冷静看待全国楼市量价回升势头

本篇文章2322字，读完约6分钟

7月份，全国商品房销售面积继续同比增长，达到18.9%；从1月到7月，中国商品房平均价格同比上涨6.9%，比上半年高出1.0个百分点。由此可见，楼市已开始全面反弹？在我看来，我们应该对此持谨慎乐观的态度。由于需求驱动的房价反弹已经耗尽，销售增长的动能正在减弱，销售反弹的好处不能延伸到新的建设和土地收购。

李

根据国家统计局发布的最新数据，7月份商品房销售面积继续同比增长，增速从6月份的16%升至18.9%。1-7月累计增速也从上半年的3.9%提高到6.1%；1-7月，商品房平均价格同比上涨6.9%，比上半年上涨1.0个百分点。由此可见，楼市已开始全面反弹？在我看来，我们应该对此持谨慎乐观的态度。需求推动的房价反弹现在已经耗尽，销售增长的势头正在减弱。有利的销售反弹不能延伸到新建筑和土地收购。

从全国商品房平均价格来看，虽然7月份商品房平均价格比6月份上涨了3.8%，但明显低于过去5年6.6%的平均水平；白城房价已连续三个月上涨，但增速已全面收窄。与6月份相比，在100个城市中，房价环比上涨的城市减少了7个，房价涨幅超过1%的城市减少了2个。环比下降的城市数量增加了7个，下降超过1%的城市数量增加了5个。在早期房价上涨过快的重点城市，房价已经开始回落。根据中原地产的数据，自7月份以来，深圳二手房(房地产)的上市价格已经连续五周下跌。

虽然全国楼市销售出现反弹，但需求集中的重点城市销售势头明显减弱。根据中原地产监测的40个城市的数据，7月份新建住宅交易面积下降了5%，一、二、三、四线城市分别下降了3%、7%和1%；7月份房企的“收获”更糟糕。截至8月10日，万科、碧桂园、融创、R&F等22家企业公布了7月份的销售业绩，总销售额较6月份下降32.6%，保利、万达、碧桂园销售额下降约60%。

在8月的第一周(8月2日至8日)，主要城市的房地产市场的下跌有所加剧。根据creis的数据，与上周(7月26日至8月1日)相比，29个可比城市的住宅交易面积下降了20.3%。根据审评委监测的数据，8月份第一周，一线城市中只有上海(房地产)和深圳同比分别增长13.4%和6.9%，而北京(房地产)和广州(房地产)同比分别下降11.4%和28.5%；二线城市的下降更加明显。除了武汉(房地产)和南宁的几个城市，二线城市普遍下降了25%-40%；三、四线城市多跌少升，上半年持续低迷的局面没有改变。

“空之窗”政策也是制约销售持续增长的因素之一。从去年的“9？30“新政”以来，楼市连续三个季度上涨，且复苏势头非常强劲。中国商品房销售面积已迅速从1-2月的13%下降到1-7月的6.1%。其中，一揽子政策的刺激贡献很大。上半年，过去10年的楼市紧缩政策被撤销，RRR减息和减息轮番进行，各地救市(如公积金)的频率和力度前所未有。

然而，进入7月份后，无论是国家还是地方层面，房地产刺激政策纷纷出台，房地产市场正处于政策的" 空窗口期"；宽松的货币政策具有“脱离现实、进入虚拟”的负面效应，cpi的反弹限制了空进一步宽松，而“降准减息”的宽松并不那么频繁；股市的财富效应已经全面下降，最近深圳楼市的全面回调就是一个例证。最近，央行启动了新一轮汇率改革。未来，人民币继续小幅贬值的可能性会增加，资金外流会增加，资金短缺也会影响房地产市场的需求。

此外，主要城市的抵押贷款政策已经收紧，对改善的需求已经下降。根据荣360的最新数据，进入8月份后，深圳、上海和广州的房贷明显收紧。在深圳，占按揭贷款60%以上的四大国有银行已将首笔房贷首付提高到40%，利率提高了5%-10%，第二笔房贷利率提高了10%以上。许多中小银行已经停止抵押贷款；在上海，提供抵押贷款的27家银行中，有9家已将第二套住房贷款的首付提高到70%，利率普遍提高了10%；在广州，7月中旬以后，各银行将第二套住房贷款的首付款调整到70%，目前仍保持在这个阶段，同时抵押贷款利率也有上升的趋势。

在未来几个月，需求集中的主要城市销量的下降可能会拖累全国销量的增长。更重要的是，即使全国销售回升，有利条件也不能延伸到新的建设和土地收购。1-7月，全国新开工住房面积同比下降16.8%，连续17个月下降，降幅比1-6月高1.0个百分点；根据中央参考研究所的数据，7月份，全国300个城市的土地流转面积环比下降21%，同比下降34%，延续了上半年持续下降的趋势。2009年和2012年，当房地产市场反弹时，土地市场也在商品房销售市场复苏半年后迅速反弹。

新建筑和土地收购行动迟缓，这可能意味着开发企业对未来持悲观态度，降低杠杆率的趋势显而易见。今年以来，产业资本撤出房地产的案例越来越多，领先的房地产企业已经转型为多元化经营(如万达、恒大、绿地等)。)。此外，即使得到大力支持，东北这个重要的经济城镇和人口密集的二线城市，仍难以改变今年房地产市场供过于求和房价下跌的局面。其背后的原因是产业落后、升级缓慢、居民收入水平低、人口老龄化和巨大损失(年损失约200万)。这些内部问题对许多中西部省份存在的房地产市场产生了中长期影响，这是新建项目和企业持续“冻结”征地的重要原因。

此外，新建筑和缓慢的土地收购可能意味着库存压力远远超出预期。从5月到6月，待售库存连续两个月略有下降，然后在7月份再次上升。7月末，商品房销售面积6.6259亿平方米，比6月末增加521万平方米，商品房销售面积增加221万平方米。如果把这两个“被忽视”的库存考虑在内，即在建但未出售和批准但未建成的库存，可能会对房地产市场库存的去库存化造成巨大压力，而供应过剩可能是中期的正常状态。

(作者是资深房地产观察家)