在阳光城中报会上，朱荣斌讲了21个“品质”

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阳光城市集团执行主席兼总裁朱荣斌

上海乐居金融沙文蓉方辉

2019年中期业绩一公布，自称“房地产老男孩”的阳光城高层管理团队再次出现在媒体面前回答问题，这已经成为一种普遍做法。但与两年前相比，大咖啡团队在这个行业中以自己的“流量”更加冷静和从容。

“今天的交流会正好是主要管理人员加入阳光城两年的时间。我仍然对过去两年的变化非常有信心和高兴。最高兴的是，我为大家和董事会设定的目标以及向外界公布的目标都一一实现了。”朱荣斌肯定了团队两年来取得的成绩。

在成功进入1000亿营之后，阳光城市的高层管理团队为自己设定了更高的目标。在年初的业绩发布会上，除了表示要实现1800亿元的业绩目标外，还有降低负债率的承诺。

今天的新闻发布会仍然是朱荣斌在谈论经营管理；吴建斌和倪晨处理金融问题；徐爱国和严乃贵接手投资布局问题；陈对的市场补充了一下。

在团队满意度的背后，也反映了阳光城市市场的良好表现。新闻发布会的前一天，发布了《阳光城市》2019年上半年业绩报告。从公告中可以看出，2019年上半年，阳光城市的全规模销售额达到900.7亿元，同比增长28%，首次完成了一半以上的时间和任务。

朱荣斌显然对这个成绩很满意。在阐述他的成就之前，他特别介绍了公司的布局和游戏风格。年初，阳光城提出了“一战是决战，一个月是岁末，一年是半年中的一年，一年是两年”的口号，在楼市抓住了“小阳春”的战机，取得了良好的开局。

到4月底，该公司预计政策将变得更加严格，市场可能降温，并立即启动了“51行动”。这个“五一行动”不是五一假期的安排，而是一个以“五个月1000亿元”为目标的营销安排。在“51行动”的统一部署下，阳光城市6月份月销售额突破200亿元，创历史新高。正是在这样的部署和努力下，公司上半年实现结算营业收入225亿元，同比增长48%；并购后上市公司股东应占净利润14亿元，同比增长41%。

除了规模，债务是投资者关注的另一个话题。这个话题大部分都被朱荣斌抛给了负责资金的吴建斌。

报告期内，阳光城资产负债率为83.58%，比2018年末下降0.85个百分点；生息资产负债率为38.84%，比2018年底下降近4个百分点；净负债率为145.13%，比2018年末下降37.09个百分点，平均融资成本为7.72%，比2018年末提高22个基点。从一系列数据可以看出，阳光城市的财务数据正在向吴建斌设定的目标靠拢。

在这方面，吴建斌表示，上半年现金流量保持正值的情况非常罕见。国家政策自去年以来一直在收紧，这是意料之中的。因此，阳光城从去年下半年开始主动调整融资，重点放在销售和回款上。预计未来将收紧政策，因此企业应提前做好计划。

规模扩张和债务削减是住宅企业发展中相互制约的两个方面。对此，朱荣斌做了一个贴切的描述:过去吴先生有钱，我有地。现在，我们不仅要保证发展速度，还要控制我们的债务。感觉就像在钢丝绳上跳双人舞。因此，近两年来，阳光城市在优化各项指标的同时，保持了一定的发展速度。

朱荣斌透露，跨越1000亿元后，公司的主要目标不是规模，而是质量。在这次中期成果交流会上，他21次提到“质量”。在房地产行业告别暴利时代，进入萎缩市场后，质量是公司产品被市场接受的基本保证，也是产品实现利润甚至实现溢价的根本途径。

半年度报告数字指标发布后，朱荣斌还专门为阳光城市的代表性项目做了一个简短的宣传“广告”。用他的话来说，它以前从未被公开过，因为没有可以出售的项目。从去年开始，阳光城市不断增加对优质项目的投资，很多项目在他看来都做得很好。

在当前的行业形势下，空的规模增长有限，但空的质量提升仍然很大。今年，阳光城市将交付40，000套房，这是非常重要的。如何达到效果？朱荣斌透露，阳光城市调整了员工激励机制，将员工收入与工程质量挂钩，这在当前行业中还比较少见。

