富力地产：土储货值7810亿，未来择优拿地

本篇文章1043字，读完约3分钟

王泽红乐居金融来自广州

R&F地产(02777.hk)2019年上半年的业绩可以从李思廉董事长的回答中判断。

“谁说今年的市场不好？还不错。你认为哪家公司不好？没有家人。”8月22日，R&F地产在香港召开2019年中期业绩会议。李思廉认为，今年的市场并不坏。可以看出，由张莉和张莉共同管理的R&F地产今年上半年表现良好。

中期报告的数据可以证明这一点。半年度报告显示，上半年R&F股权合同销售额达到602.2亿元，同比增长6%；实现净利润41.7亿元，同比增长2%；营业额达到350.5亿元，增长3%。尽管增长率很低，但R&F克服了各种内部和外部挑战，保持了持续增长的趋势。

对于全年完成1600亿的目标，R&F表示了坚定的信心，并透露了多项措施:一是R&F为下半年储备了充足的“弹药”；其次，R&F此前确定今年交付建筑面积目标为920万平方米，目前销售面积为600-700万平方米，这是营业额的主要驱动力；最后，R&F应该把重点放在下半年的销售转型和增加支付上。

对此，李思廉表示:“公司年销售额约为3000亿元人民币，计划削减50%以上。今年的销售目标是上半年销售600亿元，下半年销售1000多亿元。”

利润居高不下，现金充裕

报告期内，R&F地产实现股权销售面积552万平方米，同比增长25%。从城市来看，R&F三分之二的销售额来自一线和二线城市，而其余的是三线和海外城市；从城市圈分布来看，最大的销售贡献来自华北，约占26%，其次是华东和西北，分别约占22%和21%。

除了规模增长，R&F上半年的利润也是一个亮点，毛利率为37.0%。其中，物业销售的毛利率为41.0%，在业内处于较高水平。这是因为前两年的高地价项目开始向前推进，R&F时期的土地和建筑成本从去年同期的6180元下降到5830元。

除物业销售外，R&F的物业投资和酒店运营利润也实现了高增长，物业投资的净利润达到43%，高于住宅业务。关于R&F的盈利能力，李思廉透露:“R&F的年毛利率将保持在35%-40%左右，出售和未结转的资源已超过1200亿元。”

上半年，R&F的账面现金储备增加到390.3亿元，随着下半年近1000亿元的销售回报，R&F的账面资本将逐渐充裕。截至6月30日，现金储备达到390.3亿元。2019年上半年，R&F通过多种融资方式获得新资金。其海外融资能力优势尤为明显，6个月内在海外发行的票据和贷款超过28.3亿美元，融资净增223亿元。

28.3亿美元的外汇融资很难回到中国。为此，R&F重组了现有债务，优化了债务结构，并替换了所有将在两三年内到期的短期债务，从而避免了潜在的流动性风险。

酒店收入为33.7亿英镑，商业资产进入收获期

除房地产开发业务外，R&F地产控股资产的经营质量也在提高，与销售收入同步。半年度报告显示，上半年R&F房地产投资、酒店经营等活动收入为50.8亿元，同比增长6%。其中，酒店业务半年营业额33.7亿元，营业净利润6.3亿元，增长7%。

今年上半年，随着惠东希尔顿旗下的新国际品牌酒店——双树酒店的开业，R&F运营的酒店数量已达到90家，总建筑面积超过395万平方米，共有27，173间客房，继续成为全球首家高端酒店业主。

此外，在商业资产方面，R&F也有新项目进入收获期。随着总建筑面积8.1万平方米的马来西亚柔佛巴鲁R&F广场商场的开业，以及广州花都物流园区新增仓储面积6.6万平方米，R&F运营的商业资产已超过200万平方米，自营资产规模不断扩大。

此外，R&F还通过证券化加速资产的振兴，进一步改善现金流。其独特的酒店资产组合将寻求以房地产投资信托或其他低成本和长期资产融资的形式实现或增值。例如，R&F今年上半年申请了包括50家酒店在内的房地产投资信托基金。

土壤储存的价值为7810亿英镑，大湾区已经进入收获季节

李思廉还在业绩会议上解释了对“R&F在下半年停止征用土地”文件的争议。他说这份文件是他自己起草的，但是记者和朋友们从媒体上引用了这句话。事实上，整篇文章中有两句话:“如遇特殊情况如优质土地项目，可单独报集团董事长审批。”

根据半年度报告，R&F上半年新增股本土地653万平方米，价值850亿元，平均每平方米土地购买价格为2700元。截至6月30日，R&F股权土地储备总建筑面积6100万平方米，总储备价值7810亿元，比2018年底继续增长6%，业务覆盖全国140个城市。值得一提的是，7810亿元的价值足以支撑R&F地产未来四到五年的业绩增长。

作为大湾区旧改革的专家，R&F是大湾区的重要受益者之一。今年5月，R&F Be正式成立城市更新集团，加强了其整体运营和管理。截至6月30日，R&F城市更新板块规划总建筑面积超过6000万平方米，以价值计算，一二线占95%，大湾区占70%。目前，R&F参与了全国60多个城市更新项目，重点是广州、太原、天津、郑州、Xi、佛山、珠海等城市。

李思廉此前表示:“2019年，R&F将进入大湾区收获季节。”

至于下半年的发展，在李思廉看来，行业周期调整是正常的，全国销售数据仍在16万亿元左右，没有恶化。「在今年下半年，R&F地产会继续寻找优质土地，以补充土地储备。因为有足够丰富的土地储备，有6000多平方米的旧房改造项目，R&F有了更多的选择和更多的平静。”