宝能系芜湖退地损失1.3亿 综合体开发遇人口难题

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国家商报(博客、微博)记者白

近日，芜湖市国土资源局(房地产)发出通知，称将收回宝能芜湖分公司三块地块的土地使用权，不退还总价约1.3亿元的履约保证金。

事实上，这三块地的总价格只有6.6亿元左右，对于在资本市场上动用了数十亿资金的宝能来说，这可能并不困难。

那么，如果资金链不是问题，是什么促使宝能放弃土地，愿意支付1.3亿元的价格呢？

人口无法满足综合体的需求

根据芜湖市国土资源局的通知，芜湖宝能投资有限公司的三块总面积为38.4万平方米的地块位于安徽省芜湖市江北集中区。

上述地块是宝能江北项目的一部分，原计划总投资约300亿元，涵盖住宅、商业、工业、物流园区等多种形式。住宅项目——宝能瑞城二期和商业项目——宝能时代广场被叫停。

灵宝之所以愿意失去业绩保证金而停止发展，似乎与芜湖市令人担忧的人口状况密切相关。

据芜湖市统计局统计，截至2014年底，全市常住人口为361.7万人，同比增长0.58%。这种增长态势不仅低于安徽省的平均水平，而且值得注意的是，芜湖市2014年的自然人口增长率为5%，高于常住人口增长率。这意味着，事实上，芜湖已经经历了人口流失。

此外，2010年芜湖市65岁以上人口比例达到11.09%，高于老龄化社会7%的标准。这个城市的外国人很少，注册人口为384.5万，甚至比常住人口还要多。

宝能芜湖分公司在向媒体解释退地原因时表示，芜湖目前的人流和消费能力无法满足现在和未来即将开业的商业综合体的容量需求。

企业自我维持的问题被强调

以失去履约保证金为代价归还芜湖宝能商业项目建设用地，实际上是宝能商业近年来经营困难的一个缩影。

2012年，宝能进入芜湖房地产市场，在芜湖市政府渡河战略规划下，投资300亿元，包括商业综合体。

2013年，宝能商业宣布将在五年内投资1200亿元建设40个购物中心，这些购物中心都是自给自足的。领导这项计划的是宝能部门的大老板姚振华，他现在正指挥着万科的股权之战。

当时，为了效仿万达以地产出售资产的模式，宝能商业招募了大量万达员工，并举办了许多大型活动为他们造势。然而，投资计划很快就消失了，基于万达员工的团队走自己的路。

一位离开宝能商业的人士告诉记者，当时商业综合体项目地块相对偏远，需要培养周围的人流。这使得在住宅销售不理想、人流达不到预期的情况下，比商业运营时间更长的万达员工在空房发挥的作用有限。

此后，宝能部门进行了内部整合，商务部门由姚振华的弟弟姚建辉负责。据上述人士透露，姚建辉和他的兄弟有着不同的经营理念，更注重风险和成本控制，并且带着自己的团队，所以原来团队中大多数员工的业务都被压缩了。

关于此次撤地，芜湖宝能分公司表示，这是宝能在芜湖投资的战略调整，将根据未来江北工业集中区的发展状况，减少房地产投资，发挥产业布局。