今天的沟通会正好是阳光城主要管理人员加入公司两年的时间。朱荣斌最后表示:对于过去两年的变化，我仍然充满信心和高兴，非常感谢董事会和林腾觉董事长的信任和授权。但是每个人关心的不是过去，而是未来。

我们未来的目标在哪里，我们始终坚持的是“规模不断扩大，质量为基准”。在接下来的两年里，虽然我们不能保证在规模上有很大的改进，但我们必须做好质量管理。一方面是质量，另一方面，吴先生和先生不断优化指标。现在市场可能不好，所以放开发展速度。当然，这并不意味着半年不买地。

在团队建设方面，朱荣斌坦言:“的确有很多中海、建工的人才被引进，但这不是阳光城市的家庭，而是大家都喜欢的。我也有意识地没有从这两家公司中选人，但最终，我选择了挑又选，或者说这两家是最好的。”

我们更注重内部自我造血机制的形成，而不是吸引外国领导人。“光合工程”已成为阳光城市的特色人才培养机制。其中，“千人计划”和“百人计划”不断推进。未来，我们预计“光合工程”将在三年内实施，并培养出一个拥有“知商、敬业、重感情”阳光基因的3000人团队。

“阳光城市现在有点大，两年后会变得更强。我未来的发展目标是让这家公司成为一家强大的企业。”朱荣斌为自己设定了未来两年的发展方向。

？？2019阳光城市中期业绩交流会精彩问答:

问:与同行业其他房地产企业相比，净利润比率仍处于较低水平。今后将采取什么措施来改进它？

朱荣斌:利润率一直是阳光城市的一个缺点。现在，我们仍然处于前几年相对较低的水平，我们对自己不满意。利润率不仅是阳光城市集团的问题，也是整个行业的问题。在过去的两年里，在价格限制政策下，很难实现高利润率。阳光城市就是这样，每个公司都是这样。甚至许多公司都有一些项目因为价格限制而遭受损失。在过去的两年里，保持利润率的一定提高是不容易的。

未来呢？我认为整个行业未来的利润已经告别了过去的暴利时代，整个行业在未来的国家政策中将会有正常的利润回报。过去高利润的时代可能已经过去，我们不应该期望房地产行业有高利润率。

阳光城市怎么样？刚才，我报道了为什么我们如此重视质量工程。我相信价格限制措施将在未来得到回报，尤其是在市场萎缩的情况下。质量是公司产品被市场接受的基本保证，也是我们产品实现利润甚至实现溢价的根本途径。因此，我们不遗余力地把握质量，只有通过质量改进和产品溢价，我们才能进一步提高我们的利润率，这是一个战略考虑。

其次，通过总规模的增加，总利润将保持增长。在许多优秀的行业中，利润率不是很高，但房地产在过去的时代确实有如此巨大的利润。因为今天的利润不能达到过去的水平，我认为每个人都应该有一个平和的态度，合理地对待这些事情。

问:与去年年底相比，上半年净负债率有了很大优化。采用了什么方法？你能分别解释债务、货币资金和所有者权益三个层次的变化吗？原因是什么？

倪晨:今年上半年，公司在负债方面做了一些改进和变化。一方面，自上一年以来，管理层主动优化和改善了对负债的控制，因此公司没有主动增加负债的杠杆。控制负债的绝对值不会增加负债，也不会通过尽可能多的借款来增加负债或增加经营负担。

在经营方面，我们都用经营现金来保证我们会按照收入的比例尽可能多的进行相应的土地支付支出，以保证公司储备的发展，而不会反过来增加公司贷款的负债。

公司始终坚持“三收三支”的原则，通过快速周转和快速结算增加所有者权益。公司规模大，营业额高。分子负债的绝对数量保持不变，分母净资产可以有效增加。我们可以看到，公司净负债的绝对值已经从去年的181%下降到现在的145%，生息负债率现在是38%，比去年同期下降了4个百分点，整体的改善会更好。自去年以来，阳光城市一再强调，我们应该从一个融资驱动的企业转变为一个商业驱动的企业。

