房价要降？7月楼市销售转冷 金九银十可能也黄了

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在炎热的夏天，7月和8月的房地产市场出现了寒流。

最近，中央政治局会议重申“住房不投机”，并明确表示“房地产不应被用作短期刺激经济的手段。”

国家发展和改革委员会、银监会和央行等许多部委也采取措施，从融资方面收紧房地产钱包。

更不用说地方政府了，苏州、洛阳、大连等城市最近都出台了相关的楼市调控政策。

在政策紧缩的背景下，房企的表现如何？

8月2日晚，万科、碧桂园、新城控股、荣盛发展等房地产上市企业陆续公布了7月份的销售业绩，销售额逐月下降。

7月份的销售额比上个月有所下降

根据中证君(身份证号:xhszzb)的梳理，7月份主要房企的销售额较6月份有所下降。

万科

7月份，合同销售面积313.5万平方米，合同销售额481.9亿元。

与6月份相比，7月份万科的销售额和销售面积均有所下降。6月份，合同销售面积489.3万平方米，合同销售额663.9亿元。

2019年前7个月，累计合同销售面积2463.6万平方米，合同销售额3821.9亿元。

乡村花园

7月份，归属于公司股东权益的合同销售额约为425.7亿元。

6月份，归属于公司股东权益的合同销售额约为人民币603.9亿元。

新城控股

7月份，合同销售额约245.33亿元，销售面积约220.88万平方米。

6月份合同销售额约295.49亿元，销售面积约253.35万平方米。

据业内人士透露，部分房地产企业7月份的月销售额较6月份有所下降，这主要是由于房地产企业6月份业绩冲刺所致。

根据嘉里研究中心的数据，由于上半年末企业业绩冲刺的影响，7月份房地产百强企业的月销售规模同比下降29%。其中，前50家房地产企业的月销售额下降了27%，前3家房地产企业下降了23%，表现出明显的季节性因素。

值得注意的是，行业整体增速明显低于2018年。据可比统计，今年前七名房地产企业100强的累计业绩同比增长约4%，而2018年前100强房地产企业的累计销售业绩同比增长35%。

多个信号变冷

具体到住宅市场，包括二手房和租赁市场，都有转冷的迹象。

在嘉里研究中心监测的北京、上海、广州和深圳等四个一线城市，7月份商品房交易量环比下降。在二三线城市中，长沙、厦门、佛山、重庆、宁波等城市的交易量呈下降趋势。

租赁市场也有“退烧”的趋势。根据诸葛房产搜索数据研究中心的监测数据，2019年7月，全国大中城市租金平均上市价格为44.19元/平方米/月，环比下降0.12%。与上月相比，租金显示出停止上涨和回落的迹象。

诸葛认为，毕业季节带来的租房热潮已经过去，毕业生的租房需求已经基本释放，大部分二线城市的租金已经开始下降，一线城市和一些毕业生较多的热点城市的租金仍然相对坚挺。总的来说，随着毕业季节租赁热潮的消退，中国大中城市的平均租赁价格在7月份有所下降，市场热度也有所下降。

按揭利率方面，荣360数据显示，6月份全国按揭利率企稳回升，首笔房贷平均利率为5.42%，与上月基本持平；二手房贷款平均利率为5.75%，比上个月提高了0.01个百分点。据E-House称，从其代理项目合作银行的角度来看，在32个重点一、二线城市中，苏州、厦门、合肥、济南和福州已暂停贷款。

中(身份证号:xhszzb)最近从天津、长沙、合肥等城市的一些银行了解到，许多银行收紧了开发贷款、土地租赁融资、个人第一套房贷款和第二套房贷款。

据嘉里研究中心称，房地产市场在7月份加速转冷，市场观望情绪变得更加强烈。随着前期积压市场需求的释放，“小阳春”市场自3月以来骤然停止，后续的居者有其屋需求明显低迷。短期内，房地产市场的调整信号已经响起。

会有“金九银十”吗？

众所周知，九月和十月是楼市销售的旺季。然而，自2017年全国楼市调控以来，9月和10月的销售不如往年。

例如，2018年，一些地方没有“金九银十”市场。

以北京为例，中原地产研究中心的统计数据显示，2018年10月，北京二手房总量为8879套，比当年9月份下降了40%以上。时隔7个月，北京的二手住宅网数量再次跌破1万套。

在Cree房地产研究中心监测的29个重点城市中，2018年10月商品房供应量为2028万平方米，同比下降43%，交易量为2302万平方米，同比下降6%。

今年怎么样？

根据CSI君的分析，今年调控政策的力度并没有放松，但是一些城市已经升级了房地产市场的调控政策。如果抵押贷款利率上升，限制买卖的条件保持不变，今年可能不会出现“金九银十”市场。

严跃进表示，目前，房企面临三大压力，即资金压力、库存压力和销售压力。此时，房企将主动降价，并推出其他房地产指标。综上所述，降价促销将成为主要的营销策略。