太古地产：审慎发展太古里 适当复制颐堤港

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张凤玲

随着北京三里屯太古里和成都大慈寺太古里的火爆，几乎成为商业地产运营样本的太古地产对这种开放、低密度、弄堂式的产品类型越来越持谨慎态度。

与太古城相比，以家庭生活为主导的地区分中心综合体INDIGO更受太古城的青睐，未来在复制的规模和速度上可能会有更大的突破。

表演可以解释变化的起源。2015年前三个季度，北京三里屯太古力的业绩增长了约5%，而伊堤港的业绩增长了33.6%。

突破前提:金融稳定

太古地产零售业务总监姜启洛表示，2021年10月31日前，太古地产的业务布局将略有变化，美国业务将从目前的493平方米增加到2655平方米，mainland China业务将从目前的7011平方米增加到8740平方米，香港将从13975平方米增加到15709平方米。增长最快的业务是美国业务，增长了439%

不难看出，太古地产未来五年的发展规划是大力发展在美国的业务，稳步发展在中国和香港的业务。

在2015年前三个季度，太古地产在香港的三个零售物业中，仅太古城中心的零售销售额增长了6.7%，而香港太古广场购物中心和城门口名店的零售销售额分别下降了13.7%和7.9%。相比之下，广州太古汇的零售额增长了19.5%，商场和写字楼的入住率分别增长了99%和100%，而北京一铁港的零售额增长了33.6%，而商场和写字楼的入住率分别增长了97%和94%。

因此，太古地产正考虑出售其于2013年获太古地产授予的港九商业大厦100%权益的可能性，并计划建造一座超过55，000平方米的商业大厦，预计于2017年底竣工。

对于内地业务，姜启洛表示，首先，他会坚持长期持有，不追求短期市值，也不会出售。港九商业大厦暂时不会在内地发售。

第二，产品仍然坚持三种类型:太古里，它是开放的，低密度和巷式的，太古汇，一个高端的大型城市综合体，一个地区分中心的综合体，和INDIGO，它是由家庭生活主导的，并对INDIGO的耐力持乐观态度。

第三，我们对三里屯的太古力模式持谨慎态度。太古地产负责人表示，三里屯太古力最大的特色是“跨界”，融合了设计、时尚潮流、音乐、文化和艺术

然而，太古对这种“跨境”复制非常谨慎。选址必须具备地理优势、独特的城市文化遗产优势和市场要素优势。“即使它完全符合选址要求，也需要仔细考虑。三里屯太酷里项目非常成功，但也带来了很多管理上的麻烦，比如交通堵塞、人员结构复杂等。尤其是在假期，我们的角色不仅仅是开发者，还是服务员。2015年初，一位接近太古地产的人士透露。

第四，正确复制艾蒂安港。与三里屯太古里、广州太古汇和成都元阳太古里(位于各自城市最有利的位置)不同，靛蓝是太古地产在城市非核心商业区建设城市副中心的大胆尝试。“今后，我们不排除大力发展城市副中心购物中心。我们有自己的艺术资源优势、资本、消费群体和管理经验，我们复制港口的决心相对较大。”姜吉洛说道。

目前，太古地产的净资本负债率为16.3%，净利润约为70亿港元。太古地产具备加速其规模增长的财务条件。

钱洞里一滴油也没有

太古城从造船和修船起家，并于20世纪70年代在香港太古城建造了第一个住宅项目。

截至目前，太古地产已在mainland China投资418亿港元。主要项目有广州太古汇(3，725，000平方英尺)、三里屯太古里(1，466，000平方英尺)、北京一铁港(946，000平方英尺)、成都远洋太古里(777，000平方英尺)和上海兴业太古里(8，740，000平方英尺)(1平方米=9平方英尺)

商业地产圈有一句名言:香港资本本土化成功的标准是最差的项目有多差。“太古在mainland China的几个项目保持了良好的标准，带来了兼收并蓄的创新。文化和艺术基因一直深深地根植于太古地产的基因之中。”太古地产在给记者的书面回复中表示，太古地产抄袭了“当你早上买一杯咖啡时，你仍然可以看到鸟儿飞过空.天空的感觉”

在太古地产经理的眼里，这是由于太古地产的制度和人。管理实习生(主要目标是“培养公司未来的领导者”)是港资房地产企业的共同特征。自2005年香港企业培训mt达10年以来，太古地产的mt保留率为50%，达到20 mt。现在太古地产有1000万吨，在港资房地产开发商中遥遥领先。

「太古城公司是内部推广，并非虚假，在内地也没有常驻办事处。这是一个垂直管理系统。可以说，这份拷贝的准确性达到了“钱眼不沾一滴油”的程度。”

“商业项目必须给客户带来惊喜，才能有更长的生命力。创造力存在于企业的dna中，这是独一无二的，不可复制的。保持创造力的核心是人。”知名企业太古地产作为外资企业，一直以学习的态度在中国市场摸索。其中之一就是注重对顾客群的管理，顾客群已经从购物中心演变为社交中心，成为消费者交流情感的场所。

最经典的案例是太古地产开始尝试会员制。由于太古地产的母公司是英国太古集团，而英国文化非常重视个人隐私，包括居民的消费记录，所以太古地产旗下的所有商场都没有采用会员制，但最近太古地产旗下的艾蒂安港开始申请会员制。

“现在抓住消费者的需求需要现代科技手段。我们不能简单地依靠经验。我们只是做好硬件，邀请商家。我们会看到很多人今天会来，明天不会来。我希望通过伶猴属港的会员制。让伶猴属港成为消费者交流情感的地方。今后，我们会有更多的创新领域，但我们仍会保持冷静，不慌不忙地学习。”