武汉写字楼集中入市迎来空置压力 优质办公物业稀缺

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光谷广场附近的办公楼。本报记者孙辰拍摄了武汉市武昌区大量等待出租的办公楼。我们的记者孙辰照片

据《长江商报》报道，自2015年以来，武汉楼市持续火爆。8月，楼市淡季不淡，商品房成交量超过上海(房地产)，居全国第一。与此同时，武汉写字楼市场也迎来了下半年的供应高峰，许多项目集中在这个市场。仲量联行对武汉市场的监测显示，2015-2017年将成为武汉写字楼市场供应的周期性高峰，新增总供应量超过180万平方米，是2005-2013年总供应量的近1.4倍。过去几年，大量写字楼的集中上市冷却了写字楼市场的快速增长。

《长江商报》的一名记者发现，位于武广商务区的世贸广场和武汉广场等许多写字楼都有不同程度的空布局。武汉仲量联行董事总经理李杰表示:“未来，随着市场对高品质写字楼的吸纳放缓，空的购买率也将上升，武汉写字楼市场将面临新一轮洗牌。”

现状

在武汉，高质量的写字楼很少

仲量联行指出，在2012年之前，今年上半年武汉高品质写字楼的供应量超过了往年。整个办公市场新增供应16万平方米，主要来自武汉中央文化区的两栋办公楼，韩杰总部国际k1-1和k1-2。

“然而，与其他发达城市相比，武汉高品质写字楼的总存量仍相对较少。”李杰在最近召开的2015年上半年武汉楼市报告会上提到，从2010年到2014年，武汉共有8栋甲级写字楼进入市场，但2015年上半年没有甲级写字楼进入市场，今年进入市场的所有甲级写字楼将集中在下半年。

根据李杰的分析，武汉高品质写字楼的短缺已经得到缓解，但高标准、高品质、有特色的高品质写字楼在武汉仍然稀缺，甲级写字楼在整个市场中所占的比例很小。与国内其他写字楼成熟的城市相比，现阶段武汉写字楼的市场结构仍不协调，供应结构有了很大改善。

同时，随着租户选择的增加，高品质写字楼的主导力量将逐渐从业主转移到租户，业主与租户之间的竞争将更加激烈，租户的议价能力也将增强。

趋势

办公项目集中在下半年

今年7月，国际房地产咨询公司戴德梁行(dtz)在城市化白皮书研讨会上宣布，下半年武汉甲级写字楼新增供应预计将达到15.9万平方米，主要集中在建设大道金融街(古坝000402)和汉口姜妍商务区。

据统计，武汉写字楼市场将在下半年迎来供应高峰，许多写字楼项目将会集中在这个市场。

其中，汉口地区位于汉口新华路与长江日报路交叉口的cfd时代财富中心将于2015年10月进入市场，位于江汉区青年路59号的武汉环境贸易中心将于2015年10月进入市场，位于江岸区后湖大道与塔子湖东路交叉口的历城中心商务大厦将于2015年9月进入市场。位于江岸区高雄路88号的高雄88号将于2015年9月上市。武昌地区，位于武昌中南路与五一路交叉口的帝斯曼国际中心将于2015年10月进入市场，位于武昌徐东友谊大道与团结路交叉口的东源时代广场将于2015年9月进入市场；汉阳区汉阳人新辉时代中心位于龙阳大道裘家大湾，将于2015年9月进入市场。

仲量联行相关人士表示，大量写字楼的集中上市将为过去几年快速增长的写字楼市场降温，供应井喷将带来激烈的市场竞争；结合当前经济增长放缓、各项指标增速下降的形势，武汉写字楼市场需求将受到较大影响，整个市场将面临新一轮洗牌。高品质开发商打造的核心地段和高品质项目将成为市场青睐的对象。

分析

金融业已经成为办公市场的支柱

“武汉正在大力发展第三产业，同时，金融业在第三产业中占据主导地位。”李杰说道。

李杰向《长江商报》表示，金融业占去年新增甲级写字楼交易量的59%，而今年上半年新增交易量为53%，这基本证实了金融业是对甲级写字楼需求最大的行业。他表示:“未来，金融业仍将是对高品质写字楼需求最大的行业之一。”

仲量联行的分析报告显示，上半年对甲级写字楼的需求主要来自新企业的到来。此外，这些新企业大多在金融业，金融企业对写字楼租金有较高的承受能力。例如，浙商银行和台湾土地银行在武汉开设了第一家分行；今年上半年，英国领事馆也落户第五企业中心。

同时，企业的升级和租金扩张反映了企业在武汉的良好发展前景和企业对武汉市场的乐观态度。今年上半年，华为将其在第五企业中心的租赁面积扩大了600平方米。

报告还指出，在武汉高品质办公市场发展初期，许多企业的办公空间选择有限，办公环境和硬件设施较差。然而，在高品质办公楼的供应量增加后，此类企业开始租用高品质办公楼，这可以促进高品质办公楼的吸纳量增加。

访问

空写字楼的入住率可能会继续上升

近日，《长江商报》记者走访发现，位于武汉武广商圈的世贸大厦几层经常有公司进驻和撤离。有些公司甚至在不到两个月的时间内就搬迁和疏散了，有些楼层还显示出整个办公楼都是空.的现象

几天前，记者在世贸中心看到，过去精心布置的办公楼已经搬到了空，玻璃门被锁上了，房子里只有几张纸、文件夹等办公用品，墙上的装饰也不再完整。

据记者了解，武汉世贸中心于1998年1月22日竣工并降落，高248米，成为当时“武汉最高的建筑”。世贸中心办公楼建成并投入使用已经16年了。今天，一批具有国际管理水平和物业水平的新办公楼迅速发展，成为过时的老建筑。

与此同时，商业和住宅综合体的办公模式也增加了武汉写字楼的存量。

从2015年到2017年，市场未来可能会增加170万平方米的高品质写字楼，预计空的入住率可能会继续上升。“今年下半年，将新增一大批高质量的办公楼。预计由于宏观经济和建设进度的影响，部分项目可能会推迟上市。不过，由于今年的供应量很可能达到创纪录的水平，租金上涨可能也会放缓。”

李杰指出:“武汉作为中部地区的中心城市和一带一路的节点城市，不断吸引国际国内企业在这里设立分支机构。因此，武汉的短期写字楼市场是积极健康的。”