用差异化房地产政策 打牢“救市”基础

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据《经济信息日报》报道，全国工商联房地产商会发布的第三季度reico报告显示，第三季度二手房交易量在7月份达到峰值后继续下降，第三季度房地产开发投资增速自1998年以来首次出现负增长。

有几个特点必须注意:第一，房地产开发投资下降持续时间太长。1-9月，房地产开发投资增速连续18个月下降；明显低于同期固定资产投资，比同期固定资产投资增速低7.7个百分点。

第二，下降趋势将会加剧。第三季度，房地产开发投资同比增长-0.57%，增速同比下降10.6个百分点。

第三，地区之间存在严重差异。与去年同期相比，一线城市房地产开发投资增速提高1.3个百分点，二线城市和三、四线城市房地产开发投资增速分别下降11.9和10.5个百分点。

另一个值得关注的现象是，第三季度二手房交易量在7月份达到峰值后继续下降。

自去年以来，央行已经六次降息，五次下调RRR利率。住房信贷政策，包括首付比例和抵押贷款利率，已降至低于2008年金融危机期间的水平。财税政策不断减轻房地产负担，公积金贷款退出达到历史上最宽松水平。这些超级宽松的政策对住房需求和供应有直接影响。

从需求方面来看，贷款成本是历史最低的，应该会刺激需求回升；从供给角度看，包括房地产开发贷款、二手房交易成本等。已经大大减少，这应该会刺激开发商开发的积极性，促进二手房交易的增加。

问题在哪里？笔者认为，一系列刺激房地产的政策都是针对供给和需求，而主要是针对需求，即买家。限制住房需求的原因是购房成本，主要是房价，其次是贷款、税收、交易等成本。一系列刺激政策主要针对后者。

但是，如果房价远远高于需求方的收入，远远高于需求方的承受能力，即使剔除高房价以外的额外成本，如无息贷款和免除所有税收，也可能于事无补或收效甚微。由于购房者的主要负担在于房价本身的成本，异常高的房价仍然会吓跑购房者。可以说，高房价是政府一系列刺激政策收效甚微的主要原因。

得出的结论是，如果城市房价没有明显下降，就很难启动需求，尤其是在二线和三线城市，这些城市在过去几年里一直跟随一线城市房价的盲目上涨，并在未来许多年透支和消耗买家的能量。在这种情况下，无论如何刺激房地产，很难看到实质性的结果。

出路是什么？这是保护急需投资、抑制投机性投资需求的有效措施。目前，我们面临着一个困境:如果我们继续释放水来刺激房地产，它可能刺激需求，而在需求被刺激后，房价将继续上升，高房价反过来抑制需求；如果我们不刺激甚至不增加监管，目的是降低房价和抑制过热，但这将抑制需求，甚至伤害刚刚需要的需求。因此，有必要实施不同的房地产政策。

目前，这足以刺激刚刚需要的政策，关键在于“固定”高房价，这是抑制需求的最重要因素。这就要求深化差别化房地产政策，包括两层含义:一是继续抑制投机性需求，增加投机性购房成本，铲除投机性房地产和推高房价的土壤；第二，三、四线城市适度鼓励改善住房和投资型购房需求；一线城市应继续加大房地产调控力度，坚决抑制投机性投资需求。同时，我们将继续实施严格的限购政策。