上海：世博会让区域房价更高

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国际体育竞赛和文化活动，如世博会，都将涉及城市的更新和扩展。这一过程与基础设施建设和房地产开发密切相关。回顾历史，2008年北京(房地产)奥运会、2010年上海(房地产)世博会、2011年广州(房地产)亚运会和2011年深圳(房地产)大运会的主办城市都在场馆建设和城市改造方面投入了大量资金。这些投入对当地房地产投资和销售有什么影响？

《国家商报》(博客、微博)实习记者包玉玺

2010年上海世博会将被载入史册，无论是从参观者还是从筹备工作来看。据记者了解，截至上海世博会闭幕时，累计参展人数超过7300万，带来了巨大的门票收入。对上海来说，世博会可能有更大的意义——推动上海的城市产业转型。

除了对园区的直接投资，建设适合世博会的交通、航运等基础设施也是投资的一个重要方面。随着交通和基础设施的投入，成熟的配套设施也促进了周边商业中心的形成和房价的上涨；世博会后续项目的持续发展显示了可持续发展的发展潜力。

林三浦东受益匪浅

上海世博会的投资，除了基础设施投资，还体现在房地产市场上，即房价的上涨。据统计，世博购房圈有12处房产，包括浦东商南和林三，浦西只有2处。在世博会开幕之前，这12处房产的平均价格已经超过了2万元/平方米，大部分房产已经售罄。

2002年初，在申博成功之前，位于世博板块的中兴叶雪家园和商南花城的房屋单价约为5000元/平方米；到2002年底，这两处房产的平均价格直接翻了一番；在世博会开幕之前，这两处房产只出售了二手房，两个90平方米左右的房间和两个大厅的挂牌价格约为200万元。

浦东的三片森林占据了世博园区的四分之三，可以说是世博会建设阶段最大的受益板块。一位曾经住在林三浦东海阳路附近的上海市民在世博会前描述了林三。“那里(林三)过去是农村，没有超市可购物；没有买食物的食物市场；没有地铁可以出去，也没有几条公交线路，甚至连出租车的影子都看不见……”

如今，与周边几个板块相比，世博园区内的商业配套设施已凸显其成熟优势，主要以昌黎路为中心轴线向外辐射，形成了华钥路、长青路、上南路、东明路、釜山路纵横交叉的商业格局。

有业内人士分析，随着世博建设的推进，陆家嘴(600663，古坝)金融中心的建立和东扩，林三实质上已经成为中心城市的一部分，也将成为上海最具竞争力的高档住宅区之一。毫无疑问，林三有望成为继杨炼和碧云之后浦东的第三个国际高端社区。

轨道交通建设扩大世博效应

自上海获得2010年世博会举办权以来，上海市政府加快了建设轨道交通的步伐和投资，以便为世博会期间的交通服务。

数据显示，截至2010年4月，上海轨道交通总里程已达420公里，是2008年底里程的两倍。

随着新型轨道交通的投入使用，上海不同区域之间的人员流动更加频繁，这促进了城市建设投资从中心城市向周边地区的扩散，从而促进了新商业中心的诞生、非中心商业区的发展以及上海郊区卫星城的形成。

在新商业中心的形成过程中，表现出沿轨道交通线形成战略点的特点。这些战略点进一步吸引投资，聚集人气，成为一个新的中央商务区，为写字楼租户和零售商提供更具吸引力的选择。

截至2009年12月31日，世纪大道站是上海唯一拥有四条地铁线路的车站；基于此，浦东竹园中央商务区是一个很好的体现世博建设辐射效应的案例。

陆家嘴金融贸易区发展有限公司和和记黄埔瞄准了这个交通节点所带来的机遇，在这里购买了土地，分别开发办公楼、商店和酒店。

除了新的中央商务区的形成，轨道交通也促进了常住人口向卫星城镇的扩散。开发商还瞄准了郊区地铁站附近的地块，以建设住宅项目。2007年12月，轨道交通9号线投入运营，为松江九亭板块住宅市场注入了活力。2007年最后三个季度，位于九亭板块的九城湖滨国际公寓和绿亭商城的平均房价上涨了66.7%，而上海的平均房价只上涨了6.78%。

世博板块仍有潜力

世博会对上海房地产市场的影响分为两个阶段。园区开放前，可概括为第一阶段，效益主要集中在世博会投资对周边轨道交通和生活基础设施的改善上；第二阶段是世博园区的重新规划和再开发。

上海市市长杨雄曾说:“作为上海十二五规划的重点和亮点，世博后续发展将是上海未来发展的强大引擎。”

根据中国指数研究院提供的数据，在前滩“第二陆家嘴”计划的阴影下，世博板块的房价近年来大幅上涨。2014年，板块交易面积18200平方米，同比增长83.84%，平均成交价46238元/平方米，同比增长43%。

据了解，上海世博会结束后，保留的场馆将改造成一流的会议中心和文化交流中心；同时，世博会期间诞生的生物医药、信息技术、物流服务等各种新兴产业将继续得到保护。新产业的注入将扩大对办公楼和酒店的需求。依托城市公共文化活动中心，规划建设新的城市商业中心，商业地产投资也将成为热点。

“世博园区的发展方向非常明确，那就是建设一个新的城市商业中心。”中原地产研究部主任宋惠勇向《国家商报》表示，随着世博园不同功能区的相继转移和开发，世博园将迎来一个快速建设期。当该地区的建设项目基本完成后，将为周边房价上涨形成新的支撑点。