吴建斌:再补充一点，上半年现金流量保持正数是非常罕见的。上半年现金净流入60亿元，去年现金流量为正，今年现金流量为正。这是我国净负债率提高的最重要原因，货币资金也增加了100多亿元。

问:下半年整体形势并不特别乐观，但营销任务很重。公司下半年在市场营销方面采取了什么行动？

陈:7月份以来，个别城市和地区确实出现了市场下滑和销售分化，但对我们来说，年初朱总经理提出的抢占先机战略取得了良好的效果。在三月份的演出会上，我当时就说过，不管东风还是西风，阳光城的营销都是一个不变的收费。今年上半年，我们在销售方面做得很好，下半年我们会做得更彻底。特别是，推广将成为我们的首要任务。同时，我们在全国范围内对200多个项目进行分类，根据市场上的竞争产品、股票和利润进行细分，并根据每个项目的不同情况采取不同的行动。我们希望在今年下半年交出同样令人满意的答案。

问:与其他房地产企业的合作有何最新进展？收购广州荔湾旧房产的谈判花了很长时间。似乎没有什么新东西出来。有什么障碍吗？你能分享一下最新的情况吗？

朱荣斌:最近我们公司确实和很多同行公司进行了一些并购，包括一级和二级联动。仍有许多公司与我们交流，但收获不多，也没有障碍。主要原因是我们必须谈生意。在我们接受这些项目之前，我们的评判标准必须符合阳光城市的标准。房地产是一项艰苦的工作。最近，有迹象表明这一点。越来越多的中小企业改变了方向，一些项目在运营中遇到了困难。我们正在这个领域寻找更多的发展机会。

刚才提到的所有广州项目都在推进。这些项目非常复杂，从谈论项目到最终确认权利的过程相当困难。老实说，现在没有不可逾越的墙，这些新闻和信息的曝光也给工作进程增加了一些麻烦。

徐爱国:最近市场上有很多传言。今年，监管相对收紧。市场一直在说，一家公司正在收购另一家公司，而且还有更多信息。从阳光城市的角度来看，我也有自己的投资标准、程序和流程。在投资合作方面，从中央企业到国有企业再到地方品牌，每个人都在关注报告和项目。有些项目是合作的，每个项目都充分发挥自己的优势。阳光城的投资也是多元化的。除了开放的一级和二级市场，并购也有着传统的历史。我们还在积极探索和推进未来产业或一、二次转型和一、二次联动，这些都属于正常的业务范围。你可以忽略这个公告和哪个公司的市场传言。每天都有新闻，所以以最后的公告为准。

问:在融资方面，政策对房企发债、信托和表外融资有很大限制。融资会不会出现一些被动局面，受到很大影响？公司在融资方面会采取什么行动？

倪晨:融资方面，目前外部监管环境在不断变化。阳光城积极控制债务结构和杠杆率，这一举措今年没有启动，但自去年以来一直在采取行动。只有继续采取行动到目前阶段，才能呈现更好的结果，而在市场变化之后采取行动可能不会有更好的反应。

自实施以来，近两年现金流量持续为正，公司规模不断发展，但负债控制在较好的范围内。

债务结构也出现了良好的变化。在整体债务结构之前，非银行类的比例相对较高，接近51%，非银行类的整体比例为31%。非银行产品包括标准化产品(abs、abn、reits)以及信托和基金的一些渠道产品。总的来说，面对目前的监管环境，我认为企业可以更加合规地使用市场资金和金融资金，这不会影响公司的正常运营。此外，公司的整体债务结构也作出了结构性安排，在不增加债务的情况下尽可能多地借款。

吴建斌:在这方面，我想补充几句。自去年以来，国家政策一直在收紧。据当时预测，国家政策将在至少一两年内继续收紧。自去年下半年以来，我们主动调整融资，并在内部偿还了支付结构。由于国家政策方向已经非常明确，大量资金已经从房地产转移到其他实体经济方向，我们认为未来的房地产融资政策应该像现在这样继续收紧。作为一个企业，我们只需要提前计划，做我们能做的，把生意做得更好，我们会在这些方面再次发挥我们的实力。

