业委会“难产” 多地小区物业纠纷进入高发期

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“广州天河区华南皇家花园业主委员会筹备三年仍未获批成立”，“南昌市蓝田县业主自治委员会成立受阻”，“哈尔滨中北春城业主委员会难以再制”，“上海中远两湾城市社区工业委员会越权，过快满足要求”...近年来，行业委员会的“生产难”现象在各地频繁暴露，社区居民自治受阻。

中国物业管理学会会长沈建忠表示，目前中国业主委员会的成立率还不到50%，只有15%的业主委员会运作良好。北京师范大学中国社会管理研究所博士后陈鹏发现，只有20%的城市行业委员会是在房地产市场发展较早的北京、广州和深圳成立的。

《经济参考报》记者获悉，目前，法律地位不明确、权责不清、业主委员会运作不规范等问题普遍存在，导致物业公司与业主之间的矛盾激化，制约了物业管理行业的长远发展。

建立的困难

成立行业委员会有什么困难？就个别个案而言，即使工业委员会的成立较为顺利，平均也需要近12个月的时间。

南昌市樊墩大厦业主罗武华告诉记者，自2007年交付使用以来，公共安全问题一直令人担忧。许多栅栏倒塌了，车库里没有安装监控设施。近年来，发生了许多居民被盗的案件。

罗武华告诉记者:“在过去的两年里，一些业主有了成立行业委员会的想法。首先，他们希望取代物业管理企业。第二，他们可以用房屋维修基金来更新社区安全管理设备。”根据有关规定，要启动行业委员会的成立，要求已交付给业主的小区专有部分的面积应达到总建筑面积的50%以上。在住宅入住达到这一法定条件后，热情的业主愿意站出来带头。“但是一大群业主抱怨着，看着激动的场面，但是真正的事情却很少。工业委员会的设立一直停滞不前。”罗五华说道。

半年前，罗武华毅然肩负起行业委员会赞助商的“重任”，号召“志同道合”的人开始筹备工作。《物权法》第76条明确规定了业主在共同事务决策中的投票权，业主需要以明示方式表达自己的意见，对问题的批准需要达到全体业主半数以上或三分之二以上的票数和权重。这项规定一直被视为设立行业委员会的“高门槛”。

在筹备组成立之初，只有7个人，其中大部分都是热心于自己职业的人。然而，范登大厦有40多栋建筑，可容纳2000多名业主，赞助商不得不利用空晚上和周末的闲暇时间进行逐户调查和统计。由于投资性住宅占一定比例，入住率不高，罗武华将通过电话与长期未在此居住的业主沟通，并要求对方将签名确认函的照片发给自己。仅成立工业委员会的筹备阶段就持续了半年多。接下来，范登大厦行业委员会筹备小组将继续组建行业委员会的漫长旅程。

在住宅区建立行业委员会可以说是一路走来“克服困难，克服困难”。广东华南和谐社区发展中心主任周火宁介绍说，位于广州天河区的华南皇家花园已经接待了3000多名业主。自2010年7月起，在业主赵英的倡议下，一些热心的小区业主联合向长兴街道办事处申请成立行业委员会筹备组，而街道办事处都以人少为由进行拖延。2013年，筹备组增加到12人，但街道办事处告知，另有13名业主有兴趣加入筹备组，并已在街道办事处登记，以前的公示名单无效。赵颖多次要求街道办事处公开这些业主的名单，但街道办事处城管部门负责人以“保护业主隐私”为由拒绝公开，行业委员会的成立也遥遥无期。

《物业管理条例》第十条规定，同一物业管理区域内的业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，成立业主大会，选举产生业主委员会。而政府主管部门实际工作将“备案”作为“行政审批”来执行。地方性法规只划分各部门的职责，没有监督机制和奖惩制度。因此，针对行业委员会的成立，基层政府往往推诿、拖延和敷衍了事。

其实不太好。

南昌市房屋管理局物业管理司司长黄表示:“目前，国家对行业委员会的建立和运行的体制机制还不完善，谁来组织、监督和管理还不明确。”虽然《物业管理条例》清楚订明“业主委员会是业主大会的执行机构”，但对于召开业主大会的条件、业主委员会的组织保证、业主委员会的监督及业主委员会的法律责任，并没有具体的规定。

行业委员会要成为民事主体，必须具有法人资格或属于其他社会组织，否则其行为不能得到法律的承认和保护。没有法人资格，行业委员会不能成为民事主体，同时其监督也在法律范围之内。

“如果能赋予行业委员会法人地位，就可以代表业主大会移交房屋设施设备，将共用设施设备的使用权交给全体业主自己，这样可以避免以后物业管理中出现的各种纠纷。”黄对说道。

