武汉普通住宅认定门槛降低

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不要看价格，只看面积和建筑面积的比例

罗涛

“一套价值200万元的房子，以前的契税是6万元，现在只需要交3万元。此外，由于房子本身是一个普通的房子，我也可以享受贷款优惠。”武汉买家艾嘉丽告诉《中国商报》记者。

上述契税的少缴源于武汉市对普通商品房标准的修订。自7月27日起，武汉开始实施普通商品房新标准。容积率大于1.0且单套面积小于144平方米的商品房将被认定为普通商品房，并享受1.5%的交易契税。

《中国商报》记者采访了武汉的一些业内人士，了解到上述政策将对房贷和契税产生直接影响，并将提振武汉的高端市场。

双倍折扣

此前，武汉市普通住宅的认定标准为:同时满足三个条件:中心城区总价不超过140万元，单体建筑面积不超过140平方米，住宅建筑容积率不超过1.5；远城区普通商品房的总价格必须在90万元以下，建筑面积必须在1.0以上，单体建筑面积必须在140平方米以下。

武汉一些业内人士指出，由于武汉房屋的容积率几乎超过1.0，普通房屋的判断标准几乎只有144平方米。

一套200万元120平方米的房子，如果贷款100万元，期限20年，等额本息还款法。因为以前是普通房子，所以按揭利率是基准利率的1.1倍，即5.94%。简单计算显示，买家总共需要支付171万元。现在，因为按揭利率是第一套房的标准(基准利率的9.5%)，买家需要支付160万元。买家可以节省10万元。

此外，200万套住房可节省3万元契税，相当于给予住房1.5%的优惠。正是由于上述政策，武汉市中心的一些高端项目经历了“政策降价”。以迅利门的一处房产为例，单价已经达到3万元/平方米，但最大的公寓只有130平方米，也算是“普通住宅”，购房者可以节省5万多契税成本。

“3？新政后，武汉的房地产市场持续升温，急需改善的需求不断增加。然而，就高端改良需求而言，许多客户在购买改良房时总是会考虑大开发商的高品质物业，这在以前就被认为是豪宅，这无疑增加了买家的成本。这项政策的实施无疑将加速这些服务员进入市场。”戴德梁行武汉公司总经理黄广平告诉《中国商报》记者。

根据武汉市房地产协会发布的数据，上半年，武汉市房地产交易量从1.5万元/平方米增加到2万元/平方米，增幅为235%，房地产交易量从1万元/平方米增加到1.5万元/平方米，增幅为127%。只要这些房产的面积在100平方米左右，总价就超过140万，而且它们都是以前的"非普通房屋"。

这项政策是小规模和多步骤的

武汉市房管局市场处的人士表示，限购令和贷款取消后，武汉方面挤压的改善需求得到了集中释放，导致今年市中心的高价房交易量迅速增加。调整普通房屋的鉴定标准，降低交易成本的目的是为了支持居民合理的改善需求。

根据DTZ的数据，2015年上半年，武汉售出了8万多套新房，同比增长20%以上。一个突出的特点是，市中心地区的改良房产成交量很大。

中国指数研究院华中分院的研究主任李国正发现，许多现行政策都是针对一些买家的。此前的降息可能对急需的买家产生最大影响，而当前的政策旨在改善买家。

“今年上半年，武汉的房价上涨了6%，其交易面积位居全国第二。随着不同政策的放松，市场将适度升温。”李国正告诉记者。

上述房管局市场参与者进一步指出，在全国19个副省级以上城市中，近10个城市调整了普通商品住房标准，武汉也顺应了整个市场的发展。

第一太平戴维斯(Savills)中国市场研究部主管詹姆斯麦克唐纳(Jamesmacdonald)指出，除了四个一线城市，二线城市的政府仍在积极推出各种政策，鼓励房地产市场交易。

一位参与政策研究的权威人士向记者透露，整个政策将在下半年继续松动。