违规售楼2亿元 甘肃天水重点引资项目问题重重

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自2015年以来，包括马女士在内的1000多名购房者关注天水市政府重点投资项目的签约，以“诚信金”的形式购买了开发商天水天宝房地产有限公司(以下简称“天宝房地产”)的两栋“五证”不全的房屋。

四五年过去了，天宝地产旗下的两个房地产项目中，一个已经无法收回房子，另一个还在挖基坑。

《中国房地产报》记者于2019年8月18日至20日走访天水，了解到该项目不仅存在上述纠纷，天宝地产也存在未办理相关手续就开始公开销售的违法行为。自2015年以来，该项目一直以“诚意付款”的形式出售，但其房地产权证和预售许可证是在2018年9月获得的。此外，开发商天宝地产在本市开发的另一个项目“天宝幸福”，也没有完成“五证”。自2016年8月起，“诚信金”已被征集。到目前为止，只挖了一个基坑。

据有关媒体报道，天宝地产在天水市天宝杜明项目和天宝幸福项目中非法集资2亿多元，涉及1000多名购房者。

购房者马女士表示，由于该项目是天水市政府2014年的重点招商项目，很多购房者选择该物业是因为他们对政府的信任。到目前为止，大多数业主已经支付了全部房款或首付款，并办理了按揭贷款手续。开发商天水天宝房地产一直在拖延时间，该项目尚未收回。

更令业主害怕的是，该项目不仅未能关闭房屋，还改变了供暖方式，由原来开发商在促销时承诺的市政集中供暖改为壁挂炉自热。起初，天宝地产也否认了“中海地产提供服务”的促销承诺。

据悉，中岩集团的子公司天宝房地产有限公司(以下简称“甘肃中岩”)间接持有该混合所有制企业35%的股份。2014年，天水市政府在兰州投资贸易洽谈会上吸引投资。天水天宝地产目前开发的两个“问题”项目是当年的重点投资项目。

根据天宝地产对媒体的公开回复，“之前收取的‘诚意金’并不等于购房定金，而只是用于购房款，并承诺在2019年底交付该房。”据天水市房屋管理局办公室相关负责人介绍，天宝地产项目确实多次引起业主维权，该局多次协调并处罚天宝地产，但负责人没有向媒体出示相关文件。

截至2019年8月底，天宝杜明项目业主已就上述事宜与天宝地产进行了多次沟通，但谈判至今未果。

上述一系列违规行为凸显出开发商天宝地产缺乏资金实力，暴露出天水市政府在招商引资方面缺乏监管。

两亿元的“诚意金”还没有提前售出。

天水天宝杜明项目位于天水市钦州区大中南路与黄羲大道交叉口以西约50米处，由天宝地产开发。

根据工商信息系统，天宝房地产有限公司成立于2014年8月，为国有控股混合所有制企业，由甘肃金塔沈雨矿业有限公司100%控股，由甘肃盐业集团能源有限公司100%控股..盐业集团股东为甘肃中盐(控股35%)、北京洪菊投资有限公司(33%)和宁夏回族自治区海通资产管理有限公司(32%)。

《中国房地产报》记者在天宝杜明项目现场看到，该项目目前开发了5栋住宅楼和一栋集阁楼公寓和办公楼为一体的综合楼。现在，除了仍在建设中的1号楼，所有其他建筑都已封顶。

据了解，天水天宝房地产开发的天宝杜明、兴福里项目属于天水天宝塑料工业有限公司和海林轴承有限公司，当地政府招商引资后，以“换鸟笼”的方式，置换了原有的厂房用地，引进天宝房地产进行房地产开发。同时，两个企业分别搬迁到了巫山工业园。天水市政府称这种方式为“出城入园”。

记者注意到，天宝地产在此前的项目宣传中突出了“发展国有企业”的字样。2015年，天宝杜明开始向外界销售商品，并募集“诚意金”。每个家庭至少支付20万元，一些买家支付了全部金额。

记者获得的天宝杜明销售控制总结显示，该项目共开发住宅5栋，总面积8.29万平方米，此外还有一栋2万平方米的阁楼式公寓与写字楼相结合的综合楼，预计总价为10亿元。

据天宝杜明的一个账户显示，从2016年开始，单个买家至少会真诚地支付20万元，有些买家甚至会直接全额支付。截至2017年5月底，该项目的706栋房屋中只有80栋。此外，综合大楼5-10层阁楼公寓的“诚意金”总计2409万元。

此外，天水市的另一个项目天宝置业有限公司于2016年8月开始收取“诚意金”，并于2017年9月停止销售。

一位知情人士表示，在天宝地产拿到预售许可证之前，保守估计这两个项目收取的“诚意金”总额不应低于2亿元。至于具体金额，记者没有得到天宝地产的确认。

记者在营业部看到，天宝杜明项目于2018年9月7日取得了产权证，并于同年9月8日取得了预售许可证。

据有关媒体报道，天水市房管局办公室相关负责人曾就上述天宝地产违规销售的解释做出回应，称开发商和买家是私下交易，政府不承认，并查办了一起撤诉案件。然而，起初，开发商和购房者正处于"蜜月期"，没有人说"诚意钱"，政府也找不到。结果，当买家看到项目进展缓慢时，他们说“诚信基金”不符合规定。该负责人表示，开发商不愿退款。"关键是房价一直在上涨。"

