林中：旭辉千亿之前没有天花板

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谢敏敏

在徐汇上市三周年媒体论坛上，有人问林忠董事长，他对过去三年的经营和战略有何看法。林忠说:“比分可能会很高。首先，布局非常正确。一线和二线城市占96%以上，我们没有三线和四线；第二，没有库存；第三，产品是正确的，只是需要的，并且在2014年得到了改进，所有这些都在顺应潮流。”

根据2012年至2016年的五年战略规划，徐汇保持了40%的复合增长率。根据最新数据，今年前11个月，徐汇实现销售额253亿元，提前实现年度销售目标。

根据该计划，徐汇2017年的销售额将超过500亿元。至于规模增长，林业厅直言不讳地表示，“1000亿元之前不可能达到上限。”

2015年，徐汇规划了上海、杭州、苏州、南京和合肥等11个城市。根据2017年至2021年的新五年战略规划，徐汇将完成25个城市的布局，但仍将重点放在一线和二线城市。

规模达到500亿元后，徐汇将以每年约2个城市的速度进入新城，增速将从40%回落至20%。相比之下，它计划将净负债比率从70%降至50%，并将利润率从目前的12%提高至15%。

除了主营业务规模的增长，徐汇还计划进行一些创新。“徐汇的所有创新部门都将在未来上市。因为它在我的大部分时间里享受着4倍的pe，所以当它被取出来的时候是20倍的pe。”林忠表示，开发商未来最大的趋势是将开发业务保留在主营业务中，并剥离集团的子公司。未来，徐汇的房产、企业和公寓都计划分拆上市。

1000亿年前没有上限

2014年9月，当房地产市场低迷时，徐汇召开内部会议，决定收回大量土地。从2014年下半年到2015年上半年，徐汇收购了更多集中的土地。

这符合森林土地收购战略，土地投资是逆周期进行的。

根据这一逻辑，徐汇将在2016年减少征地数量。“业内有句谚语说，房子热的时候，不可能有便宜的土地。2016年的地价会比较高，我们不能买一个比较高的地价。”

在徐汇，三个指标的平衡被置于至关重要的位置:利润率、负债率和增长率。“在中型房企中，徐汇优于其他单项指标，但当这三项指标放在一起时，我们必须走在前列。”森林说。

根据财务报告，今年上半年，徐汇实现收入46.8亿元，净负债比率为72.5%，现金与总资产比率为20%，同比增长4%。股东权益净利润增加至8.02亿元，核心净利润保持在12.8%。

在过去的几年里，徐汇一直保持着12%左右的利润率。针对利润率下降，林强调三点:一是降低融资成本。2014年，徐汇的平均融资成本下降了0.9%，至8.3%，2015年6月，这一数字进一步降至7.9%。

今年10月和11月，徐汇共发行国内企业债券40亿元，一期发行的35亿元债券利息低至4.95%。与此同时，徐汇在海外金融机构的评级连续三年从B级上升到bb级。林忠希望在未来，评级将上升到bb和bb+,最后是bbb。

徐汇的短期目标是在未来几年内将融资成本降至5%。为此，它在内部划出了一条道路，并在控制财务、不断降低负债率和提高公司评级方面制定了详细的规定，每一步都按计划进行。“我们非常关注融资成本。我们的目标是在未来成为蓝筹股。如果你不把融资成本降低到5%以下，你就不能转换成控股，因为你的租金回报率一般平均为6%，所以你必须使资本成本低于租金收入，并且不低于5%。这个模型不能玩。”森林说。

其次，严格控制土地价格。

三是精细化管理，以“一线所有权和股东导向”为标准，每个城市公司的每个项目每月都有利润入账，号召全体员工关注经营利润的提高，从而降低管理费用和营销费用。徐汇的内部考核指标中，第一项是规模和利润，比例为50:50。“我们的销售人员都知道评估指标，以及他们可以为销售的每栋建筑创造多少利润。规模、利润和金钱是联系在一起的，所有员工都是联系在一起的，所以所有员工都在关注。”森林说。

在负债率方面，徐汇要求净负债率应严格控制在70%，但不应低于70%，否则难以保证40%的增长率。然而，在规模达到500亿元后，复合增长率计划降至20%，相应的净负债率将同时降至50%。

林忠认为，徐汇在1000亿元之前不会触及上限，他对未来的规模增长非常有信心。“这个行业的年贸易额基本在10亿到15亿平方米之间，2016年有可能超过13亿平方米。这个行业的蛋糕仍然很大，但游戏规则已经改变，集中度将会越来越高。我们的规模来自于大量中小企业退出这个行业。

创新业务分拆和上市

随着规模的增长，徐汇的轻资产业务也在发展。

林忠表示，徐汇每年都会增加新的合作伙伴。小盘股交易首先可以扩大规模，减轻财务压力，控制负债率。例如，截至10月份，徐汇的土地总支出为212亿元，但由于小盘股交易模式，徐汇仅贡献了100多亿元。此外，小盘股交易带来更多的资本收益，徐汇可以收取管理费、品牌使用费和超额利润奖励。“从战略角度来看，以合作方式进行土地收购和开发将有助于我们应对房地产行业可能出现的‘黑天鹅事件’。”森林进一步解释道。

以及徐汇的企业、房产、公寓等。可能会被拆分并列出:“我们为什么要讨论资产控制？就是控制很多企业，不需要放在自己的盘子里，必须拆分出去。随着公司规模的扩大，这些业务也在增长，然后它们可以独立上市，估值也会有所不同。”

不过，徐汇目前不会转型为商业地产。在林看来，商业地产的转型必须满足几个前提条件:第一，有足够大的规模来拥有更充足的自由现金流；二是利息成本足够低。他认为，平均融资成本不到5%就能做商业地产；第三，整个商业地产应该选择一个未来有增长潜力的地方。目前，徐汇拥有约10%的总资产。

恒大、绿地、万科等龙头企业纷纷布局金融，甚至涉足保险业。正因如此，福林坦言，未来房地产业与金融业的结合将会越来越紧密，这就要求徐汇要有更多的金融思维，更强的理财能力，打造一个完善的金融平台。但是，徐汇在现阶段不会把金融作为第二大业务发展。“再过10年、20年和30年，最终的模型会是什么样子？可能成为一种房地产财务控制模式。未来50年，许多大型企业将成为资产财务控制模式。资产运营管理将通过多种平台投资控股部分公司，这可能成为超大型房地产企业的终极模式。”森林结束了。