广州市松云雅苑产业委员会主任王刚表示，许多已成立的业主大会只有组织机构，却没有固定的工作场所，没有资金，没有专职工作人员，被称为“三无组织”，无法有效开展工作。

「我们的工业委员会成员包括退休公务员、法官、大学教授和律师。每个人都是志愿者，没有任何报酬。同时，成员能力和经验的缺乏也不利于业主委员会的良好运行。王刚说:“没有福利的组织很难实现他们的愿望。”我们想做一件事，但我们不能强迫所有者去执行它。我们只能一次又一次地玩“人类牌”。"

在采访中，许多社区自治专家和法律学者呼吁行业委员会的法律和社会地位是合理的。

一些专家认为，行业委员会代表了所有业主的权益。成立后，应在民政部门注册为社团法人或其他社会组织，确立其民事主体地位，使其享有独立的民事主体资格，保障行业委员会的合法权利，并设立帐号。行业委员会可以与物业服务企业平等沟通，签订服务合同，进行相关的民事管理。这可以在一定程度上规范行业委员会的运作。

《北京市物业管理条例》(专家建议稿)起草人之一、北京市律师协会物业管理法律委员会主任包华律师建议，业主组织治理结构应参照《公司法》的立法理念进行重构。在外部物业管理活动中，如聘请物业服务企业或其他管理人员、聘请专门管理人员、与第三方及其他机构签订合同等。，所有活动都应以业主大会的名义进行，这可以由业主委员会实施；在内部物业管理活动中，如要求业主履行共同义务、遵守业主规约等。，他们可以业主委员会的名义提出。

治理薄弱

目前，随着业主维权意识和组织意识的明显提高，许多社区已经进入了财产冲突高发时期。物业公司与业主之间、新旧物业企业之间的矛盾很多，甚至激化，是住宅物业管理领域的一个集中问题。

今年2月，在河南省新郑市龙湖镇的一个社区，一家房地产公司雇佣了一名行业委员会的发起人，将他的手指割掉。据警方调查，原因在于物业公司提出大幅提高停车费时，业主集体抵制，带头的业主委员会发起者遭到报复。

在一些地方，当新旧财产移交时，激烈的冲突甚至导致悲剧。2013年12月31日晚，上海浦东大唐史圣花园小区旧物业公司拒绝向业主新聘的物业公司移交。两家物业公司僵持到第二天清晨，最后老物业公司的员工开车撞上了新物业公司的员工。

许多地方的财产纠纷诉讼率也很高。北京市共查处36个单位的诉讼纠纷3700多起，其中合同纠纷3300起，物业管理合同服务费纠纷3108起，侵权纠纷204起。

在某些情况下，物业很容易成为业主的“宣泄渠道”，但社区冲突也与其他社会问题有关。例如，2013年，上海虹口区紫金城社区的业主在入住五年后仍未能选出一个行业委员会。此外，社区入室盗窃案件频发，集体租房现象呈上升趋势，部分电子监控设备丢失，加剧了业主的不满，并斥责物业“不作为”。

根据《经济参考报》的调查，各种产权冲突在一定程度上反映了中国基层治理面临的困境。

首先，行业秩序混乱，物业企业暴露出服务能力和质量问题。虽然很多地方都有很多物业企业，但小型、分散、混乱的企业情况突出，人员队伍呈现“三多两大”的特点，即外来人员多，学历低的人多，收入低的人多，人员整体年龄偏大，人员流动性大，这在老社区尤为突出。然而，目前存在的薄利多销甚至亏损的局面已经使许多物业公司成了问题，更不用说提高管理和服务质量了。

第二，政府部门失职，未能针对“社会矛盾”找到有效措施。上海物业管理行业协会副会长王志兴表示，住宅小区的管理涉及综合部门和专业服务单位；然而，住宅区的许多事务和冲突都超出了物业管理的范围。据统计，社区各类物业和非物业事项涉及18个行政管理部门和3个专业服务单位。例如，"住宅到非住宅"涉及规划、工商部门，电力设施由电力公司管理，水由自来水公司管理。

近年来，许多地方建立了政府部门和专业服务机构参与的联席会议制度，但缺乏实质性操作，许多管理、执法和服务都停留在社区门口，一些跨部门、跨领域的复杂问题更加难以及时协调解决。

第三，业主的伤残和自主能力需要明显提高。南京市物业协会秘书长王立胜表示，业主反映的诸多住宅问题，如停车难、集体租房、违章建筑、宠物扰民、道路被堆占、空抛物线高、技术和安全防护、物业公司服务不到位、居住环境和房屋维修等，实际上都是业主自己造成的。