至于房委会有否调查及处理天宝地产收取“诚意金”的问题，负责人说“天网是慢而不漏”，房委会的职责是制止非法活动、偿还非法资金及惩罚发展商，所以房委会一定会调查及处理。至于处罚天宝地产的相关文件，负责人说他需要问问董事。随后，没有给媒体相应的答复。

更改加热模式，品牌属性，默认

与“先上车后补票”的违法现象相比，未能按时交房、改变供暖方式、违反品牌物业合同等问题更令购房者烦恼。

上述购房者马女士称，2015年她支付了20万元的“诚意款”后，根据合同约定，应于2018年6月交付。到目前为止，大多数业主已经支付了全部房款或首付款，并办理了按揭贷款手续。天宝地产一直拖拖拉拉，至今未能收回房子。

不仅未能收回房屋，而且买方后来发现，之前承诺的市政集中供热已改为壁挂炉自动供热，而“中海地产提供服务，70年内免交物业费”的说法也被断然否认。然而，通过在线搜索，记者仍然可以显示当时的促销内容。“70年免费物业费模式的引入，是为了降低生活成本和全面提高人民的幸福指数。”

“当时，销售广告铺天盖地。不仅当地的报纸和电视台进行了宣传，而且广告彩页也随处可见。开发商不仅在天水市发放宣传彩页，还在天水市周边地区发放。渭南市的农村、学校、商店和其他地方到处都是。”马女士来自甘肃省陇南市的农村地区，距离天水市约半小时车程。据她回忆，当时的销售人员告诉她，住宅区是市政集中供热，开发商的销售传单、彩页和网上宣传也声称是市政集中供热。几年后，开发商改变了他们的主张，市政集中供热变成了壁挂炉自动供热。

开发商天宝地产向《中国房地产报》透露，2015年天宝杜明项目审批期间，天水市黄羲大道未规划建设城市集中供热管网，城市功能不具备集中供热条件，因此图纸设计采用燃气壁挂炉供热方式。

为了维护自身的合法权益，业主与天宝地产进行了多次谈判。2018年11月，天水市政府信访办主持了协调会议，会议由市政府主管、市住建局、市安全质量监督管理办公室、市房管局、市供热公司相关人员和开发商天宝地产组成。市住建局有关人员表示，“只要社区内部具备供热管网接入条件，市政管网就能克服困难，解决问题。”与此同时，他说，“开发商已经就此事接受了多次采访。当场指示开发商拿出合理可行的方案，并在十天内提供技术支持。计划出台后，将上报预算，并负责业主最终负责的合理费用。”

据悉，在协调会上，开发商表示接受会议的决定。不过，该房屋的业主表示，会后，开发商天宝地产在销售合同中设定了附加条件，“要求三分之二的业主同意执行。”至于这项附加条件，一些业主认为，“在那次会议上决定，只有一半以上的业主能够通过。但这件事的运作必须公开和透明。”

2019年4月，开发商天宝地产向天水市住房和城乡建设局提交了《天宝杜明项目原批准天然气壁挂炉延期申请》，表明“会议确定我公司负责计量供热方式改造项目”。天宝杜明项目三分之二以上业主同意并愿意承担改造费用并移交后，我公司将组织实施集中供热改造项目。”

根据上述“请示”，开发商天宝地产征求业主意见，650多户参与反馈，其中9户完全同意装修，135户坚持原设计方案，291户弃权，170户同意装修但不愿意承担费用，46户同意装修并愿意承担部分费用。

在回应咨询请求时，一些业主回答记者，“如果我们想改造大暖房，开发商要求每户再支付8万元，没有人愿意支付这笔钱。因为在销售时，开发商推广了集中供热。”

记者发现，天宝地产已因多起合同纠纷被法院起诉。其中，中国建设第一局集团第五建筑公司在与天宝地产解除施工合同后，最终于2018年7月因天宝地产未能如期偿还1000万元履约保证金而向甘肃省高级法院提起上诉，天宝地产最终败诉。

此外，天宝地产与中海鸿阳物业管理有限公司于2016年4月达成合作协议，天宝杜明每年需支付80万元的品牌使用费。随后，天宝杜明以“中海地产”的品牌对外用于其对外销售广告和销售部门。然而，一年后，中海地产向兰州中级法院起诉天宝地产未能如期履行合同，并判决双方终止合同。同时，天宝地产支付了相关的品牌使用费和违约金。

