槛低至1000元，但回报率高达9%。其销售目标仅限于碧桂园的员工和业主。

嘉里房地产研究中心指出，“凤凰宝”的运作模式是其项目公司先借钱，然后债权人通过互联网平台拆分转让债权的收益权，打包成理财产品出售。这种模式不是由碧桂园发起的，而是一些小型住宅企业为单个项目融资的常见模式。

据嘉里介绍，《凤凰报》发布的应用平台“安信巨富”只是深圳(房地产)的一家小型金融机构，担保机构也是一家鲜为人知的投资管理公司，不可避免地让人担心资金的安全性。