消费股太贵题材股怕“雷”房地产板块被重新认识

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6月底，贵州茅台数千元的股价赢得了足够的市场关注。7月初，新城控股的“雷霆”令市场叫好。

一方面，这是一个庞大的消费行业，一直保持牛；一方面，房地产行业似乎正在“衰退”。每当财富投资研究所(Institute of Wealth Investment)发现房地产行业近期表现异常时，一些私募就声称，其低估值正再次被市场“认可”。

二手房企业销售保持增长

韩毅数据显示，2019年6月，房地产百强企业月销售额同比增长34.2%，同比增长14.1%，同比增速较5月份放缓3.5个百分点；1-6月累计销售额同比增长14.1%，1-5月增速小幅回落0.3个百分点。

值得注意的是，6月份全国43个城市的新房销售面积同比增长11.6%，同比增速较5月份下降0.6个百分点。然而，六月份一线和二线城市分别增长了19.4%和25.1%。其中，6月份月增长率最高的主流a股上市房地产企业为法华(172%)、蓝光发展(124%)、金科(71%)、欢乐城控股(70%)和滨江集团(61%)。

据中国指数研究院近日发布的统计数据，2019年上半年，全国共有147家房地产企业销售额超过50亿元，同比增长9家，总销售额为58537亿元，平均销售额为398.2亿元，同比增长10.3%。

华泰证券指出，在“一城一策”的框架下，部分城市限购限贷升级和流动性紧缩仍是一些过热城市的定点预调微调。随着5月和6月行业数据的下降和融资的收紧，土地市场将降温，因此我们可以关注未来低估值下的地产股的修复机会。

低估值和低增长是“诱人的”

虽然近年来房地产融资政策收紧，但房地产信托业务对行业给予了大力支持。

在今年的集合信托市场中，房地产仍然是最热门的投资领域。上半年，住房市场共投资信托基金3600多亿元，占集合信托基金总规模的近40%。但是，就上个月的筹资情况来看，房地产信托增长明显疲软，6月份的筹资不足500亿元，明显低于今年前五个月。

从监管情况来看，5月份颁布的“23号文件”严格规范了房地产信托业务，要求信托公司加强主动管理，探索房地产股权投资方式，深入参与房地产项目。

中国证券指出，房地产监管的基调没有放松，房地产信托融资大幅缩水，后续房地产融资仍然紧张，融资渠道多元化已成为趋势。

不难看出，尽管房地产销售有所增长，但在政策的强力监管下，整个行业仍处于相对困难的时期。

根据财富投资研究所的统计，自今年年初以来，地产股的整体表现一直疲弱。除了重组后的Hagaoke，该行业没有一只股票涨幅超过100%，只有不到40只股票涨幅超过30%，约占整个行业的33%。万科和保利地产等几家领先公司的年增长率不到30%。

长城证券(Great Wall Securities)分析师陈最近指出，随着全球经济不确定性的增加，市场预期降息和降准，宏观资金将出现松动。目前，"担保和压力"仍然是房地产市场政策的基调，住房企业之间的资金分化可能会增加。规模相对较小、杠杆率相对较低的龙头住宅企业，在宏观资金变得宽松时将受益更多。

一位不愿透露姓名的深圳私人股本经理也表示:“我注意到，房地产行业最近出现了适度的增长，这是今年整个市场中最不受关注的行业。”该指数在3000点附近陷入僵局，而消费类股的估值很高之后，房地产的估值可能会被基金估值，而这一块的布局将会重启。”

编辑朱昱