净负债率高达1600% 融信中国逆势赴港IPO

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国家商报(博客、微博)记者瞿

总部位于福建的房地产公司荣鑫中国最近在香港提交了ipo招股说明书，工行国际是该公司的唯一赞助商。如果这一计划得以实施，荣鑫中国将成为今年首家登陆资本市场的中型国内住宅股票。

然而，据《国家商报》记者从招股说明书中了解到，与许多福建房地产企业一样，荣鑫中国的负债率很高，高度依赖信托等高成本融资渠道。巨大的债务偿还压力可能是其急于上市的一个重要原因。

许多业内人士表示，今年h股大幅下跌，现在不是发行新股的好时机。海外投资者对中小型国内股票的兴趣非常低。除非公司能找到一些友好的第三方机构作为基石投资者，否则逆风上市是极其困难的。

利润率继续下降

根据嘉里提供的数据，荣鑫中国去年的合同销售额为167亿元，在2014年中国房地产企业销售百强中排名第44位。

Cree研究中心分析师方玲表示，2013年之前，荣鑫中国仍是一家区域性房地产企业，其开发项目主要集中在福州(房地产)、漳州(房地产)和厦门(房地产)。自2013年以来，荣鑫先后在上海(房地产)和杭州(房地产)收购土地，并开始在全国扩张。

全国布局促进了荣信中国收入规模的快速增长，但其盈利能力呈现下降趋势。《国家商报》记者从招股说明书中了解到，2012-2014年，荣信中国的营业收入分别为12.91亿元、21.29亿元和40.99亿元，复合增长率超过70%。

相比之下，公司同期净利润分别为1.88亿元、5.18亿元和5.08亿元，净利润比率从2012年的14.53%下降至2014年的12.24%。今年第一季度，该公司的净利润比率进一步降至5.68%。

“利润率下降是由于去年房地产市场的调整，杭州等城市经历了一波降价浪潮；另一方面，华东地区是荣信新开发的市场，在成本控制方面很难与福建基地相比。因此，项目结算的毛利率不会很高，但空未来会有稳定的复苏。”方玲说。

净负债率高达1600%

除利润下降外，荣鑫中国的债务规模呈现大幅增长势头。截至2015年3月，该公司短期计息负债达到114.49亿元，但账面现金仅为16.06亿元，远远不足以支付短期负债。公司资产负债率为94%，净负债率高达1601.9%。

方玲认为，荣鑫的发展轨迹与阳光城(000671，股份)和世茂等福建企业非常相似，即从福建大本营向长三角地区扩张，在短时间内集中收购土地，迅速形成高杠杆的大规模。因此，当销售规模扩大时，债务水平也将被推高。

招股说明书显示，截至2014年底，融信的计息负债总额为172.59亿元，其中银行贷款20.19亿元，占11.7%，平均借款成本为6.97%；信托等贷款152.4亿元，占88.3%，平均借款成本为10.69%，表明公司高度依赖高成本的社会融资渠道。“短期债务偿还存在巨大缺口，这可能是荣鑫急于上市的一个重要原因。”业内人士黄立冲在接受《国家商报》采访时表示，上市成功后，公司除了利用募集资金偿还债务外，更重要的是开拓海外优先票据和国内公司债券的融资渠道，特别是今年以来，国内房地产公司债券的融资成本大幅下降，这对降低融资成本起到了非常重要的作用。

记者试图致电荣信中国品牌营销中心总经理单伟，询问上市计划，但对方以出差为由拒绝接受采访。

逆风上市的成败是不可预测的

据一些分析师表示，虽然荣鑫中国尚未公布具体的融资金额，但荣鑫今年上市并不容易，因为h股在下半年大幅下跌，而新股市场的人气也很冷清。“在h股方面，海外投资者对国内股票并不十分感冒。去年，万达商业成功实现了ipo，这在很大程度上依赖于找到平安、格力等许多内地企业作为基石投资者。”黄立冲告诉记者，与万达相比，中小地产股不太受欢迎，接近荣鑫规模的房地产目前市盈率只有3倍。考虑到海外投资者更关注负债率，荣鑫可能要接受更大程度的估值折扣才能上市。

一位投资银行家告诉记者，以前，一些小型内资股通过寻找友好的第三方或合作伙伴作为基石投资者，认购了大量股票，以弥补公开发行的不足。如果发行情况不尽如人意，也不排除荣鑫会采取类似的方式进行上市。