成都“北改”：旧城改造出新招

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从成都绕城高速公路三合场出口，你可以看到一个川西风格的建筑综合体，拱形屋檐，青砖灰瓦，聚集了许多成都古老的建筑，如全业场、金华馆、邮政大楼和朱自清故居。这是成都新都区的金门丝绸旅游镇。

然而，在2012年之前，这个修复了清末民初建筑的文化旅游街区仍然是三河古镇的一个低洼棚户区。作为成都北方城市改造的重点工程，棚户区改造是通过引进社会资金实施的，其历史文化价值是从“南方丝绸之路”的起点挖掘出来的，以重塑成都的北门。

这只是成都“北方改革”工程的一个缩影。自2012年启动以来，成都的“北方改革”项目已经实施了19个棚户区改造项目；目前正在实施3个城中村改造项目。在“北方改革”的范围内，计划搬迁118个市场。到目前为止，19个专业市场已经关闭和搬迁，20个物流市场和货运停车场已经搬迁。

作为成都最大的民生工程，“北改”涉及金牛区、成化区和新都区，总面积212平方公里，现有人口150万。“北方改革”项目通过五年的努力，力争将成都北部城区建设成为一个具有工业现代化、国际化形态、生态环境和成都鲜明文化特色的北方新城市。

随着我国城市化进程的加快和城市形态的不断升级，旧城改造已经成为我国许多城市面临的共同问题。如何协调和平衡旧城改造各方的利益，如何在推进旧城改造的过程中筹集建设资金？成都的“北方改革”提供了一个可供借鉴的新思路。

涉及150万人的城市改造

7月4日，位于成都北三环的富森美佳北门新店正式开业，成为中国首家以家居为主体的超级购物中心。从开工到竣工仅用了18个月，被称为“北方第一个单项工程”。十多年前，富森·美佳在这里定居。当时，它仍是一个家具批发市场，建筑低矮，形式低端，环境凌乱。

富森美佳对面的建筑是宜家在成都的第二家店和乐居美佳广场。事实上，这两个地方原本是汽车货运站，过去来来往往的大卡车导致了周围的混乱和拥堵。“北方改革”后，九个货运站相继关闭和搬迁，宜家、乐居美佳广场和智能家居广场等现代家居项目相继推出。

根据规划，川陕路熊猫大道将成为成都第一个现代家居商务基地。成华区昭觉寺文化旅游商务区推广办公室主任肖伟表示:“未来2~3年，该区域的销售收入将超过100亿元，成为继路商圈之后成都北部又一个100亿元的家居商圈。”

分别位于金牛区和成华区的北站和东站属于“北站改造”范围，铁路及其车站周边地区成为改造中的主要问题。以铁路货运东站为例，在八里庄二仙桥地区，有20多条铁路线纵横交错，工业、仓储和物流企业布局凌乱。

成都市北改办相关人士也表示，在“市北改”范围内，计划搬迁118个市场，占地5800亩；许多国有单位和城市中的一些村庄留下了许多旧庭院。“‘北方改革’不搞大规模的拆迁和建设。除新建外，部分旧庭院不适宜搬迁，大多通过综合整治和立面改造优化环境。”

此外，根据交通顺畅、产业升级、生态优化、文化设施、形态美化和配套设施完善的要求，“北方改造”区在改造旧庭院和旧市场的同时，需要大量的交通基础设施、公共设施和生态建设。

根据规划，北部改革区主干道规划形成16横12纵的路网。目前，“16横11纵”路网建设已全面启动；规划形成“三湖三山、两块九廊”的蓝脉绿色网络。目前已建成凤凰山公园、新都相城湿地公园等8个公园，占规划公园的44.4%，公园绿地从2012年的787公顷增加到993公顷。

群众自治+政府让步

在旧城改造中，拆迁是最困难的问题。据成都市北改革办公室相关人士介绍，在“市北改革”之前，已经进行了大量的拆迁工作，而现在“市北改革”面临的是历史遗留下来的“硬骨头”。此外，在大规模的“北方改革”启动后，“许多人拭目以待，期望相对较高。”

这位人士说，旧住宅区拆迁中最大的问题是如何发挥群众的主体作用，满足不同群众的利益，解决群众的利益问题。其中，曹稼祥就是一个例子。事实上，曹家巷已被拆除多年，拆除难度很大。这个城市规定不能出现钉子户。通过群众自治，大多数人做一些工作，最后拆除完成。

成华区青龙街西林社区6组、7组，四周高楼林立，是“北移第一步”，该区域只用了46天就完成了100%的“签约”。当地村民曾贵由(音译)表示，主要原因是这里的环境太差，而且原址已经重建，有社会保障和医疗保险，所以村民们很快同意搬迁。