朱荣斌:我们公司一直在发展速度、杠杆和负债之间取得了很好的平衡。过去，吴先生有钱，我有地。现在，我们必须确保发展的速度，我们的债务不能被打破。管理这两年真的不容易。我们的发展有一定的速度，但是速度是通过指标的优化来实现的。

我们对此做好了充分的准备，未来的发展将顺应潮流。底线是公司的安全运营。投资和土地购买是根据财政要求规定的。我们去年和今年都做了这项工作，这与今年的形势和中央的要求越来越一致。

问:朱先生，您来到阳光城市已经两年多了，您的战略发展目标已经达到1000亿元。两年前，你还充满了雄心和坚强的意志，今年你更冷静了。在过去的两年里，你关注哪些领域，对阳光城市的未来有什么期望，你想把这个企业变成什么样的企业？

朱荣斌:今天的交流会正好是阳光城主要管理人员加入后的两年。我仍然对过去两年的变化非常有信心和高兴。最开心的是，我为大家和董事会设定的目标以及对外发布的目标都一一实现了。但每个人关心的不是过去两年取得了什么成就，而是未来会发生什么？

我们未来的目标在哪里，我们一直在思考。在过去的两年里，一群大师改变了他们的演奏风格，并迅速跨越了音阶，这说起来容易做起来难。如何给每个人一个未来的期望，我们坚持“扩大规模，树立质量标杆”，这是一个非常科学的策略。在接下来的两年里，我们不敢保证在规模上有太大的改进，但我们在质量管理和公司管理方面有相当大的空空间。

最近，在关注了公司的质量工程后，我立即带领团队考察了国内先进和优秀的项目，并走访了国内同行。我认为我们的工业和一些发达国家还有很大的差距。我刚和我的团队从日本回来。经过日本房地产的快速发展，现在是非常萧条的，但是当我们看其他人的质量时，我们的质量差距仍然很大，而空的行业空间仍然很大。我们要2000亿元。这是一家大公司，我们期待它变得更大，但我认为空的增长空间在质量方面可能会更大。我说我今天没有住好房子，我很期待住好房子。太多的人没有住过好房子。我们，一群科学和工程人员，都是工程师，只要我们注意这方面，不管市场是什么样子，这不受市场变化的影响，只要我们看着它，我们就能做好。

我过去害怕向每个人展示我们的项目。当媒体问我贵公司的品牌推广不够时，我故意不宣传，因为做得不好的时候，宣传什么？没有什么可以拿出来。最近，我看到前年开始的项目相继出现。尤其是最近，我去杭州看了几个楼盘，真的很让人欣慰。我们的努力已经开始显现。在杭州、福州和广州，项目相继问世。

一方面，质量提高了。另一方面，吴先生和李先生不断优化指标。现在市场可能不好，所以我们把发展速度放在一边，开玩笑说如果半年不买地，半年不休息，所有指标都合格。再过两年，我们仍然有信心变得更强。我未来的发展目标是使这家公司成为一个强大的企业。

问:近日，阳光城市引进了重量级高管谭立新负责建设事业部。你能告诉我们这种划分是否意味着阳光城市将在未来的建设中有所作为，就业标准是它一定不能是行业级和中海级系统？

朱荣斌:中海和中建不是阳光城市喜欢的。每个家庭都喜欢它。中国建筑国有企业的大规模人员在整个行业中占有很大的比重，可能是因为我们都来自中国建筑，是一个朋友圈，每个人都愿意来这里是因为多年的交往。但是这个朋友圈给我带来了压力。公司应该来自世界各地，我们绝不能搞帮派文化。我有意识地尽量不使用来自中国建设航运的人，但事实上，结果并没有被扭曲。

谭局在中国建筑系统工作了30年。工作30年真的很少见。你为什么来阳光城？我和他谈过一次，他做了这么大的改变。

许多来自中国建设和中国海运的同事加入了阳光城市。然而，我们更希望在内部进行培训。许多年轻的80后地区总是在内部出现。你不应该只关心这些空卫生主管。在未来，你将有机会推荐我们公司培训的80后和80后，包括我们今天培训的一些年轻人。我有意识地安排他们坐下来，让他们感受外界对我们的期望。在这一点上，我相信我们有能力招募人才，更大的能力是培养更多的员工，让他们能够成长和承担责任。

