房地产下滑对经济影响几何

本篇文章1780字，读完约4分钟

刘玺

近几年来，中国房地产市场蓬勃发展，给中国gdp带来了快速增长。与此同时，过热的房地产市场也显示出其脆弱性，价格错位和过度建设等问题频频出现。自2014年以来，中国房地产市场出现了明显的疲软迹象，政府针对房地产过热的调控措施取得了初步成效。

目前，产能过剩仍然是国内房地产市场的一个主要问题。为了解决这个问题，解决房地产市场的脆弱性，目前的宏观政策调整方向将持续几年。保持房地产市场的可持续发展将成为未来经济政策的核心。

多项指标反映了房地产市场的疲软

中国房地产市场趋势趋于缓和，反映需求指标的房价和销售面积均已调整。在全国范围内，房地产价格已经下降，尤其是在三、四线城市，自2013年年中以来，这些城市的住宅销售面积与去年同期相比有所下降。住房销售在2014年底略有增长，这主要是由于政府放松了住房购买限制规定和住房贷款条件。在供应方面，2014年新建住房面积下降了14.4%，与2013年11.6%的增长形成鲜明对比。房地产市场的调整也体现在房地产固定资产投资上，从2013年的20%下降到2014年的9.2%。据国际货币基金组织称，这些数据表明，中国政府在应对过热的房地产市场和减少房地产投资方面取得了重大进展。

产能过剩的问题仍然严重

在中国的许多地方，房屋的过度囤积和供应过剩是中国政府在房地产市场上仍然需要解决的一个主要问题。住房库存比率(库存比率=未售面积/已售面积)是衡量当前房地产市场住房存量的一个重要指标，它代表解决现有库存所需的时间。根据国家统计局的数据，全国平均住房库存比率是四个月，而地方住房管理局提供的数据是两年多。这种差异可能是由不同的数据收集方法造成的。尽管库存比率的确切价值仍不得而知，但其累积方向是不言而喻的。三、四线城市的存量房比例可能高达三年，是一线城市的三倍，说明供过于求的问题尤为严重。

在此背景下，国际货币基金组织一再强调房地产市场监管的重要性和房地产投资增长放缓，并通过中国住房市场的供需动态，分析了产能过剩的机理和基准情景下恢复市场均衡的可能路径。

供过于求是通过新建面积和销售面积之间的累积差距来衡量的。根据需求的基本决定因素，国际货币基金组织预测销售领域，并假设它将继续历史需求趋势。在基线情景下，为了缩小供需缺口，在需求不变的情况下，新建建筑面积将呈线性下降趋势，供过于求的缺口将在2020年得到弥补。需求的增加将略微缩小供过于求的差距，但这并不能完全取代减少新建面积所带来的影响。

房地产市场调整

对国内生产总值有严重影响

如上所述，中国的房地产业一直是促进经济增长和刺激就业市场的重要支柱。在解决供给过剩问题的过程中，这将不可避免地对国内生产总值的增长产生负面影响。数据显示，gfcf的增长率与新建区域的增长率呈正相关，新建区域增长率的收缩将导致gfcf的增长率从2014年的3%下降到2015年的-4%~-2%。考虑到房地产固定资本形成总额一般占国内生产总值的9%，这表明在基线情景下，国内生产总值增长率将下降0.5个百分点。

这一结果源于房地产与上下游部门之间联系的间接影响。在这些行业中，有些行业还存在供应过剩的问题，建筑活动的放缓会给这些行业带来损失，从而暴露出更多的脆弱性和风险。

国际货币基金组织认为，中国的房地产调整

会持续很多年

尽管中国房地产一直处于疲软状态，房地产投资增速放缓，但每年进入市场的新增住宅投资仍将加剧全国各地产能过剩的局面。根据全国不同地区的不同情况，政府将采取不同的措施，有序、持续地调整房地产市场。

国际货币基金组织预测，2015年至2017年间，中国的房地产固定投资将进一步放缓，并呈现负增长。与此同时，中国政府于2015年3月出台的一系列宽松政策，如第二套住房贷款首付比例降至40%，二手房交易营业税免税期由五年改为两年，将有助于房地产市场需求的健康增长。各种政策将有助于缓解国内房地产市场的产能过剩，稳定房地产市场的交易价格和数量。

与此同时，国际货币基金组织建议，政府应谨慎对待放松措施，以避免重复过热的房地产市场的错误。

与国际货币基金组织相比，中国政府对房地产市场的前景相对乐观，认为当前的结构性失衡及其带来的一系列政策调整只是周期性现象。国内住宅房地产需求依然强劲，政府有信心继续保持房地产市场的稳定和发展。(作者是第一财经学院的研究员)