年报榜榜单解读

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资产规模列表

资产规模是衡量企业规模的最重要指标之一。通过资产规模，我们可以大致了解一个企业的发展水平及其在行业中的地位。如果一个企业的资产规模要走在行业的前列，需要很长时间才能正常运作，才能积累起来。我们选择总资产作为该资产量表的财务指标。

2014年，资产规模排名前10位的房地产企业包括万达商业、万科集团、恒大集团、新鸿基、惠德丰、保利地产(600048、股吧)、九仓、中国海外地产、碧桂园、华润置地。万达商业拥有大量土地储备和丰富的自持资产，总资产达5643亿元，居房地产企业资产规模之首。经过30年的持续业务积累，2014年底万科集团总资产超过5000亿元，达到5084亿元，仅次于土地储备等存货价值超过3000亿元的万达集团。恒大集团排名第三，2014年，恒大集团加快扩张，扩大土地市场储备，加大融资力度。总资产增加36.3%，达到4745亿元。

从总资产结构来看，中资企业的负债水平普遍较高，港资企业的负债比例低于中资企业。例如，恒大集团充分利用财务杠杆保持扩张速度，总资产中负债已达4200亿元。保利地产也在利用财务杠杆迅速扩张。自2010年以来，保利地产确立了“重建保利地产”的目标，资产规模持续扩大，从2010年底的1523亿元增加到2014年底的3658亿元，其中负债占2890亿元。作为老牌房地产巨头，排名第四的港资企业新鸿基在2014年底的总资产约为4600亿元，其中负债仅为1138亿元，负债占总资产的比例远低于恒大、保利等中资企业。

销售规模列表

在中国房地产行业，销售规模是判断房地产企业规模的核心指标之一。我们可以通过销售来分析一个房地产企业在营销策略和渠道开发上的成功，也可以更深一步的窥见整个企业的整体发展水平和战略。在选择销售规模清单时，我们以企业披露的当年合同销售额作为判断依据。

销售规模排名前十的企业包括万科集团、万达商业、保利地产、恒大集团、碧桂园、中国海外地产、绿城中国、融创中国、世茂地产和华润置地。万科集团销售额排名第一。近年来，除了关注住宅房地产，其商业、工业、养老和旅游产品持续增长。2014年，其总销售额超过2000亿元，达到2151亿元，现金回报超过2000亿元。恒大集团2014年销售目标完成率排名前十，完成销售目标的119.6%。其中，8个月销售额超过100亿元。最终，恒大集团2014年销售额同比增长31%，达到1315亿元，排名第四。在2014年房市调整的背景下，恒大销售业绩的提升主要得益于其在全国范围内广泛的项目布局和高周转率的运营模式。

排名第五的碧桂园在销售计划上有许多亮点。碧桂园改变了“人海营销”的传统做法，通过多维度、高质量的营销渠道促进了销售增长；同时，通过精简营销团队，营销成本大大降低；第三，碧桂园引入项目投资机制，通过激发员工的积极性来促进销售规模的增长。最终，碧桂园实现销售额1288亿元，同比增长21.5%。

利润规模表

盈利能力是企业在一定时期内赚取利润的能力。企业的利润规模直接关系到企业的生存。通过净利润分析，我们可以对房地产企业的经营水平、成本控制等一系列能力做出基本判断。净利润是最能反映企业利润规模的指标之一。在选择利润规模列表时，我们将选择净利润作为选择的主要财务指标。

利润规模排名前10位的公司包括九仓、新鸿基、万达商业、中国海外地产、惠德丰、万科集团、恒基地产、恒大集团、保利地产和华润置地。随着香港零售业的逐渐衰落，2014年，九仓依然交出了一份令人满意的答卷，净利润为287亿元人民币，在所有上市房地产企业中排名第一。这主要是由于港城和时代广场在码头不利的市场条件下表现良好，港城整体销售额增长3.4%，达到280亿元。此外，九仓自持物业收入的增加也是其净利润稳定的重要原因。中国海外房地产以其在中资房地产企业中的高利润而闻名。其2014年净利润为221亿元，在该榜单中排名第四。这是中国海外房地产净利润连续第12年(2003-2014年)增长超过20%。中海地产净利润的增长来自其业务收入的快速增长，母公司的资产注入有望进一步提升其未来的利润规模。一些因快速周转而保持较低利润率的房地产企业也因其巨大的发展规模而进入了总利润名单。例如，恒大集团以126亿元排名第八，依靠薄利多销的模式，在销售和资产规模快速扩张的同时，恒大集团的净利润也同比增长16.5%。

潜在规模列表

在评价房地产企业时，我们不仅要分析和比较其目前的业绩，还要关注其未来的可持续发展。在房地产行业，土地储备是对企业未来发展起决定性作用的指标之一。土地储备面积作为房地产企业最重要的股票之一，直接决定着企业未来的短期发展潜力。因此，我们选择土地储备面积作为潜在规模列表的评价指标，对上市房地产企业进行评价。