公司老板仍然喜欢年轻人。我们的主席给了我们一颗明亮的心，一颗年轻的心和一颗学生的心，说这很适合年轻人。公司氛围和文化:董事长强调中国优秀文化和感情，不会专门参与企业管理。他在生活中既是同事又是朋友，他的工作圈和朋友圈都是一群人，这可能是我们的吸引力。如果每个人都快乐地工作，他们就不会太累，这就是阳光城市的吸引力。

问:就收购和收购而言，阳光城在业内是众所周知的。收购和收购是下半年土地收购的主要方式吗？如何协调下半年土地收购资金的沉淀和销售收益？

徐爱国:阳光城一直说有并购的传统。事实上，每个企业都在这么做。也许我们有自己的优势。并购应该是最困难的投资。许多因素是在公开市场上看不到的各种风险。交易对手在商务谈判和沟通方面也有很多技巧。

阳光城仍然坚持财务稳健的原则。它必须首先确保收入超过支出，包括今年上半年超过80亿英镑的净现金流量。今年下半年，我们将坚持现有的投资原则或保证投资的标准和原则。我们将考虑第一和第二阶段，并可根据市场情况调整比例。在市场火爆、不合理的情况下，一些领域或高风险项目可能会暂时回避，但这并不意味着我放弃任何投资手段，这是普遍的情况。首先，要保证投资的回报，我们需要准确的投资来保证回报，其次，要保证公司收支的整体平衡，即现金流与投资的比例。今年上半年，我们在外商投资和土地收购上的投入不到300亿元，回报资金达到700多亿元，销售额达到900多亿元。总体而言，上半年的投资和销售相对较低，仅略高于30%。现有战略将在今年下半年继续实施。

问:今年上半年，一些城市的新开工面积略有下降，所以沈阳不会谈及此事。然而，苏州、深圳、东莞和佛山的新开工面积同比略有下降。为什么新开工面积会减少，下半年是否会增加？阳光城也在努力打造新的工业地产。有什么新进展吗？

阚乃贵:上半年建筑面积大幅增加，上半年896万平方米，下半年770万平方米，全年达到1660多万平方米，同比大幅增长。你举的例子可能是因为有些城市没有新的收购项目，这反映在一两个城市的建筑面积减少了，没有新的项目开工，但整体规模很大。

朱荣斌:业内已经做了大量的调研准备，但我们认为，首先，对于阳光城，我们在住宅地产方面还有很多努力；其次，在新产业方面，我们已经研究了一些新的商业方式，比如养老、旅游、长期租房等，但我们还不确定。

当我们公司的风格不确定时，不要冒险。现在公司的整体实力承受不起伤害，我们的财务能力也承受不起伤害。我们仍然很小心。在阳光教育集团的支持下，除了教育合作，我们还展示了许多工业项目。在这方面，我们取得了一些成果。此外，我们非常关心长期租房和养老，但我们不敢轻易进去。从我们看到的结果来看，很多企业在这方面都做了很大的努力，但效果并不是特别令人满意。一段时间以来，我一直呼吁我们的董事会和管理层关注它，关注它，尽我们所能，保持专注。

问:我注意到金融数据中的一笔短期贷款大幅减少。对此的解释只是提到了本期融资结构的优化。请具体谈谈短期贷款大幅减少的原因。

倪晨:阳光城市半年度报告中的短期贷款为342亿元，一年内到期的只有78亿元。另外200亿元是原始长期债务。现在，因为是时候打开这个窗口了。阳光城的短期债务并不是特别高。即使是10年期的债务在偿还时也会变成短期债务。这是一个认知问题。

这并不是说阳光城的整个债务结构突然发生了巨大变化。这是一笔长期债务，到了还债的时候就还清了。一些债务安排原本可以持续很长时间。然而，由于在某些时间窗内，短期资金相对于长期资本成本更便宜，我们将选择先拿短期资金。在这一点上，我们可以动态选择。如果有更便宜的，我们可以把它们转换成更便宜的债务安排，基本上在这方面做一些改变和调整。

