楼市迎来第五轮宽松？业内分析或还有放松政策

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经过北京、上海等地四轮降息和放松住房公积金贷款等宽松政策后，上海调整了非上海购房政策。在这方面，业内人士认为，上海楼市，这一直有方向的意义，意味着房地产市场将迎来第五轮宽松。

给某人松绑

上海调整非上海购房政策，放宽限购政策

7月5日，上海出台了一项新政策:对于那些达到上海居住证积分标准并缴纳了一定数额个人所得税或职工社会保险缴费基数达到一定标准的非上海籍人员，将对限购政策进行微调。7月3日前，国家税务总局还发布了《关于简化个人无偿赠与房地产土地使用权免征营业税程序的公告》。为减轻纳税人负担，决定不要求相关人员提交捐赠公证材料。

对于一系列涉及房地产的宽松新政策，中原地产首席分析师张大伟分析称，今年鼓励住房消费的政策取向不仅是从宏观经济角度出发，也是因为房地产市场正面临痛苦的去库存化阶段，这既关系到启动需求，也关系到风险缓解。因此，一方面，中央政府从财政、税收、信贷、公积金等相关政策上鼓励改善需求进入市场；另一方面，它通过住房保障货币化加速了商品房存量的消化。他将今年上半年以来中国房地产市场经历的多轮政策放松归纳为第一轮:各地限购政策放松；第二轮:央行限购政策调整和降息；第三轮:各地发放的住房补贴和央行的再次下调；第四轮:两会前后，鼓励自谋职业和改善需求的政策开始实施，主要是在公积金政策方面。他认为，今年重点城市的销量肯定比去年好，尤其是这部分城市，供需关系明显改善，房价有可能上涨，甚至小幅上涨。

陆地

上半年，一线城市土地供应创新同比下降30%

2015年上半年，全国百强城市土地出让金大幅下降，共出让土地11813块，出让土地出让金7021.7亿元，较2014年同期的10890亿元下降35.5%。在北京、深圳等一线城市，土地出让金也大幅下降，2015年上半年土地出让金总额仅为1655.64亿元，较2014年同期的2605亿元下降了36%。

从土地供应的角度来看，自2015年以来，一线城市住宅用地和所有土地的供应大幅下降，但供应土地的价格却大幅上涨。以住宅用地为例，2015年供应的土地平均价格为每平方米16024元，比2014年的每平方米11863元上涨了35%。土地供给的稀缺性导致了一线土地市场的持续竞争。以北京为例:2015年前5个月，北京新增土地供应只有26处，这也创造了自2009年以来近7年的同期新低。

中原地产首席分析师张大伟认为，供应减少是全国主要城市交易量下降的主要原因。包括北京等大城市在内，虽然大部分出让土地的地价很高，但由于上市土地明显减少，土地市场被人为地降温。目前，北京远郊只有12个案例的土地被列为历史最低规模。在一线城市和一些二线城市，土地之王继续频繁出现。整个房地产市场回暖后，土地市场变得火热起来。

今年将完成北京、上海、广州等14个城市发展边界的划定，发展边界将被视为城市发展的刚性协议，不允许盲目向边界外扩张。近期市场回暖后，出现了一、二线土地供应，房企积极争夺。土地大王仍然频繁出现，这表明房地产企业看好一、二线市场。

交易

6月份7家公司的营业额比上个月增长了226.3%

在“3”之后？在“30政策”酝酿了两个多月之后，房地产市场出现了回暖趋势，一线城市房价全面飙升，深圳房价创下历史新高，上海房价创下27个月新高。数据还显示，一线城市共签约21万套，同比增长42.9%。

据中原地产研究部统计，截至目前，6月份公布的大部分房企业绩都有所增长，其中7家企业6月份的营业额高达498.7亿元，比5月份的395亿元增长了226.3%。6月份，当市场好转时，住房企业的整体市场表现是乐观的。

从5月到6月，中国54个主要城市签署的住宅单元总数显著增加，6月份签署的住宅单元总数为265，000个，再次打破了5月份创造的260，000个的年度交易记录。根据2015年上半年的数据，市场成交量明显增加，其中一线城市签约21万台，同比增长42.9%，二线城市也增长了16.9%。不过，三、四线城市的成交量基本稳定，整体市场复苏趋势明显。

后市

一线城市将成为房地产市场复苏的领导者

从目前市场来看，公积金政策是地方政府调控购房最直接的工具，公积金利率相当于商业贷款利率的68%，对市场有直接的刺激作用。自2014年以来，第四轮房地产刺激政策继续升级，预计后期将继续出台更多的楼市救市政策。但是，由于目前不同市场的库存压力不同，从人口流入来看，刺激政策对一、二线城市的影响相对较大，从三、四线城市来看，总体降温趋势仍难以改变。

后续的房地产刺激政策有很多可能性，包括RRR降息可能在今年下半年继续出现。当地政府的救助政策越来越强，买家进入市场的热情可能会增加。在北京、上海、深圳等城市，日租光盘再次出现，一线城市的住宅用地供应减少。在这种情况下，一线城市已经成为本轮市场复苏的领导者。政策刺激对基本面较好的城市有积极影响，但对供过于求的城市影响有限。

正文/记者闫