潜在规模前10名的企业包括恒大集团、保利地产、碧桂园、万达商业、R&F地产、雅居乐、华润置地、龙湖地产、万科集团和中国海外地产。2014年，恒大集团逆市大举扩张，新增土地储备841万平方米，土地储备总面积1.47亿平方米，在所有上市房地产开发商中排名第一。从土地储备的区域结构来看，截至2014年底，恒大集团已进入中国147个城市，其中一二线城市占46.9%，同时有进一步向一二线城市倾斜的趋势。同时，恒大集团土地储备累计平均成本约为997元/平方米，处于行业内较低水平。另一家土地储备面积超过1亿元的房地产企业是保利地产。保利地产在2014年实施了积极的扩张战略，以3485亿元/平方米的成本增加了1231万平方米的土地储备，土地储备总面积约为1.25亿平方米，排名第二。从土地储备的区域结构来看，保利地产2014年新增土地储备主要位于华南地区，以广州为中心和二线城市，也倾向于一线和二线城市。2014年，碧桂园通过多轮融资获得资金，并做出巨大努力。全年获得土地1918万平方米，成本仅为853元/平方米。新购土地面积居全国首位，土地储备面积7910万平方米，居第三位。碧桂园蓬勃发展的基础在于其高水平的去污率，2014年达到65%，这让碧桂园相信自己有能力在未来迅速扩大规模。

短期偿付能力列表

短期偿债能力是指企业用流动资产偿还流动负债的能力，反映了房地产企业偿还日常到期债务的能力。短期偿债能力越强，企业应对突发事件的能力越强。如果企业短期偿债能力出现问题，可能需要耗费大量精力筹集资金来偿还到期债务，这可能会严重影响企业在银行和其他金融机构的声誉，影响企业未来的借款能力和信用评级。流动比率是最能反映企业短期偿债能力的指标之一。我们将用流动比率作为评价指标来评价房地产企业的短期偿债能力。

短期偿债能力排名前十位的企业包括新鸿基、恒基地产、恒隆集团、和盛创展、洪钟控股、龙光地产、嘉里建设、中国海外地产、金融街(000402，股票吧)和越秀地产。新鸿基地产和恒基地产位列榜单前两位。两家公司都保持了港资房地产企业一贯稳定的财务风格，谨慎运用财务杠杆控制负债，并保持充裕的流动资产以应对不时出现的意外债务偿还需求

截至2014年底，目前的比率分别为4.13和3.29。其他选定企业的流动性比率基本在2以上，这些企业为其流动负债准备了充足的流动性储备，以应对短期还款风险。

上榜的中资企业包括和盛创展、洪钟(000979，股票吧)、龙光地产、中国海外地产和金融街。这些企业保持较高的短期偿债能力，或因各种原因减缓发展规模的增长，或主动提高短期财务能力。企业可以通过积极采取财务策略来提高短期偿债能力，建立财务安全底线。以龙光地产为例，在业务快速增长、负债率较高的情况下，通过有效的财务策略增强了流动性，同时仍保持了较强的短期偿债能力。

长期偿付能力列表

长期偿债能力是指企业承担债务的整体能力和未来偿还债务的保证能力，是反映企业财务安全和稳定的重要标志。对企业来说，具有较强的长期偿债能力意味着他们具有较强的风险控制能力，而较强的风险控制能力会给投资者和债权人更强的信心，从而使企业更容易筹集资金，降低融资成本，提高盈利能力。在众多的财务指标中，我们选择了能够在很大程度上反映企业长期偿债能力的资产负债率作为我们排名的评价指标。

具有长期偿付能力的前10家企业包括太古地产、新鸿基、恒基地产、九仓、嘉里建设、新世界中国、和盛创展、中国海外地产、恒隆集团和惠德丰，其中港资企业占据8席。这与港资企业始终注重财务杠杆控制，稳健经营有关。同时，港资企业大多通过持有资产获得充足的现金流，并通过持有和发展业务之间的平衡来控制负债规模。位居榜单前三名的太古地产、新鸿基地产和恒基地产是香港三大老牌房地产公司之一。坚持稳健发展战略，合理控制负债。他们的资产负债率分别只有20.2%、24.7%和24.9%。

另一方面，内地房地产企业需要持续融资来实现规模扩张和完成大规模的土地储备购买计划，其负债水平普遍较高，财务杠杆的运用比香港房地产企业更激进，因此其长期偿债能力排名较低，但仍有两家企业在名单上，即和盛创展和中海地产，其中和盛创展的发展规模决定了其融资规模不大。然而，中海地产的高盈利能力和大规模资产回报有利于控制其负债水平，从而保证其长期偿债能力。