曾贵由说，原来这一带是一片自建房屋，道路简陋，村民出行不便，“晴天灰，雨天泥”，没有排水系统，尤其是地势较低的六组，遇大雨就会被淹。住在新房子里，改善环境已经成为他们迫切的希望。

然而，在这里开始搬迁并不容易。大多数村民自建的房屋都有两三层，将房屋出租给农民工已经成为村民的主要收入来源。每个家庭的月收入约为5000元。然后，搬迁后，他们将失去这部分收入。我该怎么办？

“在与政府谈判的过程中，村民们提出了拆迁的建议，即让政府赚取一些利润，村民们以优惠的价格购买多余的土地。”曾贵由说，这个方案已经被政府采纳，每个村民都可以免费得到35平方米，超过部分村民可以以2400元的优惠价购买。曾经你有一栋三层的自建房屋，面积221平方米，现在他有两套两套，一套一套，总面积186平方米。

现在，一个全新的安置社区，青龙绿园，已经建成。其质量与邻近的商品房相似，周边道路等基础设施得到改善。利用剩余的土地，成都第四十中学也搬到了这里。这所建于1952年的学校，“坐落在青龙高架下的一个角落里”，缺少功能性的房间，陈旧的设施设备和有限的空间。

政府在促进企业自主转型中的盈利作用更加突出。富森美佳家园项目是一个自发的转型。据成华区北改办有关人士称，根据规定，企业不能改变自己的土地。“北方改革”出台了自主改造的特殊政策:企业可以申请变性，土地出让金按双倍评估差价收取，富森美佳也提供60%的优惠作为第一笔订单。

不仅如此，政府在建设费上也给了很大的好处，独立改造项目的建设费减半。据成都市北改办相关人士介绍，政府出台了许多优惠政策，并通过减免费用为普通百姓(603883，共享)和开发商提供了福利。“北方改革区相当于特区。因为债务太多，市委、市政府决定在北方地区倾斜政策。三年内安置房成本降低6.72亿元，土地出让金和建设费降低55亿元。”

钱从哪里来？

然而，即使拆迁和征地顺利进行，如此大规模的城市改造资金从何而来？这是一个根本性的问题。

“对于棚户区改造，国家开发银行已经投入了大量资金，这也是国务院的要求。前期棚户区改造资金主要来自CDB。”成都市北改办相关人士表示，二是通过政策和项目吸引更多社会资金，建立良好的商业模式。

2012年4月，成都市出台了《关于进一步推进北城改造相关政策的意见》(以下简称《意见》)，在规划管理、土地利用、项目建设申请、房屋征收、财税等方面制定了详细的优惠政策，为社会资本参与创造了条件。

如企业利用自有存量土地进行开发建设，涉及转让和再转让、改变土地用途、提高容积率等，土地出让收入应根据项目实施进度收取。如果企业2012年、2013年、2014年和2015年的拆迁量达到待拆迁建筑面积的50%，市政府将分别收取30%、40%、50%和60%的差价。

此外，自建房屋可按被拆除产权面积的1.5倍免交报建费。2014年12月31日前通过公开出让方式取得部分面积开发用地的项目，建设申报费按120元/平方米的标准支付，2015年12月31日前提交的项目，建设申报费按140元/平方米的标准支付。

这有利于促进企业的自主转型。富森美佳家园副总经理吴宝龙表示，富森美佳家园一期改造已经完成，建筑面积36.3万平方米。整个升级改造后，总建筑面积将增加到140万平方米，计划总投资80亿元(不含土地)。

新都区北改办相关人士表示，根据大丰南丰区的现状，新都区因地制宜地提出了“土地资源变资本、资本变股权参与改造”的新模式，极大地调动了企业积极参与“北改”的积极性，促进了老城区国有存量土地的再开发利用。

“因为这是一个历史悠久的老工业区，区内的工业厂房和住宅建筑错落有致，土地所有者分布不均。这种模式是把土地资源所有者和资金开发商结合起来，让土地所有者入股。成立一个公司，并建立一个新的公司，以形成一个开放。”这个人说。

目前，南丰区已通过独立改造完成了23家工业企业的拆迁，占地面积约520亩，建筑面积约28.3万平方米。冯瑞？西岳城(华通)已经竣工；14个独立的改造项目，如北城的第一栋建筑(君华标志)和北新尚进(徐垚投资)，正在加速进行。

另一方面，它鼓励其他社会资本参与转型。成华区城北改造办公室相关负责人表示，成华区已引进700亿元社会资本参与“城北改造”项目，通过给企业合理回报吸引资金。

成都北改办的人也表示，他们通过走出去和邀请进来，举办了成都北改规划建设展和项目推介会、西博“北改”投资洽谈会、北京(房地产)-上海(房地产)-深圳(房地产)“北改”投资洽谈会等活动。共启动投资土地项目91个，签约项目30个，总投资1048亿元。