缺乏对吸引投资的经常性监督是突出的问题

天水天宝地产的两个项目不仅争议不断，而且两个项目的建设进展不顺利，项目交付日期一再推迟。

据了解，天宝杜明项目已多次停工，因开发商天宝地产未能按时支付工程款，施工方封锁了售楼处大门。不仅如此，由于开发商天宝地产未能支付佣金，销售代理和销售人员也纷纷离开。

一些业主告诉记者，天宝地产承诺最早在2018年5月31日交付房屋，但在2018年4月签署的确认单中，交付时间被推迟到2019年6月30日。后来，经过天水市房管局与30多名业主代表和开发商天宝地产多次协商，与业主重新签订了购房合同，约定交付日期在2019年12月31日前。

至于房屋交付的延误，天水市房屋管理局负责人表示:“这是以前的口头承诺，不能算作是因为双方没有签订正式的购房合同。”在访问天水期间，记者了解到，所有已经申请按揭贷款的业主都已经申请了正式的网上合同，并且都已经开始每月支付银行贷款。

尽管如此，在记者走访的几位业主中，他们还是有很多顾虑。“我们仍然担心天宝地产无法如期交付房子。毕竟，他们的项目总是被建造和停止。”一些业主对此表示担忧。

记者了解到，2015年，Be访谈的马女士受亲友委托，购买了天宝项目的8套住房。其中，由于住房公积金不在天水市，4户居民无法在天水市申请住房公积金贷款，被迫取消合同，并按2015年原购房价格退款。近年来，天水房价持续上涨，从2015年的每平方米6000元涨到每平方米12000元。

在网上搜索天宝杜明项目，不难发现很多网上的抱怨:“该项目从开工以来就一直在建设和停工，建设单位也经常更换。”“他们挂了中国盐业集团的牌子，发展了原来的塑料厂，建了六栋商品楼。前期，每户收取二十万！作为买房子的首付，但只给了我们一张收据，上面只写着"诚意金"！但是现在在一年半的时间里，20万人还没有开始建设！”

在天水市委书记、市长的留言板上，也有很多关于“天宝部”项目的抱怨。针对这一系列网上投诉，天水市房管局回应称，已对天宝地产进行了相应处罚:“天宝地产未申请商品房预售许可证，存在违法预售行为，现已发出整改通知，责令立即停止违法预售行为。行为，关闭营业部，并当场拆除天宝地产的非法广告牌。”

尽管如此，网上平台的后续投诉显示，“天宝地产仍在预售，销售部门尚未关闭。”这些针对天宝地产的投诉到目前为止还没有收到更多的官方回复。

天水市的另一个项目天宝房地产有限公司仍处于挖基坑的状态。天宝地产相关负责人向《中国房地产报》记者解释，项目开工后，受到项目红线外海林轴承厂两栋住宅楼居民的强烈阻挠。“后来，经过市长的现场视察，他强行将这两栋建筑列入了工程。当时，虽然除了预售许可证外，我们已经取得了4个证书，但我们必须重新规划和设计。特别是，批准计划不能在八个月(至)一年内获得批准。”记者在幸福巷项目现场看到，该项目已正式复工。

天宝地产相关负责人表示，他们将加快建设，确保天宝杜明项目在2019年底前正式移交。

记者注意到，天水市天宝地产的房地产开发始于2014年天水市政府在兰州投资贸易洽谈会上招商引资。天宝房地产成立于2014年8月，注册资本为人民币5000万元。当它赢得投资促进项目时，它刚刚涉足房地产行业。据了解，天宝地产已经在天水市参与了三个项目。除上述两个项目外，另一个向阳住宅项目因实力不足被天水市政府转让给其他房地产开发商。

记者注意到，天水市近年来招商引资动作频繁。仅在2018年7月，在第24届中国兰州投资贸易洽谈会上，天水就签署了49个重点投资项目。据有关报道，本合同总投资259.12亿元，拟投资259.12亿元。

2019年7月，天水市政府在第25届中国兰州投资贸易洽谈会上继续大力招商引资，再次签约48个重点投资项目，计划投资590.1亿元。随着天水市“大投资、大经营、实投资、实经营”的号角，万达、恒大、绿地、世茂、华侨城等众多大型房企落户天水。

但是，“天水市黄金地段大型房屋企业的征地价格比周边土地价格低几百万元。”这一奇怪的现象引起了一些当地房地产企业的质疑。

据当地业内人士透露，天宝地产在天水项目开发中频频违规，不仅凸显了开发商天宝地产资金实力不足，也暴露出天水市政府招商引资工作中的一系列问题。

上述接受采访的当地业内人士认为，“像天宝地产这样没有开发经验、没有开发资金、没有运营能力的房企，也能开发几个项目，说明进入市场的准入机制不够明确。”一些业内人士直言不讳地表示，这些问题源于“地方政府监管不力”。

“市场的整体运行没有完整的机制。投资、监管和支持等相关配套制度跟不上。在实现跨越式发展的同时，地方政府的治理和控制能力不足。”上述知情人士表示。(来源:中国房地产新闻)