问:你能谈谈阳光城市的双赢合作和投资机制以及内部股权激励吗？

吴建斌:阳光城市的激励机制是向别人学习。学习后，我们从10个方面进行了修改。现在的激励机制完全符合阳光城市业务发展和管理的需要。

阳光城市目前实施的双赢机制，经过两年多的运行，取得了很好的效果。根据这一激励机制，全公司200多个项目得到了推广。从上到下，从地区到总部，它都按照这个机制运行，每个人都知道这个机制的核心点在哪里。就是把每个人的责任和权力结合在一起。如果项目做得好，每个人都可以分享利益。如果项目做得不好，作为投资者，他们不得不承担一些风险。总部和区域的利益和目标是共同的。这是过去两年来改善管理的一项非常重要的措施。

目前覆盖的项目约有270个，股东的整体年化资本回报率可达40%以上，已经非常可观了。约250个项目表现良好，达到了预期目标，超过10个项目的利润低于预期。由于激励机制的原因，各地区和公司都在努力使未能实现目标的项目在许多方面得到改善，并在推进这方面的工作。

股权激励是一种长期激励机制。现在股价已经下跌或未能达到股权激励的价格，这就是市场的整体状态。目前，股票价格受到多种因素的影响，包括内部因素和外部因素。内部因素不是阳光城市自身因素，而是中国经济因素或全球经济因素。每个公司的股价表现都是平均的，但我们的股权激励是一种长期激励机制。现在市场份额价格相对较低。如果你想对阳光城市保持乐观，你可以继续购买。作为股权激励，它是一种长期激励。也许将来股价会涨到10元，你的权益还在。如果你看得对，你可以把它换成你自己的股票。这也可能有助于个人投资风险，这是一件长期的事情。你不需要在短期内看它。

朱荣斌:阳光城市的激励机制是一个系统，每个公司都有各种各样的激励机制。今年，我们邀请了专业公司为我们提供建议，使我们的系统更加标准化。不仅有长期股权激励，还有每个季度颁发的短期杰出贡献奖。不仅有与利润规模挂钩的综合评价，还有许多优质项目的特别投资奖。既有后续奖励，也有超额奖励，尤其是质量奖励在行业中比较少见，这可以在更大程度上把员工的收入和工程质量联系起来。这是一个抽象而又难以得到的标准，最近有了突破。该框架已经完成，将于8月完善。

任何激励都必须关注公司的发展目标。我们与规模、质量和利润息息相关。这个系统将变得越来越科学。在制定任何激励措施时，我们必须掌握一个原则，不要直接给你奖金，也不要努力取得一定的成果。某些标准有加分。对待这些激励标准，我们绝不能让你躺下时得到奖金，也不能让你跳起来得到它。跳得太高是没有意义的。

问:阳光城市的征地标准是什么？

朱荣斌:利润率的标准不容易用。我们的标准是多维的，并且经常在不同的时期进行调整。也许到今天这个时候，我对利润率和收款的要求比前两个季度有所提高。收购收购项目、三旧改造项目和公开市场土地收购项目的标准存在差异。

每一种投资都在不同的时期发生变化。阳光城市具有足够灵活和高效的优势。我们的优势是董事会给予我们充分的授权，团队可以根据市场政策和各种情况随时调头。投资是公司的核心工作。在徐领导的投资系统中，我们有一个初步的评审会议，在内部的评审会议中有很多的评审。这里有几个人是土地裁决委员会的。每个人都应该参与是否通过一个项目。我们在陆地上任何时候都必须小心。选错土地是徒劳的。

附件:阳光城市出席2019年上半年绩效沟通会议的高管名单

阳光城市集团执行主席兼总裁朱荣斌

吴建斌阳光城市集团执行副总裁

阳光城市集团执行副总裁严乃贵

徐爱国阳光城市集团副总裁

倪晨阳光城市集团首席财务官

阳光城市集团总裁助理陈

阳光城市集团董事会秘书徐括京