利润效率表

利润效率是衡量一个企业经营能力和管理水平的重要指标，它可以反映一个企业利用单位资源实现产出的效率。高盈利企业能够充分有效地利用股东资源，创造股东回报和社会价值，因此这一指标受到投资者的高度重视。净利润比率是最能反映企业利润效率的指标之一。净利润比率可以完全反映净利润在收入中的比重，从而揭示企业在经营中的收入产出和成本控制情况。因此，我们选择净利润比率作为评价指标对利润效率表进行排序。

利润效率排名前10位的公司包括九仓、恒基地产、太古地产、惠德丰、嘉里建筑、新鸿基、恒隆地产、陆家嘴(600663，股份)、和景泰富和中国海外地产。香港企业之所以大量出现在这份名单中，其中一个原因是这些企业普遍奉行长期囤积居奇、追求利润的策略，避免了土地储备和项目建设的高额成本，因此成本更可控。此外，香港房地产企业普遍持有大型房地产资产。与住宅房地产开发商相比，在不景气的市场条件下，他们的收入受到严重挤压，而他们的财产持有收入受到的影响不大，盈利能力突出。例如，由于海港城和时代广场的利润稳定，九仓的净利润达到94.2%，排名第一。在中资企业中，实施了类似方向转型的企业也取得了较高的利润效率。

对于大多数以开发和销售为主的中国房地产企业来说，债务开发仍然是主要模式，高超的成本控制和品牌溢价能力是提高盈利能力的必要条件。凭借多年来在房地产行业磨砺的成本控制能力和优质品牌带来的溢价效应，中国海外地产保持了23.1%的高净利润，在整体榜单中排名第十，是开发销售型房地产企业成本控制的领导者。

运营效率列表

企业管理是对可用资源的有效利用。经营效率往往直接决定着这个企业的质量。尤其是2014年，当房地产市场面临调控时，运行效率显得尤为重要。今年，许多企业面临困难，主动改造和强化“快速周转”模式，努力缩短开发周期，加快资产周转。我们选择最全面的资产周转率作为经营效率的评价指标，并对经营效率进行排名。

运营效率前10名的企业包括金隅(601992，股份)、中国海外地产、金谷(600383，股份)、碧桂园、阳光城(000671，股份)、龙光地产、荣盛地产、华侨城、雅戈尔(600177，股份)和龙湖地产。其中，在规模可持续发展的条件下，碧桂园2014年的运营效率也表现良好。碧桂园保持了快速发展的一贯风格，基准建设期仅为5-7个月。与此同时，采取了各种手段来实现快速销售。2014年，碧桂园销售额首次突破1000亿元，达到1050亿元。最终，碧桂园的资产周转率达到了0.36左右，在业内排名第一。荣盛发展有限公司(002146)只需要通过定位来提高运营效率。2014年，荣盛继续实施黄金开采城市化战略，并以数量取胜。在越来越严峻的市场形势下，二三线城市企业的利润同比增长248亿元，资产周转率为0.34倍，排名第六。其他上市公司基本上都是“快速周转”路线上的成功范例，表现出卓越的经营效率。

资本使用效率表

资本使用效率是投资者最关心的问题之一。通过观察企业的资本使用效率，投资者可以清楚地观察其投入资本的产出收益，进而调整其下一步的投资策略，以实现投资收益的最大化。基本每股收益指数对企业资本使用效率的表现直观、全面，能够充分反映该企业的盈利能力和股东投资对应的净利润。更高的基本收益表明企业可以用更少的资源创造更多的利润，所以我们选择每股基本收益作为评价指标来对这个列表进行排名。

资本使用效率排名前10位的企业包括新鸿基、九仓、惠德丰、万达商业、恒基地产、恒隆集团、嘉里建设、中国海外地产、华夏幸福(600340，股份)和世茂地产。港资企业在资本使用效率排行榜上占了6个席位。港资企业在资金使用效率排行榜上排名靠后的原因之一是，它们的发展周期长，主要是自给自足的资产。与内地企业主要以销售物业为主的经营模式相比，港资企业不需要太多的股权融资来应对业务的持续扩张，因此在控制股权规模方面非常合适。例如，新鸿基、惠德丰及恒基兆业的股本分别只有约28.7亿港元、20.3亿港元及33亿港元。与同规模的内地企业相比，其股本规模明显低于数百亿元人民币，因此股本的使用效率相对较高。此外，港资企业的利润水平相对较高，这也是资金使用效率的整体表现。

由于业务特点，中资房地产企业的股本普遍较大。然而，利润率较高的企业也可以在资金使用效率方面取得良好的业绩。例如，中海地产的港股股本已达到近100亿港元，实现了较高的基本每股收益，净利润规模位居行业前列。截至2014年底，其基本每股收益约为2.71元人民币，在榜单上排名第七。

一般来说，资本使用效率为从投资者的角度观察企业的利润和经营能力提供了一个独特的视角，所有能够上市的企业都具有相对较高的投资价值。